鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

鎌倉 -20　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０９１７Ｄ -35	鎌倉市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4m市道、中間画地		１低専 (40,80)
b	１０４０９１７Ｄ -36	鎌倉市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南12.5m市道、中間画地		１低専 (40,80)
c	１０４０９０８ -28	鎌倉市		更地	（　）	ほぼ正方形	南6m市道、西4.5m、角地		１低専地区計画等 (50,80)
d	１０４０９０８ -36	鎌倉市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東9.3m市道、中間画地		１低専地区計画等 (40,80)
e	１０４０９１７Ｄ -37	鎌倉市		更地	（　）	ほぼ正方形	南4m市道、中間画地		１低専 (40,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 129,116	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	131,645	100 [ 99.0]	132,975	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	136,000
b	(　 ) 142,939	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	139,015	100 [ 103.0]	134,966		138,000
c	(　 ) 151,234	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 106.1]	141,114	100 [ 104.0]	135,687		138,000
d	(　 ) 151,968	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	150,448	100 [ 110.3]	136,399		139,000
e	(　 ) 137,462	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	133,149	100 [ 104.9]	126,929		129,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +4.0
d	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +4.0
e	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 136,000 円／㎡]

鎌倉 -20　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,591,522	721,891	2,869,631	2,395,250	474,381	（　0.9718） 461,003	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	9,808,574 円　　　　（　 38,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

鎌倉 -20　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
戸建住宅	100.00	ＬＳ2	191.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専地区計画等	40 ％	80 ％	80 ％	252 ㎡	15.7 m x 16.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

構造，規模において、最有効使用と判断される現況建物と同程度の建物を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	住宅	191.00	100.0	191.00	1,580	301,780	2.0	603,560
							1.0	301,780
～

～

～

～

計		191.00	100.0	191.00		301,780		603,560
								301,780

⑨年額支払賃料	301,780 円　×　12ヶ月　＝　 3,621,360 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 191.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,621,360 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 181,068 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,440,292 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	603,560 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,734 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 301,780 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 145,496 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,591,522 円　　　　（　 14,252 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０９１７Ｔ　　　　-5	1,412 ( 1,353)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 82.5]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,662	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,649 円/㎡　月額支払賃料（　 1,580 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４０９１７Ｔ　　　　-6	1,497 ( 1,494)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 83.5]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,630
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

鎌倉 -20　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	162,500 円	32,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	108,641 円	3,621,360　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 93,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 276,200 円	32,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	48,750 円	32,500,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	32,500 円	32,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 721,891 円　（　　　　　　 2,865 円／㎡）　　（経費率　　 20.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9718

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	32,500,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 191.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0737	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0783 × 40 ％　＋ 0.0945 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,395,250 円（　　　　　 9,505 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,591,522 円
②総費用	721,891 円
③純収益　①－②	2,869,631 円
④建物等に帰属する純収益	2,395,250 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	474,381 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	461,003 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,829 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,808,574 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 38,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
鎌倉 -20　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

鎌倉 -20

神奈川県

神奈川第９

氏名

不動産鑑定士　加藤　鉄

TEL.

鑑定評価額

34,300,000 円

１㎡当たりの価格

136,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	110,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	鎌倉市梶原２丁目８４７番１７｢梶原２－５－４｣				②地積　(㎡)	252 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (40,80) （その他）地区計画等
	1:1	住宅ＬＳ2	中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域	南東6m市道	水道、ガス、下水	湘南深沢 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

戸建住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.7 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 252 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　６
ｍ市道

交通

施設

湘南深沢駅東方

1.1km

法令

規制

１低専
(40,80)
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

市内の丘陵地に中規模一般住宅が区画整然と建ち並ぶ閑静な既成住宅地域である。地域に影響を与える大きな要
因は特に見られず、今後も同様の環境を維持するものと思料される。地価の下落幅は縮小していくと予測する。

