鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

鎌倉 -29　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０９１７Ｄ -31	鎌倉市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西4m市道、南西4m、角地		１低専風致地区 (40,80)
b	１０４０９０７ -33	鎌倉市		建付地	（　）	ほぼ整形	南5m市道、東6.4m、角地		１中専景観地区 (70,150)
c	１０４０９１７Ｄ -18	鎌倉市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東2m市道、中間画地		１中専景観地区 (60,150)
d	１０４０９１７Ｄ -19	鎌倉市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南4.4m市道、中間画地		１低専風致地区 (40,80)
e	１０４０９１７Ｄ -30	鎌倉市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東6m市道、中間画地		１住居景観地区 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 395,743	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.9]	395,351	100 [ 94.4]	418,804	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	427,000
b	(　 ) 377,692	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	366,301	100 [ 83.0]	441,327		450,000
c	(　 ) 379,396	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.4]	404,978	100 [ 92.3]	438,763		448,000
d	(　 ) 423,314	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	421,654	100 [ 97.2]	433,800		442,000
e	(　 ) 382,775	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	384,689	100 [ 89.1]	431,750		440,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 +15.0
b	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -15.0	環境　　　　 -13.0
b	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -4.0
c	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 -3.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 +20.0
e	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 441,000 円／㎡]

鎌倉 -29　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,971,459	1,602,624	9,368,835	4,185,000	5,183,835	（　0.9699） 5,027,802	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	106,974,511 円　　　　（　 324,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

鎌倉 -29　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	197.00	Ｗ2	360.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防景観地区	70 ％	200 ％	160 ％	330 ㎡	17.6 m x 18.8 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

専有面積４５㎡（２ＤＫ）各階４戸、　　　　　　　合計８戸の共同住宅（アパート）を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	180.00	100.0	180.00	2,430	437,400	2.0	874,800
							1.0	437,400
2～ 2	住宅	180.00	100.0	180.00	2,500	450,000	2.0	900,000
							1.0	450,000
～

～

～

計		360.00	100.0	360.00		887,400		1,774,800
								887,400

⑨年額支払賃料	887,400 円　×　12ヶ月　＝　 10,648,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	18,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 432,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,648,800 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 432,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 554,040 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,526,760 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,774,800 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 16,861 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 887,400 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 427,838 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,971,459 円　　　　（　 33,247 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０９１７Ｔ　　　　-7	2,353 ( 2,254)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [101.5]	100 [ 87.0]	100 [103.0]	2,874	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,610 円/㎡　月額支払賃料（　 2,500 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０４０９１７Ｔ　　　　-8	1,826 ( 1,749)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 85.0]	100 [100.0]	100 [ 89.0]	100 [103.0]	2,343
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

鎌倉 -29　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	270,000 円	54,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	332,424 円	11,080,800　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 406,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 459,000 円	54,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	81,000 円	54,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	54,000 円	54,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,602,624 円　（　　　　　　 4,856 円／㎡）　　（経費率　　 14.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9699

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	54,000,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0775	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0629 ×　 40 ％　＋　0.0837 × 40 ％　＋ 0.0945 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,185,000 円（　　　　　 12,682 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,971,459 円
②総費用	1,602,624 円
③純収益　①－②	9,368,835 円
④建物等に帰属する純収益	4,185,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,183,835 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,027,802 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,236 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 106,974,511 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 324,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
鎌倉 -29　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

鎌倉 -29

神奈川県

神奈川第９

氏名

不動産鑑定士　長橋　克宜

TEL.

鑑定評価額

143,000,000 円

１㎡当たりの価格

433,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	340,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	鎌倉市扇ガ谷１丁目１５０番４｢扇ガ谷１－１－５｣				②地積　(㎡)	330 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) 準防（その他）景観地区 (70,160)
	1:1	住宅Ｗ2	画地規模の大きな一般住宅が多い住宅地域	南4m市道	水道、ガス、下水	鎌倉 300m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 90 ｍ、南 40 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 17.6 ｍ、奥行　約　　 18.8 ｍ、規模　　 330 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

基準方位　北　４ｍ
市道

交通

施設

鎌倉駅北西方

300m

法令

規制

１中専
(70,160)
準防
景観地区

⑤地域要因の将
　来予測

最寄り駅に近い鎌倉市を代表する環境の良好な住宅地域で、現状を維持して推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 441,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 318,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、鎌倉駅から徒歩圏に位置する居住環境が優良な住宅地域。近隣地域は最寄り駅に近く、閑静な住環境で
総じて区画も広い。総額が張ることから、需要者は旧鎌倉地区在住者及び富裕層が中心。同一需給圏内には既存の宅地
を分割する供給も見られるが、その数は少ない。特に希少性を有する立地は、市場を介せず取引がなされることも多く
、需給は堅調である。画地規模や購入者の嗜好による個別性が強いため、中心となる価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

