鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

鎌倉 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０９０８Ｄ -61	鎌倉市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南7.5m市道、東6.5m、角地		２住居 (70,200)
b	１０４０９１７Ｄ -17	鎌倉市		更地	（　）	長方形	西13.8m県道、中間画地		商業高度4種最高31m (100,400)
c	１０４０９１７Ｄ -11	藤沢市		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	西10m県道、東14m、北8m、三方路		商業 (100,400)
d	１０４０９０５Ｄ -15	藤沢市		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	西15m国道、北6m、角地		商業 (100,400)
e	１０４０９１７ -25	藤沢市		建付地	（　）	長方形	東12m県道、中間画地		商業 (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 424,830	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	425,655	100 [ 54.5]	781,018	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	781,000
b	(　 ) 1,217,685	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,222,556	100 [ 124.4]	982,762		983,000
c	(　 ) 385,930	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.0]	359,844	100 [ 50.2]	716,821		717,000
d	(　 ) 760,445	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.0]	709,045	100 [ 89.8]	789,582		790,000
e	(　 281,911) 563,822	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	565,513	100 [ 75.7]	747,045		747,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.8	環境　　　　 -35.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -6.2	環境　　　　 +30.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -6.2	環境　　　　 -47.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -5.2	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 763,000 円／㎡]

鎌倉 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,452,219	2,584,861	9,867,358	6,626,130	3,241,228	（　0.9277） 3,006,887	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	65,367,109 円　　　　（　 641,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

鎌倉 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	77.75	ＲＣ4F1B	388.75
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度4種最高31m	100 ％	400 ％	400 ％	102 ㎡	6.0 m x 17.0 m	前面道路：市道　 7.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

現況利用に基づく地下１階付４階建の店舗ビルを想定した。各階ともフロア貸し。

⑦有効率　 71.0 ％
の理由

同種、同規模のビルとしては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	77.75	71.0	55.19	3,556	196,256	10.0	1,962,560
							0.0	0
1～ 1	店舗	77.75	71.0	55.19	5,926	327,056	10.0	3,270,560
							0.0	0
2～ 2	店舗	77.75	71.0	55.19	4,148	228,928	10.0	2,289,280
							0.0	0
3～ 3	店舗	77.75	71.0	55.19	3,556	196,256	6.0	1,177,536
							0.0	0
4～ 4	店舗	77.75	71.0	55.19	3,556	196,256	6.0	1,177,536
							0.0	0

計		388.75	71.0	275.95		1,144,752		9,877,472
								0

⑨年額支払賃料	1,144,752 円　×　12ヶ月　＝　 13,737,024 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 275.95 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,737,024 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,373,702 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,363,322 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,877,472 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 88,897 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,452,219 円　　　　（　 122,081 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０９１３Ｔ　　　　-45	10,471 ( 10,101)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [170.0]	100 [100.0]	6,159	対象基準階の　月額実質賃料　　 6,000 円/㎡　月額支払賃料（　 5,926 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４０９１３Ｔ　　　　-46	8,744 ( 5,935)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [150.0]	100 [100.0]	5,829
c	１０４０９０７Ｔ　　　　-27	6,077 ( 6,047)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	6,077

鎌倉 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	486,500 円	97,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	412,111 円	13,737,024　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 616,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 827,000 円	97,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	145,950 円	97,300,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	97,300 円	97,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,584,861 円　（　　　　　　 25,342 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9277

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	97,300,000 円	設計監理料率　 243,000 円／㎡　×　 388.75 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0681	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,626,130 円（　　　　　 64,962 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,452,219 円
②総費用	2,584,861 円
③純収益　①－②	9,867,358 円
④建物等に帰属する純収益	6,626,130 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,241,228 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,006,887 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,479 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 65,367,109 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 641,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
鎌倉 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

鎌倉 5-2

神奈川県

神奈川第９

氏名

不動産鑑定士　長橋　克宜

TEL.

鑑定評価額

77,000,000 円

１㎡当たりの価格

755,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	600,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	鎌倉市大船１丁目１８０番１５｢大船１－２５－２｣				②地積　(㎡)	102 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他）高度4種最高31m (100,400)
	1:3	店舗ＲＣ4F1B	飲食店、小売店舗等が建ち並ぶ駅前商業地域	西7.5m市道	水道、ガス、下水	大船 100m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 40 ｍ、南 10 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中層の店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 6.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 102 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

