鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

平塚 9-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４１００１ -41	平塚市		更地	（　）	ほぼ台形	北8m市道、中間画地		工専高度地区 (60,200)
b	１０４１０１６Ｄ -510	平塚市		更地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、中間画地		工専高度地区 (60,200)
c	１０４１００９ -43	平塚市		建付地	（　）	長方形	北7m市道、南4.5m、二方路		工業高度4種最高31m (70,200)
d	１０４１０１６Ｄ -212	厚木市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6.6m市道、中間画地		準工 (60,200)
e	１０４１０１６Ｄ -163	厚木市		建付地	（　）	不整形	北西21m国道、北西8m、南西8m、三方路		準工 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 84,727	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	88,308	100 [ 73.7]	119,821	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	122,000
b	(　 ) 115,304	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	120,839	100 [ 97.2]	124,320		127,000
c	(　 ) 141,881	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	139,815	100 [ 107.0]	130,668		133,000
d	(　 ) 85,286	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	89,209	100 [ 74.9]	119,104		121,000
e	(　 ) 95,728	100 [ 100.0]	[ 108.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	106,191	100 [ 105.5]	100,655		103,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.39	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 -7.0
e	正常	％／月 +0.39	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 121,000 円／㎡]

平塚 9-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため、土地の再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	17,867,710	3,517,288	14,350,422	9,232,200	5,118,222	（　0.9416） 4,819,318	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	104,767,783 円　　　　（　 88,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

平塚 9-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	550.00	Ｓ2	1,100.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工高度2種最高15m	70 ％	200 ％	200 ％	1,185 ㎡	44.2 m x 29.2 m	前面道路：市道　 6.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一括貸しの２階建て倉庫を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一括貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	倉庫	1,100.00	100.0	1,100.00	1,403	1,543,300	6.0	9,259,800
							0.0	0
～

～

～

～

計		1,100.00	100.0	1,100.00		1,543,300		9,259,800
								0

⑨年額支払賃料	1,543,300 円　×　12ヶ月　＝　 18,519,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,100.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	18,519,600 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 740,784 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	17,778,816 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,259,800 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 88,894 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	17,867,710 円　　　　（　 15,078 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４１０１６Ｔ　　　　-13	1,286 ( 1,248)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,456	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,410 円/㎡　月額支払賃料（　 1,403 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４１０１６Ｔ　　　　-17	1,086 ( 1,083)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,168
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

平塚 9-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	690,000 円	138,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	555,588 円	18,519,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 891,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,104,000 円	138,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	138,000 円	138,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	138,000 円	138,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,517,288 円　（　　　　　　 2,968 円／㎡）　　（経費率　　 19.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

80 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

10 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9416

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	138,000,000 円	設計監理料率　 125,000 円／㎡　×　 1,100.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0669	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0622 ×　 80 ％　＋　0.0777 × 10 ％　＋ 0.0939 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,232,200 円（　　　　　 7,791 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	17,867,710 円
②総費用	3,517,288 円
③純収益　①－②	14,350,422 円
④建物等に帰属する純収益	9,232,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,118,222 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,819,318 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,067 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 104,767,783 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 88,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
平塚 9-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

平塚 9-4

神奈川県

神奈川第１０

氏名

不動産鑑定士　今井　孝

TEL.

鑑定評価額

140,000,000 円

１㎡当たりの価格

118,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	92,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	平塚市田村４丁目１３８１番２外｢田村４－１４－２８｣				②地積　(㎡)	1,185 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）高度2種最高15m (70,200)
	台形 1.5:1	工場	中小規模の工場、倉庫が混在する工業地域	北6.5m市道、西側道	水道、ガス、下水	平塚 5.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 110 ｍ、南 340 ｍ、北 180 ｍ

②標準的使用

工場兼倉庫地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 40.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 1,200 ㎡程度、形状　台形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

６．５ｍ市道

交通

施設

平塚駅北東方

5.8km

法令

規制

準工
(60,200)
高度2種最高15m

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は中小規模の工場、倉庫が混在する工業地域として成熟し、特段の変動要因はないと思料される。地域
の北方の新東名高速道路厚木南ＩＣ開設等の影響下にあり、物流系用途の需要増もあり地価は上昇傾向である。

