鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

平塚 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４１００１ -41	平塚市		更地	（　）	ほぼ台形	北8m市道、中間画地		工専高度地区 (60,200)
b	１０４１００９ -43	平塚市		建付地	（　）	長方形	北7m市道、南4.5m、二方路		工業高度4種最高31m (70,200)
c	１０４１０１６Ｄ -20	伊勢原市		建付地	（　）	不整形	北10m市道、北東12m、西6m、三方路		準工 (70,200)
d	１０４１０１６Ｄ -41	伊勢原市		建付地	（　）	長方形	北西16m市道、北東6m、角地		工専 (70,200)
e	１０４１０１６Ｄ -134	厚木市		更地	（　）	長方形	東5.5m市道、中間画地		準工 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 84,727	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	87,209	100 [ 98.0]	88,989	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	89,000
b	(　 ) 141,881	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	144,293	100 [ 106.7]	135,232		135,000
c	(　 ) 102,392	100 [ 100.0]	[ 104.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.9]	108,397	100 [ 107.8]	100,554		101,000
d	(　 ) 90,896	100 [ 100.0]	[ 106.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	96,026	100 [ 100.0]	96,026		96,000
e	(　 ) 102,459	100 [ 100.0]	[ 105.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	108,197	100 [ 106.7]	101,403		101,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.37	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.37	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.43	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.43	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 97,000 円／㎡]

平塚 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	76,819,692	12,586,812	64,232,880	41,946,300	22,286,580	（　0.9416） 20,985,044	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	456,196,609 円　　　　（　 69,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

平塚 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	2,900.00	Ｓ2	5,800.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工専高度4種最高31m	60 ％	200 ％	200 ％	6,611 ㎡	74.3 m x 89.1 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

国道背後にあって圏央道のＩＣへの接近性も良好なため、２階建倉庫の一棟貸しを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	倉庫	5,800.00	100.0	5,800.00	1,144	6,635,200	6.0	39,811,200
							0.0	0
～

～

～

～

計		5,800.00	100.0	5,800.00		6,635,200		39,811,200
								0

⑨年額支払賃料	6,635,200 円　×　12ヶ月　＝　 79,622,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 5,800.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	79,622,400 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,184,896 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	76,437,504 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	39,811,200 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 382,188 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	76,819,692 円　　　　（　 11,620 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４１０１６Ｔ　　　　-14	1,173 ( 1,170)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,235	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,150 円/㎡　月額支払賃料（　 1,144 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４１０１６Ｔ　　　　-17	1,086 ( 1,083)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,143
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

平塚 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,254,000 円	627,000,000　×　　　　 0.2 ％
②維持管理費	398,112 円	79,622,400　×　　　　 0.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 4,664,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,016,000 円	627,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	627,000 円	627,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	627,000 円	627,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 12,586,812 円　（　　　　　　 1,904 円／㎡）　　（経費率　　 16.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

80 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

10 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9416

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	627,000,000 円	設計監理料率　 105,000 円／㎡　×　 5,800.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0669	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0622 ×　 80 ％　＋　0.0777 × 10 ％　＋ 0.0939 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	41,946,300 円（　　　　　 6,345 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	76,819,692 円
②総費用	12,586,812 円
③純収益　①－②	64,232,880 円
④建物等に帰属する純収益	41,946,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	22,286,580 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	20,985,044 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,174 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 456,196,609 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 69,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月6日　提出
平塚 9-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

平塚 9-1

神奈川県

神奈川第１０

氏名

不動産鑑定士　酒井　義直

TEL.

鑑定評価額

621,000,000 円

１㎡当たりの価格

94,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月5日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	72,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	平塚市堤町２６番｢堤町３－１０｣				②地積　(㎡)	6,611 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		工専 (60,200) （その他）高度4種最高31m
	1:1.2	工場	大中規模工場が建ち並ぶ街区整然とした工業地域	南東12m市道	水道、ガス、下水	平塚 2.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 200 ｍ、西 200 ｍ、南 400 ｍ、北 200 ｍ

②標準的使用

工場兼倉庫地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 75.0 ｍ、奥行　約　　 90.0 ｍ、規模　　 6,750 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

大規模商業施設に近い馬入工
業団地。なお、最寄ＩＣは圏
央道の寒川南ＩＣである。

街

路

１２ｍ市道

交通

施設

平塚駅北東方

2.0km

法令

規制

工専
(60,200)
高度4種最高31m

⑤地域要因の将
　来予測

馬入工業団地内の大規模工場を中心とする工業地域で、当面は現状を維持するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