７．５ｍ市道

交通

施設

大船駅南東方

100m

法令

規制

商業
(100,400)
防火
高度4種最高31m

⑤地域要因の将
　来予測

最寄り駅に近い商業地域であり、地域内は特段の変動は見込まれず、現状を維持して推移してゆくものと予測す
る。

(3)最有効使用の判定

中層の店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 764,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 655,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、横須賀線、東海道本線及び小田急線等のターミナル駅徒歩圏の商業地域。標準地周辺は、飲食や物販店
が建ち並ぶ商業集積の比較的高い地域で、同一需給圏内の中でも繁華性が認められる商業地域である。主たる需要者は
、多店舗展開をしている全国的な企業、投資法人等の機関投資家、自用及び投資を企図する地縁を有する地場企業等が
中心であるが、画地規模や需要者の利用状況等による個別性が強いことから、中心となる価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、価格牽連性の高い鎌倉市及び藤沢市に所在する駅徒歩圏内の取引事例から求めたもので、需給を反映した
実証的な価格である。一方収益価格は、不動産の経済合理性に裏打ちされた理論的価格であるが、標準地界隈は路面店
が賃貸需要の中心であり、中高層階以上の需要は想定要素が多いため、やや低位に試算された。以上から本件では比準
価格を重視し、収益価格を関連づけ、単価と総額との関連に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    745,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　鎌倉（県） 5-4             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    750,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

鎌倉市全体としての商業地の傾向は、一階の
路面店舗の需要は根強いが、地階若しくは空
中店舗の需要はやや弱い。

路面店の需要は旺盛であるが、地階や中層階
及び賃貸面積の広い店舗については空室も目
立つ。賃料に下落圧力が見られるが、投資需
要も見られる。

大きな個別的要因の変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.3 ％

+0.7 ％

３　試算価格算定内訳

鎌倉 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０９０７ -64	鎌倉市		貸家建付地	（　）	長方形	北東7m市道、中間画地		２住居高度2種最高20m (70,200)
b	１０４０９０２Ｄ -12	鎌倉市		建付地	（　）	ほぼ正方形	東10.5m市道、北4m、角地		２住居高度2種最高20m (70,200)
c	１０４０９０５Ｄ -15	藤沢市		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	西15m国道、北6m、角地		商業 (100,400)
d	１０４０９０７Ｄ -5	藤沢市		更地	（　）	長方形	北8m市道、中間画地		２住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 514,537	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	518,139	100 [ 67.7]	765,346	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	765,000
b	(　 ) 350,427	100 [ 100.0]	[ 103.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	354,206	100 [ 51.2]	691,809		692,000
c	(　 ) 760,445	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.3]	699,775	100 [ 88.9]	787,148		787,000
d	(　 ) 544,865	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	551,948	100 [ 68.2]	809,308		809,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -38.0
b	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 +10.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 764,000 円／㎡]

鎌倉 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,577,647	2,612,293	9,965,354	6,653,370	3,311,984	（　0.9277） 3,072,528	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	66,794,087 円　　　　（　 655,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

鎌倉 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	77.75	ＲＣ4F1B	388.75
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度4種最高31m	100 ％	400 ％	400 ％	102 ㎡	6.0 m x 17.0 m	前面道路：市道　 7.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

フロア貸し店舗を想定。

⑦有効率　 71.0 ％
の理由

この種の建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	77.75	71.0	55.19	3,500	193,165	10.0	1,931,650
							0.0	0
1～ 1	店舗	77.75	71.0	55.19	6,050	333,900	10.0	3,339,000
							0.0	0
2～ 2	店舗	77.75	71.0	55.19	4,500	248,355	10.0	2,483,550
							0.0	0
3～ 3	店舗	77.75	71.0	55.19	3,500	193,165	6.0	1,158,990
							0.0	0
4～ 4	店舗	77.75	71.0	55.19	3,400	187,646	6.0	1,125,876
							0.0	0

計		388.75	71.0	275.95		1,156,231		10,039,066
								0

⑨年額支払賃料	1,156,231 円　×　12ヶ月　＝　 13,874,772 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 275.95 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,874,772 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,387,477 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,487,295 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	10,039,066 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 90,352 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,577,647 円　　　　（　 123,310 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０９０７Ｔ　　　　-27	6,077 ( 6,047)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	6,397	対象基準階の　月額実質賃料　　 6,100 円/㎡　月額支払賃料（　 6,050 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４０９０７Ｔ　　　　-28	3,109 ( 3,097)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [ 57.9]	6,280
c	１０４０９０７Ｔ　　　　-29	2,798 ( 2,772)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [ 57.9]	5,966

鎌倉 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	488,500 円	97,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	416,243 円	13,874,772　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 632,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 830,400 円	97,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	146,550 円	97,700,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	97,700 円	97,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,612,293 円　（　　　　　　 25,611 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9277

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	97,700,000 円	設計監理料率　 244,000 円／㎡　×　 388.75 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0681	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,653,370 円（　　　　　 65,229 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,577,647 円
②総費用	2,612,293 円
③純収益　①－②	9,965,354 円
④建物等に帰属する純収益	6,653,370 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,311,984 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,072,528 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,123 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 66,794,087 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 655,000 円／㎡）