別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 鎌倉 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鎌倉 -24 神奈川県 神奈川第９ 氏名  不動産鑑定士　福沢　雄太   TEL.

鑑定評価額 14,600,000 円  １㎡当たりの価格 88,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鎌倉市関谷字中道１１７５番７ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (50,100) （その他） 1:1 住宅 ＬＳ2 一般住宅が建ち並ぶ 周囲に農地の多い住 宅地域 東4.8m市道、北側道 水道 大船 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北   180 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．８ｍ市道 交通 施設 大船駅北西方 3.5km 法令 規制 ｢調区｣  (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅と畑等が混在している市街化調整区域内の住宅地域であり、当面は現状のまま推移するものと予測され る。一般的要因の影響を受けて地価は概ね横這い傾向で推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     88,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主に鎌倉市を中心とし隣接する藤沢市や横浜市戸塚区等を含む市街化調整区域内の住宅地域の範囲である 。需要者の中心は地縁的選好性を有する周辺居住者が大半であり、同一需給圏外からの転入は少ない。利便性を求める ような地域ではなく需要も限定されるため取引自体も少ない。そのため取引される事例は規模等についても個別性が大 きく、取引の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 鑑定評価地は駅から距離のある市街化調整区域の住宅地域に所在し、周辺は一般住宅等が見られるものの畑も多く宅地 としての利用度はそれほど高くない地域である。利便性や収益性を求めるような地域ではなく、賃貸市場が未成熟であ るため収益価格の試算は断念した。よって、代表標準地との均衡も得られており妥当性が認められる比準価格を採用し て、単価と総額との関連に留意の上、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　藤沢 -52                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     85,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [ 98.2] [103.0] 100 88,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     88,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 鎌倉市の人口に大きな変化はなく、住宅需要 に顕著な変動は見られない。不動産市況は利 便性等により二極化する傾向が強く地価はま だら模様である。 特段大きな地域要因の変動は見られない。一 般的要因の影響を受けて地域内の住宅地の地 価も概ね横這い傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　  -5.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％