(3)最有効使用の判定

戸建住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 136,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 41,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲をＪＲ横須賀線、湘南モノレール線沿線を中心とした圏域に存する鎌倉市内の住宅地域と捉えた。需
要の中心は市内在住者となるが、都心への通勤圏内でもあり、住環境を好む圏外からの転入者も見られる。また、近年
では市内の住宅地域においては土地の細分化による宅地供給も増えてきている。需要はやや弱含みで推移が続いている
。土地は２５０㎡程度で３，４００万円前後、新築戸建住宅で６，２００万円程度の取引が中心となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

丘陵地の地勢に戸建住宅が区画整然と建ち並ぶ閑静な住宅地域に対象標準地は位置しており、戸建住宅の貸家等を除く
と、収益物件は殆ど見受けられない。このため、土地の元本価値に見合う賃料水準は形成されてはおらず収益価格は低
位となった。従って、本件では自用目的を中心とする不動産市場を反映した取引事例に基づく比準価格を重視し、収益
価格を参酌して、更に、単価と総額との関連も考慮して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    138,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　鎌倉（県） -17             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    137,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

高齢化率は県内でも依然として高い。市内の
観光客数は激減していたが持ち直しの兆しも
見える。住宅地の地価も下げ止まりや上昇地
点が増加した。

丘陵地に形成された閑静な住宅地域である。
画地規模が大きく総額が嵩むため地価は下落
基調であるが、近時ではその下落幅は弱まっ
ている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.4 ％

-0.7 ％

３　試算価格算定内訳

鎌倉 -20　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０９０８ -31	鎌倉市		更地	（　）	長方形	南西9.3m市道、中間画地		１低専地区計画等 (40,80)
b	１０４０９１７Ｄ -35	鎌倉市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4m市道、中間画地		１低専 (40,80)
c	１０４０９１７Ｄ -37	鎌倉市		更地	（　）	ほぼ正方形	南4m市道、中間画地		１低専地区計画等 (40,80)
d	１０４０９０７Ｄ -22	鎌倉市		建付地	（　）	正方形	西6.3m市道、中間画地		１低専地区計画等 (40,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 132,188	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	128,819	100 [ 101.0]	127,544	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	130,000
b	(　 ) 129,116	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	125,192	100 [ 89.3]	140,193		143,000
c	(　 ) 137,462	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	133,149	100 [ 100.9]	131,961		135,000
d	(　 ) 141,011	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	137,939	100 [ 105.0]	131,370		134,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 136,000 円／㎡]

鎌倉 -20　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,617,074	722,664	2,894,410	2,395,250	499,160	（　0.9718） 485,084	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	10,320,936 円　　　　（　 41,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

鎌倉 -20　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
戸建住宅	100.13	ＬＳ2	191.39
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専地区計画等	40 ％	80 ％	80 ％	252 ㎡	15.7 m x 16.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

戸建住宅地域であり、現況建物と同構造・同程度規模の２階建戸建住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸家のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	住宅	191.39	100.0	191.39	1,588	303,927	2.0	607,854
							1.0	303,927
～

～

～

～

計		191.39	100.0	191.39		303,927		607,854
								303,927

⑨年額支払賃料	303,927 円　×　12ヶ月　＝　 3,647,124 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 191.39 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,647,124 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 182,356 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,464,768 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	607,854 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,775 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 303,927 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 146,531 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,617,074 円　　　　（　 14,353 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０９０６Ｔ　　　　-16	1,383 ( 1,381)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,532	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,658 円/㎡　月額支払賃料（　 1,588 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４０９０６Ｔ　　　　-7	1,904 ( 1,824)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,784
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

鎌倉 -20　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	162,500 円	32,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	109,414 円	3,647,124　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 93,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 276,200 円	32,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	48,750 円	32,500,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	32,500 円	32,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 722,664 円　（　　　　　　 2,868 円／㎡）　　（経費率　　 20.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9718

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	32,500,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 191.39 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0737	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0783 × 40 ％　＋ 0.0945 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,395,250 円（　　　　　 9,505 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,617,074 円
②総費用	722,664 円
③純収益　①－②	2,894,410 円
④建物等に帰属する純収益	2,395,250 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	499,160 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	485,084 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,925 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,320,936 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,000 円／㎡）