需給の中心は個人住宅取得の取引が殆どである。比準価格は鎌倉駅から徒歩圏の優良又はこれに準ずる住宅地の事例か
ら求めたもので規範性は高い。アパート等も散見されるが、既存地主所有の遊休地に相続対策等で建築したものが多く
、土地価格に見合う収益が得られていないため収益価格は低位に試算された。従って、鑑定評価額の決定にあたっては
、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　鎌倉 -4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 296,000 円／㎡

[102.4]
100

100
[100.0]

100
[ 71.4]

[102.0]
100

433,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    420,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

高齢化率は神奈川県全体より高く、人口は微
増若しくは横這いに推移している。新築着工
戸数は前年よりも増加傾向が見られる。

需要者は富裕者層であるが、供給が少ないこ
とから地価は上昇している。需要者及び住環
境ともに地域要因に影響を及ぼす格別の変動
は見当たらない。

個別的要因について、代替競争関係にある不
動産との競争力の程度に格別の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　 -12.0
環境　　　　　　 -20.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

鎌倉 -29　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０９０７ -45	鎌倉市		建付地	（　）	ほぼ整形	西4.5m道路、北5.5m、角地		１低専風致地区 (40,80)
b	１０４０９０８ -2	鎌倉市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西3.4m市道、中間画地		１低専風致地区 (40,80)
c	１０４０９０７Ｄ -20	鎌倉市		更地	（　）	台形	北4.5m市道、中間画地		１低専風致地区 (40,80)
d	１０４０９０７Ｄ -19	鎌倉市		建付地	（　）	ほぼ整形	南西4.5m道路、北東5m、準角地		１低専風致地区 (40,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 426,949	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.8]	439,913	100 [ 98.0]	448,891	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	458,000
b	(　 ) 391,261	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	383,436	100 [ 85.7]	447,417		456,000
c	(　 ) 374,369	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	366,882	100 [ 91.2]	402,283		410,000
d	(　 ) 361,493	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	361,145	100 [ 83.8]	430,961		440,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 441,000 円／㎡]

鎌倉 -29　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,169,965	1,617,938	9,552,027	4,464,000	5,088,027	（　0.9699） 4,934,877	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	104,997,383 円　　　　（　 318,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

鎌倉 -29　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	194.48	Ｗ2	376.74
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防景観地区	70 ％	200 ％	160 ％	330 ㎡	17.6 m x 18.8 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

専有面積約４７㎡、ファミリータイプ８室のアパートを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	188.37	100.0	188.37	2,378	447,944	2.0	895,888
							1.0	447,944
2～ 2	住宅	188.37	100.0	188.37	2,452	461,883	2.0	923,766
							1.0	461,883
～

～

～

計		376.74	100.0	376.74		909,827		1,819,654
								909,827

⑨年額支払賃料	909,827 円　×　12ヶ月　＝　 10,917,924 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 376.74 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 360,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,917,924 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 360,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 563,896 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,714,028 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,819,654 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 17,287 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 909,827 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 438,650 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,169,965 円　　　　（　 33,848 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０９０７Ｔ　　　　-15	2,085 ( 1,997)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,606	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,560 円/㎡　月額支払賃料（　 2,452 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０４０９０７Ｔ　　　　-14	2,856 ( 2,736)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,596
c	１０４０９０７Ｔ　　　　-16	2,910 ( 2,734)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	2,500

鎌倉 -29　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	288,000 円	57,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	338,338 円	11,277,924　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 358,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 489,600 円	57,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	86,400 円	57,600,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	57,600 円	57,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,617,938 円　（　　　　　　 4,903 円／㎡）　　（経費率　　 14.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9699

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	57,600,000 円	設計監理料率　 153,000 円／㎡　×　 376.74 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0775	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0629 ×　 40 ％　＋　0.0837 × 40 ％　＋ 0.0945 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,464,000 円（　　　　　 13,527 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,169,965 円
②総費用	1,617,938 円
③純収益　①－②	9,552,027 円
④建物等に帰属する純収益	4,464,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,088,027 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,934,877 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,954 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 104,997,383 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 318,000 円／㎡）