(3)最有効使用の判定

工場兼倉庫地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0
角地　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 126,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 95,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は県内中央部を中心に広域的な範囲の圏域にある高速道路等の各ＩＣからアクセス可能な工業地域及び流通
業務地域等である。当地域は新東名高速道路厚木南ＩＣ開設等の影響下にあり、物流系用途の需要増もあり地価は上昇
傾向である。需要者層は県内に拠点を必要とする事業者等である。物流不動産の堅調な需要から今後企業の積極的な投
資も見込まれる。画地規模により異なるため中心的価格帯は把握しづらいが標準的画地規模で１．５億円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は規範性の高い現実の取引事例より求めた価格であり、信頼性が高く説得力に富むが、収益価格は経済状況及
び市場に対する先行き不透明感等から収益性が価格に反映されにくいが、適正に求められた。近隣地域は中小規模の工
場、倉庫が混在する工業地域であり、自社工場等を中心に賃貸需要も見込まれる。そこで流通業務施設も可能なことか
ら比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　平塚 9-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 103,000 円／㎡

[102.9]
100

100
[100.0]

100
[ 91.6]

[102.0]
100

118,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    115,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

近年当市の人口は概ね横ばいである。コロナ
禍は経済活動の足枷であるが、ワクチン接種
の進捗もあり、改善が見込まれる。地価は上
昇傾向である。

地域の北方の新東名高速道路厚木南ＩＣ開設
の影響下にあり、流通業務施設用地を中心と
した工業系用途の需要増もあり地価は上昇傾
向である。

角地であり効用が若干認められる。なお個別
的要因の特段の変動は認められない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +9.0
環境　　　　　　 -16.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

平塚 9-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４１００１ -41	平塚市		更地	（　）	ほぼ台形	北8m市道、中間画地		工専高度4種最高31m (60,200)
b	１０４１００９ -43	平塚市		建付地	（　）	長方形	北7m市道、南4.5m、二方路		工業高度4種最高31m (70,200)
c	１０４１０１１ -29	平塚市		更地	（　）	不整形	北9m市道、西8m、角地		工業高度4種最高31m (70,200)
d	１０４１００２ -10	平塚市		更地	（　）	ほぼ長方形	北10.7m市道、西4m、角地		１中専高度2種最高15m (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 84,727	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	87,321	100 [ 81.2]	107,538	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	110,000
b	(　 ) 141,881	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	141,046	100 [ 114.5]	123,184		126,000
c	(　 ) 158,543	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 98.9]	162,230	100 [ 123.0]	131,894		135,000
d	(　 ) 99,188	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	99,382	100 [ 85.9]	115,695		118,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 -24.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +16.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -19.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 126,000 円／㎡]

平塚 9-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			標準地は既成市街地に存するため原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	18,797,391	3,634,496	15,162,895	9,633,600	5,529,295	（　0.9416） 5,206,384	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	113,182,261 円　　　　（　 95,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

平塚 9-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	600.00	Ｓ2	1,200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工高度2種最高15m	70 ％	200 ％	200 ％	1,185 ㎡	44.2 m x 29.2 m	前面道路：市道　 6.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

倉庫（スケルトン）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

倉庫等の一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	倉庫	1,200.00	100.0	1,200.00	1,353	1,623,600	6.0	9,741,600
							0.0	0
～

～

～

～

計		1,200.00	100.0	1,200.00		1,623,600		9,741,600
								0

⑨年額支払賃料	1,623,600 円　×　12ヶ月　＝　 19,483,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により十分担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	19,483,200 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 779,328 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	18,703,872 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,741,600 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 93,519 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	18,797,391 円　　　　（　 15,863 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４１０１６Ｔ　　　　-13	1,286 ( 1,248)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,354	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,360 円/㎡　月額支払賃料（　 1,353 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４１０１６Ｔ　　　　-14	1,173 ( 1,170)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,303
c	１０４１０１６Ｔ　　　　-16	1,389 ( 1,346)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,417

平塚 9-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	720,000 円	144,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	584,496 円	19,483,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 890,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,152,000 円	144,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	144,000 円	144,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	144,000 円	144,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,634,496 円　（　　　　　　 3,067 円／㎡）　　（経費率　　 19.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

80 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

10 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9416

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	144,000,000 円	設計監理料率　 120,000 円／㎡　×　 1,200.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0669	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0622 ×　 80 ％　＋　0.0777 × 10 ％　＋ 0.0939 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,633,600 円（　　　　　 8,130 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	18,797,391 円
②総費用	3,634,496 円
③純収益　①－②	15,162,895 円
④建物等に帰属する純収益	9,633,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,529,295 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,206,384 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,394 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 113,182,261 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 95,500 円／㎡）