鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

鎌倉 -13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０９０７ -53	鎌倉市		建付地	（　）	不整形	南西5.5m市道、中間画地		１住居高度2種最高20m (70,150)
b	１０４０９０５ -41	鎌倉市		建付地	（　）	袋地等	西3m市道、中間画地		準住居高度2種最高20m (70,160)
c	１０４０９１７Ｄ -38	鎌倉市		更地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、北6m、角地		１低専 (50,80)
d	１０４０９０７ -21	鎌倉市		更地	（　）	ほぼ台形	東6.5m市道、南東6.5m、角地		１低専風致地区 (40,80)
e	１０４０９０３ -32	鎌倉市		更地	（　）	長方形	東8m市道、中間画地		１低専風致地区 (40,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 138,332	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.8]	150,688	100 [ 101.0]	149,196	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	149,000
b	(　 ) 153,910	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	153,910	100 [ 88.6]	173,713		174,000
c	(　 ) 158,704	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	151,379	100 [ 100.2]	151,077		151,000
d	(　 ) 175,814	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	167,361	100 [ 112.0]	149,429		149,000
e	(　 ) 171,552	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	168,664	100 [ 114.0]	147,951		148,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +0.3	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.8	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +7.5	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.8	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +9.5	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.8	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 149,000 円／㎡]

鎌倉 -13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,947,361	599,805	2,347,556	2,022,750	324,806	（　0.9699） 315,029	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	6,702,745 円　　　　（　 28,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

鎌倉 -13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
戸建住宅	93.40	Ｗ2	162.93
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専高度1種最高15m 建築協定	60 ％	150 ％	150 ％	234 ㎡	13.1 m x 17.9 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

戸建住宅一棟貸し

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

戸建住宅一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	住宅	162.93	100.0	162.93	1,520	247,654	2.0	495,308
							1.0	247,654
～

～

～

～

計		162.93	100.0	162.93		247,654		495,308
								247,654

⑨年額支払賃料	247,654 円　×　12ヶ月　＝　 2,971,848 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 162.93 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,971,848 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 148,592 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,823,256 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	495,308 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,705 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 247,654 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 119,400 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,947,361 円　　　　（　 12,596 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０９０２Ｔ　　　　-16	1,383 ( 1,381)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 84.0]	100 [114.5]	100 [100.0]	1,438	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,587 円/㎡　月額支払賃料（　 1,520 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４０９１７Ｔ　　　　-5	1,412 ( 1,353)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 84.0]	100 [107.1]	100 [100.0]	1,570
c	１０４０９０３Ｔ　　　　-24	1,550 ( 1,486)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 92.2]	100 [100.0]	1,751

鎌倉 -13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	130,500 円	26,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	89,155 円	2,971,848　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 93,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 221,800 円	26,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	39,150 円	26,100,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	26,100 円	26,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 599,805 円　（　　　　　　 2,563 円／㎡）　　（経費率　　 20.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9699

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	26,100,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 162.93 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0775	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0629 ×　 40 ％　＋　0.0837 × 40 ％　＋ 0.0945 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,022,750 円（　　　　　 8,644 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,947,361 円
②総費用	599,805 円
③純収益　①－②	2,347,556 円
④建物等に帰属する純収益	2,022,750 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	324,806 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	315,029 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,346 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,702,745 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出
鎌倉 -13　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

鎌倉 -13

神奈川県

神奈川第９

氏名

不動産鑑定士　片岡　周治

TEL.

鑑定評価額

34,900,000 円

１㎡当たりの価格

149,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	120,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	鎌倉市手広４丁目８７８番５２｢手広４－３６－２０｣				②地積　(㎡)	234 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,150) （その他）高度1種最高15m 建築協定
	1:1.5	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域	北5m市道	水道、ガス、下水	西鎌倉 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 70 ｍ、南 100 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

戸建住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 230 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　５
ｍ市道

交通

施設

西鎌倉駅北方

1.2km

法令

規制

１中専
(60,150)
高度1種最高15m
建築協定

⑤地域要因の将
　来予測

　当該地域は一般住宅が多く建ち並ぶ分譲住宅地。特段の変化は予測されない。地価動向はＪＲ駅との接近性等
の利便性より若干の下落傾向を示す。今後の動向は流動的と思われる。