標準的使用と同じ工場兼倉庫地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 96,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 68,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、平塚市及び隣接市町を含む湘南エリアから県央エリアの工業地域が中心。需要者は、画地規模・高速道
路網等との接近性等により、地場の製造業から大手物流業や投資目的の不動産業者等まで様々である。近年の高速道路
網等の整備に伴い、大規模かつＩＣ至近の物流適地に対する需要は旺盛で、工業地全般の地価は上昇基調にある。物件
に応じて様々な需要者が競合するため、総額は大きく異なるが、土地単価で８万円～１４万円／㎡程度と把握する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格が収益価格より高位に試算された。比準価格は、同一需給圏内の代替競争関係にある取引事例から試算してお
り、信頼性が高い。収益価格の試算に当たっては、最有効使用の建物及び賃料・利回り等を適切に想定したが、標準地
の規模・交通接近条件等を考慮すると、自用目的の需要者が中心となることから、相対的な信頼性にやや劣ると判断し
た。従って、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     90,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナ禍にあって、ｅコマースの市場規
模は拡大を続けており、圏域内外の物流適地
に対する需要は旺盛。

馬入工業団地は熟成した工業団地。同一需給
圏内における新東名等の高速道路網の整備効
果に伴う需要増が、引き続き期待される。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

平塚 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４１００６ -12	伊勢原市		更地	（　）	台形	西6m市道、東9.3m、二方路		準工地区計画等 (70,200)
b	１０４１０１６Ｄ -118	厚木市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南東15m市道、南西17m、角地		工業 (70,200)
c	１０４１０１６Ｄ -148	厚木市		貸家建付地	（　）	不整形	西16m市道、北5m、南西20m、三方路		工業 (70,200)
d	１０４１０１６Ｄ -136	厚木市		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	東6m市道、西6m、二方路		準工 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 121,000	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	121,949	100 [ 124.1]	98,267	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	98,300
b	(　 ) 116,832	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	118,665	100 [ 105.4]	112,585		113,000
c	(　 ) 100,212	100 [ 100.0]	[ 104.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	106,756	100 [ 103.2]	103,446		103,000
d	(　 ) 82,611	100 [ 100.0]	[ 104.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	84,555	100 [ 109.1]	77,502		77,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -5.5	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 96,700 円／㎡]

平塚 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	73,193,587	12,211,320	60,982,267	38,802,000	22,180,267	（　0.9416） 20,884,939	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	454,020,413 円　　　　（　 68,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

平塚 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	2,900.00	Ｓ2	5,800.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工専高度4種最高31m	60 ％	200 ％	200 ％	6,611 ㎡	74.3 m x 89.1 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

標準地の画地条件・立地条件や同一需給圏内の賃貸動向等を勘案し、一括貸の倉庫を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一括貸につき有効率１００％

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	倉庫	5,800.00	100.0	5,800.00	1,090	6,322,000	6.0	37,932,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		5,800.00	100.0	5,800.00		6,322,000		37,932,000
								0

⑨年額支払賃料	6,322,000 円　×　12ヶ月　＝　 75,864,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 5,800.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	75,864,000 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,034,560 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	72,829,440 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	37,932,000 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 364,147 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	73,193,587 円　　　　（　 11,071 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４１０１６Ｔ　　　　-14	1,173 ( 1,170)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [105.0]	100 [110.0]	1,047	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,095 円/㎡　月額支払賃料（　 1,090 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４１０１６Ｔ　　　　-16	1,389 ( 1,346)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [110.0]	100 [110.0]	1,183
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

平塚 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,160,000 円	580,000,000　×　　　　 0.2 ％
②維持管理費	379,320 円	75,864,000　×　　　　 0.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 4,872,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,640,000 円	580,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	580,000 円	580,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	580,000 円	580,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 12,211,320 円　（　　　　　　 1,847 円／㎡）　　（経費率　　 16.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

80 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

10 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9416

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	580,000,000 円	設計監理料率　 100,000 円／㎡　×　 5,800.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0669	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0622 ×　 80 ％　＋　0.0777 × 10 ％　＋ 0.0939 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	38,802,000 円（　　　　　 5,869 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	73,193,587 円
②総費用	12,211,320 円
③純収益　①－②	60,982,267 円
④建物等に帰属する純収益	38,802,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	22,180,267 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	20,884,939 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,159 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 454,020,413 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 68,700 円／㎡）