別記様式第一 鑑定評価書(令和 4 年地価公示)
令和4年1月13日 提出
鎌倉 -14 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
鎌倉 -14 神奈川県 神奈川第9 氏名  不動産鑑定士 長橋 克宜   TEL.
鑑定評価額 29,000,000 円  1㎡当たりの価格 132,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6)


[令和3年1月]
路線価又は倍率
105,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
鎌倉市浄明寺4丁目210番112
「浄明寺4-12-12」
②地積
 (㎡)
220  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(40,80)

(その他)
風致地区



1:1.5
住宅

W2
一般住宅が建ち並ぶ
区画整然とした住宅
地域
北4m市道 水道、ガス、下水 鎌倉

2.9km
(2)



①範囲 東    80 m、西    50 m、南    60 m、北   100 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    12.2 m、奥行 約    18.1 m、規模         220 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特記すべき事項はない

基準方位 北  4
m市道
交通

施設
鎌倉駅北東方

2.9km
法令

規制
1低専
(40,80)
風致地区

⑤地域要因の将
 来予測
中規模一般住宅が多い区画整然とした熟成度の高い住宅地域であり、現状を維持して推移していくものと予測す
る。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                 0.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           132,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            33,900 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は鎌倉駅から北東乃至東方に位置する住宅地域である。標準地は丘陵地を開発した区画整然とした自然豊か
な住宅地域で、地縁のみならず同一需給圏外からの転入者も見受けられる。最寄り駅からやや距離があるため、交通利
便性は劣るが、居住環境が良好なこと及び区画整然とした街並み等から、相応の需要は認められる。中古住宅の取引も
見られるが、交通利便性に劣る立地であることから、購入者が限定されることもあり、地価は弱含みで推移している。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
近隣地域は自然豊かな住宅地域で、取引の中心は個人住宅取得のための自用目的である。最寄り駅からの距離及び住民
協定の制限から、収益目的で土地のみを取得する需要は見受けられない。戸建住宅の賃貸は転勤の都合によるものが多
いため、地価に見合った賃料が得られないことから、収益価格は低位に査定された。従って、市場の実態を反映した比
準価格を重視し、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 鎌倉 -20                    ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +2.0
[前年代表標準地等の価格]
        138,000 円/㎡
[ 98.6]
100
100
[102.0]
100
[101.0]
[100.0]
100
132,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          134,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
高齢化率は神奈川県全体より高く、人口は微
増若しくは横這いに推移している。新築着工
戸数は前年よりも増加傾向が見られる。


開発された熟成度の高い住宅地域であり、地
域要因の変動は見受けられないが、交通利便
性に劣る住宅地需要は依然として低位に推移
している。

個別的要因について、代替競争関係にある不
動産との競争力の程度に格別の変動はない。

行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        +3.0
交通・接近     +9.0
環境       -10.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-1.5 %  %
3 試算価格算定内訳 鎌倉 -14 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 10409
07
-16
鎌倉市

建付


  
(           ) 
台形 南4.5m市道、
中間画地




1低専
風致地区
(40,80)
b 10409
07
-30
鎌倉市

建付


  
(           ) 
不整形 東4.3m市道、
中間画地




1低専
風致地区
(40,80)
c 10409
03
-15
鎌倉市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北西4m私道、
中間画地




1低専
風致地区
(40,80)
d 10409
03
-8
鎌倉市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 西3.5m市道、
中間画地




1低専
風致地区
古都保存区域
(40,80)
e 10409
07
-24
鎌倉市

更地


  
(           ) 
ほぼ整形 南東4.2m市道
、中間画地




1低専
風致地区
(40,80)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
122,652  
100
[ 100.0]
[  99.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 104.1]

116,643 
100
[ 100.0]

116,643 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

117,000 
b (            
110,412  
100
[ 100.0]
[  99.2]
100
100
[ 100.0]
100
[  81.6]

134,226 
100
[ 100.0]

134,226 

134,000 
c (            
126,112  
100
[ 100.0]
[  98.8]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

124,599 
100
[  97.0]

128,453 

128,000 
d (            
128,624  
100
[ 100.0]
[  99.0]
100
100
[ 100.0]
100
[  96.0]

132,644 
100
[ 102.9]

128,906 

129,000 
e (            
157,774  
100
[ 100.0]
[  98.8]
100
100
[   /  ]
100
[ 102.0]

152,824 
100
[ 111.3]

137,308 

137,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.13 
街路      +1.0 交通・接近   +1.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
-0.13 
街路       0.0 交通・接近   +1.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地     -19.2 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
-0.13 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -3.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
-0.13 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   +5.0 環境       0.0
画地      -4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
-0.13 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +6.0 環境      +5.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     132,000 円/㎡]  