(3)最有効使用の判定

戸建住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 149,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 32,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は東海道本線、横須賀線、湘南モノレール線及び江ノ島電鉄線沿線で、鎌倉市及び藤沢市の一部の圏域の
住宅地域。需要者は鎌倉市居住者が中心であるが、都心通勤圏にあるため同一需給圏外の転入者も多い。大規模宅地開
発の分譲住宅地で、同一需給圏には大規模開発はない。需給関係は交通の利便性等より、やや弱含みに推移している。
土地は３，５００万円前後、新築の戸建物件は５，５００万円程度の物件が取引の中心となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　近隣地域は大規模宅地開発の分譲住宅地で、建築協定によりアパート等は殆ど見受けられない。また、取引の中心は
自用目的である。収益価格は転勤等の事情による戸建住宅の一括賃貸の為、有効性の観点より低水準にある。よって、
代表標準地と検討した価格を充分に考慮のうえ、収益価格を参酌し、自用目的の取引が主である取引事例より求められ
た比準価格を重視、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　鎌倉 -20 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 138,000 円／㎡

[ 98.6]
100

100
[102.0]

100
[ 89.8]

[100.0]
100

149,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    150,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

首都圏のベッドタウンとしての特性を有し、
経済情勢より若干の変化が認められるが、利
便性等の居住環境による２極化現象傾向にあ
る。

一般住宅が建ち並ぶ分譲住宅地で、地域要因
に特別な変動はない。

個別的要因に変動はない

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -12.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

鎌倉 -13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０９０７ -53	鎌倉市		建付地	（　）	不整形	南西5.5m市道、中間画地		１住居高度2種最高20m (70,150)
b	１０４０９０７Ｄ -24	鎌倉市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西3.5m市道、中間画地		１住居高度2種最高20m (70,160)
c	１０４０９０７ -61	鎌倉市		建付地	（　）	ほぼ正方形	東4.3m市道、中間画地		１低専 (40,80)
d	１０４０９０２Ｄ -5	鎌倉市		更地	（　）	ほぼ長方形	北4.5m私道、中間画地		１低専風致地区 (40,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 138,332	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.1]	149,296	100 [ 100.0]	149,296	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	149,000
b	(　 ) 149,000	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	144,764	100 [ 97.9]	147,869		148,000
c	(　 ) 156,045	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	153,573	100 [ 103.0]	149,100		149,000
d	(　 ) 127,148	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	125,877	100 [ 93.9]	134,054		134,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -7.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 149,000 円／㎡]

鎌倉 -13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,975,281	587,550	2,387,731	2,022,750	364,981	（　0.9699） 353,995	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	7,531,809 円　　　　（　 32,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

鎌倉 -13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
戸建住宅	93.40	Ｗ2	162.93
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専高度1種最高15m 建築協定	60 ％	150 ％	150 ％	234 ㎡	13.1 m x 17.9 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

現況利用に基づく建物一棟賃貸

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

戸建住宅一棟賃貸のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	住宅	162.93	100.0	162.93	1,534	250,000	2.0	500,000
							1.0	250,000
～

～

～

～

計		162.93	100.0	162.93		250,000		500,000
								250,000

⑨年額支払賃料	250,000 円　×　12ヶ月　＝　 3,000,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 162.93 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,000,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 150,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,850,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	500,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,750 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 250,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 120,531 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,975,281 円　　　　（　 12,715 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０９０２Ｔ　　　　-16	1,383 ( 1,381)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [101.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,602	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,601 円/㎡　月額支払賃料（　 1,534 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４０９０２Ｔ　　　　-18	1,192 ( 1,141)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [101.0]	100 [ 90.0]	100 [ 82.0]	100 [100.0]	1,599
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

鎌倉 -13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	130,500 円	26,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	90,000 円	3,000,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 80,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 221,800 円	26,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	39,150 円	26,100,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	26,100 円	26,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 587,550 円　（　　　　　　 2,511 円／㎡）　　（経費率　　 19.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9699

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	26,100,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 162.93 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0775	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0629 ×　 40 ％　＋　0.0837 × 40 ％　＋ 0.0945 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,022,750 円（　　　　　 8,644 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,975,281 円
②総費用	587,550 円
③純収益　①－②	2,387,731 円
④建物等に帰属する純収益	2,022,750 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	364,981 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	353,995 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,513 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,531,809 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,200 円／㎡）