鎌倉 -14 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

2,377,939 

466,931 

1,911,008 

1,550,000 

361,008 
( 0.9699
350,142 
  4.9 -  0.2 )
4.7%  
⑧収益価格        7,449,830 円    (      33,900 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
鎌倉 -14 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
戸建住宅 70.00 W2 128.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1低専
風致地区
40 %   80 %   80 %   220 ㎡     12.2 m x   18.1 m  前面道路:市道         4.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 戸建住宅の一棟貸しを想定。 ⑦有効率  100.0 %
の理由
一棟貸しのため。
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)
一括
 1 2
住宅
128.00 

100.0 

128.00 

1,561 

199,808 
2.0  399,616 
1.0  199,808 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


128.00 

100.0 

128.00 


199,808 
399,616 
199,808 
⑨年額支払賃料        199,808 円 × 12ヶ月 =        2,397,696 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      128.00 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 敷金等で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        2,397,696 円  ×     5.0 %                          
+                    円  ×         % =         119,885 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,277,811 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           399,616 円 ×    95.0 %  ×    1.00 % =            3,796 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      2 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          199,808 円 ×    95.0 %  ×    0.5075 =           96,332 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    2,377,939 円    (         10,809 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 1040907

    -7
1,648  
  1,580
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[100.0]

1,648 
対象基準階の
 月額実質賃料
      1,630 円/㎡

 月額支払賃料
(     1,561 円/㎡)


 基準階   1 F     B
b 1040907

    -8
1,856  
  1,786
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[115.0]
100
[100.0]
100
[100.0]

1,614 
c
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
鎌倉 -14 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 100,000 円           20,000,000 ×       0.5 %
②維持管理費 71,931 円             2,397,696 ×       3.0 %
③公租公課  土地                75,000 円     査定額
 建物               170,000 円           20,000,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        30,000 円           20,000,000 ×      0.15 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        20,000 円           20,000,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     特別なものはない。
⑦総費用

 ①~⑥


                    466,931 円 (               2,122 円/㎡)  (経費率    19.6 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.9 %  ⑥g :賃料の変動率 0.2 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 30 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 18 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9699    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 20,000,000 円                          設計監理料率
  156,000 円/㎡ ×      128.00 ㎡ × (100% +        %)
②元利逓増償還率 0.0775        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0629 ×  40 % + 0.0837 ×  40 % + 0.0945 ×  20 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
1,550,000 円  
(              7,045 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 2,377,939 円      
②総費用 466,931 円      
③純収益 ①-② 1,911,008 円      
④建物等に帰属する純収益 1,550,000 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 361,008 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
350,142 円      

  (                          1,592 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.7 %

                               7,449,830 円


(                        33,900 円/㎡)
別記様式第一 鑑定評価書(令和 4 年地価公示)
令和4年1月12日 提出
鎌倉 -14 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
鎌倉 -14 神奈川県 神奈川第9 氏名  不動産鑑定士 柴田 和博   TEL.
鑑定評価額 28,800,000 円  1㎡当たりの価格 131,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6)


[令和3年1月]
路線価又は倍率
105,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
鎌倉市浄明寺4丁目210番112
「浄明寺4-12-12」
②地積
 (㎡)
220  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(40,80)

(その他)
風致地区



1:1.5
住宅

W2
一般住宅が建ち並ぶ
区画整然とした住宅
地域
北4m市道 水道、ガス、下水 鎌倉

2.9km
(2)



①範囲 東    80 m、西    50 m、南    60 m、北   100 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    12.2 m、奥行 約    18.1 m、規模         220 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位 北  4
m市道
交通

施設
鎌倉駅北東方

2.9km
法令

規制
1低専
(40,80)
風致地区

⑤地域要因の将
 来予測
鎌倉駅からバス便利用の中規模一般住宅地域である。地域に特段の変化は認められないため今後も現状を維持し
て推移すると予測する。交通利便性に劣り勾配に富む地勢の住宅地のため地価は弱含みで推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                 0.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           131,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            30,900 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、JR東海道本線、JR横須賀線、湘南モノレール線各沿線の鎌倉市内の中規模一般住宅地域である。主
たる需要者は、同一需給圏内の居住者であるが、最寄駅の「鎌倉」駅からバス便の地域で、勾配に富む地勢でもあるこ
とから需給状況は厳しく、地価は下落傾向にある。土地は220㎡で2,900万円前後、新築戸建住宅で4,400
万円程度が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
対象標準地は鎌倉駅からバス便利用の中規模一般住宅地域に存する。主たる需要者は自己使用の個人であり、収益性よ
りも居住の快適性と利便性に基づく市場価値を重視した土地取引を行う。近隣地域は住民協定によりアパート建築が制
限されており、賃貸市場は未成熟となり土地の元本価値に見合う賃料水準が形成されていない。よって、市場性を反映
した比準価格を重視し、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 鎌倉 -20                    ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +2.0
[前年代表標準地等の価格]
        138,000 円/㎡
[ 98.6]
100
100
[102.0]
100
[101.9]
[100.0]
100
131,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          134,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
鎌倉市の人口は横ばいで推移している。鎌倉
駅及び大船駅周辺の住宅地は需要が堅調。ま
た江ノ電沿線の海側の住宅地も潜在需要が顕
在化している。

鎌倉駅からバス便利用の住宅地であり交通利
便性に劣り、勾配に富む地勢の住宅地でもあ
ることから地価は下落傾向にある。


個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        +2.0
交通・接近     +8.0
環境        -7.5
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-2.2 %  %
3 試算価格算定内訳 鎌倉 -14 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 10409
03
-15
鎌倉市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北西4m私道、
中間画地




1低専
風致地区
(40,80)
b 10409
03
-12
鎌倉市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南4m市道、
中間画地




1低専
風致地区
古都保存区域
(40,80)
c 10409
02
-19
鎌倉市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 南西6m市道、
中間画地




1低専
風致地区
(40,80)
d 10409
17D
-26
鎌倉市

更地


  
(           ) 
長方形 北5m市道、
中間画地




1低専
風致地区
(40,80)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
126,112  
100
[ 100.0]
[  98.4]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

124,094 
100
[  93.8]

132,296 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

132,000 
b (            
145,574  
100
[ 100.0]
[  98.2]
100
100
[ 100.0]
100
[ 102.0]

140,151 
100
[ 107.8]

130,010 

130,000 
c (            
120,558  
100
[ 100.0]
[  98.6]
100
100
[   /  ]
100
[ 102.0]

116,539 
100
[  88.7]

131,386 

131,000 
d (            
132,920  
100
[ 100.0]
[  99.3]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

131,990 
100
[ 101.4]

130,168 

130,000 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.18 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   -0.3 環境      -5.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
-0.18 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +5.7 環境      +2.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
-0.18 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +4.3 交通・接近   -5.5 環境     -10.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
-0.18 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.1 交通・接近   +5.7 環境      -6.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     131,000 円/㎡]  



鎌倉 -14 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

2,337,083 

458,095 

1,878,988 

1,550,000 

328,988 
( 0.9699
319,085 
  4.9 -  0.2 )
4.7%  
⑧収益価格        6,789,043 円    (      30,900 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
鎌倉 -14 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
戸建住宅 70.00 W2 125.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1低専
風致地区
40 %   80 %   80 %   220 ㎡     12.2 m x   18.1 m  前面道路:市道         4.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 近隣地域と対象標準地の状況を勘案し、木造2階建て戸建住宅の貸家を想定した。 ⑦有効率  100.0 %
の理由
戸建住宅一棟貸しのため。
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)
一括
 1 2
住宅
125.00 

100.0 

125.00 

1,571 

196,375 
2.0  392,750 
1.0  196,375 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


125.00 

100.0 

125.00 


196,375 
392,750 
196,375 
⑨年額支払賃料        196,375 円 × 12ヶ月 =        2,356,500 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      125.00 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 敷金により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        2,356,500 円  ×     5.0 %                          
+                    円  ×         % =         117,825 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,238,675 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           392,750 円 ×    95.0 %  ×    1.00 % =            3,731 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      2 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          196,375 円 ×    95.0 %  ×    0.5075 =           94,677 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    2,337,083 円    (         10,623 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 1040921

    -17
2,133  
  2,043
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 85.0]
100
[145.0]
100
[100.0]

1,731 
対象基準階の
 月額実質賃料
      1,640 円/㎡

 月額支払賃料
(     1,571 円/㎡)


 基準階   1 F     B
b 1040921

    -18
1,504  
  1,442
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 85.0]
100
[115.0]
100
[100.0]

1,539 
c
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
鎌倉 -14 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 100,000 円           20,000,000 ×       0.5 %
②維持管理費 70,695 円             2,356,500 ×       3.0 %
③公租公課  土地                67,400 円     査定額
 建物               170,000 円           20,000,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        30,000 円           20,000,000 ×      0.15 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        20,000 円           20,000,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     なし
⑦総費用

 ①~⑥


                    458,095 円 (               2,082 円/㎡)  (経費率    19.6 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.9 %  ⑥g :賃料の変動率 0.2 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 30 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 18 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9699    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 20,000,000 円                          設計監理料率
  160,000 円/㎡ ×      125.00 ㎡ × (100% +        %)
②元利逓増償還率 0.0775        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0629 ×  40 % + 0.0837 ×  40 % + 0.0945 ×  20 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
1,550,000 円  
(              7,045 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 2,337,083 円      
②総費用 458,095 円      
③純収益 ①-② 1,878,988 円      
④建物等に帰属する純収益 1,550,000 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 328,988 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
319,085 円      

  (                          1,450 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.7 %

                               6,789,043 円


(                        30,900 円/㎡)