鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

平塚 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４１０１６ -1	平塚市		建付地	（　）	不整形	北15m市道、東6m、南6m、三方路		商業高度4種最高31m 駐車場整備地区 (100,600)
b	１０４１０１６Ｄ -556	平塚市		底地	（　）	不整形	東15m市道、南9m、北6m、三方路		商業高度4種最高31m (100,600)
c	１０４１０１６Ｄ -301	茅ケ崎市		建付地	（　）	不整形	東12m市道、南5m、角地		商業高度4種最高31m (100,400)
d	１０４１０１６Ｄ -200	厚木市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東8m市道、南6m、角地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,480)
e	１０４１００５ -7	茅ケ崎市		更地	（　）	長方形	西4m市道、中間画地		商業高度4種最高31m (100,240)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 611,893	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.7]	660,079	100 [ 89.0]	741,662	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	742,000
b	(　 195,684) 652,280	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 99.9]	649,015	100 [ 88.2]	735,845		736,000
c	(　 ) 702,460	100 [ 100.0]	[ 108.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.9]	767,805	100 [ 78.5]	978,096		978,000
d	(　 ) 676,546	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	671,903	100 [ 78.3]	858,114		858,000
e	(　 ) 591,481	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	547,389	100 [ 65.8]	831,898		832,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -15.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -19.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +10.0	行政　　　　 -18.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 787,000 円／㎡]

平塚 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難であったため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	110,927,237	21,952,437	88,974,800	74,030,000	14,944,800	（　0.9527） 14,237,911	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	323,588,886 円　　　　（　 564,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

平塚 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	466.94	ＲＣ10F1B	4,287.02
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度4種最高31m 駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	574 ㎡	18.5 m x 31.0 m	前面道路：市道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階～２階は店舗、３階～１０階は２８㎡程度の１ＤＫ。駐車場は対象地外に想定。

⑦有効率　 73.2 ％
の理由

共用部分等を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	466.94	95.7	447.02	3,140	1,403,643	6.0	8,421,858
							0.0	0
1～ 1	店舗	426.30	33.9	144.44	4,930	712,089	8.0	5,696,712
							0.0	0
2～ 2	店舗	466.66	85.4	398.41	3,720	1,482,085	6.0	8,892,510
							0.0	0
3～ 3	住宅	365.89	59.8	218.96	2,900	634,984	2.0	1,269,968
							0.0	0
4～10	住宅	365.89	75.3	275.48	3,000	826,440	2.0	1,652,880
							0.0	0

計		4,287.02	73.2	3,137.19		10,017,881		35,851,208
								0

⑨年額支払賃料	10,017,881 円　×　12ヶ月　＝　 120,214,572 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 3,137.19 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	120,214,572 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 9,617,166 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	110,597,406 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	35,851,208 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 329,831 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	110,927,237 円　　　　（　 193,253 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４１００７Ｔ　　　　-1	3,570 ( 3,463)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	4,958	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,963 円/㎡　月額支払賃料（　 4,930 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４１００７Ｔ　　　　-18	3,934 ( 3,807)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	5,464
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

平塚 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	5,500,000 円	1,100,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	3,606,437 円	120,214,572　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,846,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 8,800,000 円	1,100,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	1,100,000 円	1,100,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,100,000 円	1,100,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	敷地外駐車場収支は±０査定

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 21,952,437 円　（　　　　　　 38,245 円／㎡）　　（経費率　　 19.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9527

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,100,000,000 円	設計監理料率　 250,000 円／㎡　×　 4,287.02 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 35 ％　＋　0.0629 × 35 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	74,030,000 円（　　　　　 128,972 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	110,927,237 円
②総費用	21,952,437 円
③純収益　①－②	88,974,800 円
④建物等に帰属する純収益	74,030,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	14,944,800 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	14,237,911 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,805 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 323,588,886 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 564,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出
平塚 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

平塚 5-6

神奈川県

神奈川第１０

氏名

不動産鑑定士　河野　廣

TEL.

鑑定評価額

422,000,000 円

１㎡当たりの価格

735,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	590,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	平塚市紅谷町２番１７外｢紅谷町２－２２｣				②地積　(㎡)	574 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）高度4種最高31m 駐車場整備地区 (100,600)
	1:1.5	店舗ＲＣ3F1B	店舗、事務所ビルが集まる駅前商業地域	東36m市道、北側道	水道、ガス、下水	平塚 150m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 40 ｍ、南 0 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

中高層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

３６ｍ市道

交通

施設

平塚駅北方

150m

法令

規制

商業
(100,600)
防火
高度4種最高31m
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

大型商業ビル、店舗付マンション等が建ち並ぶ駅前商業地域として熟成している。マンション需要の底堅さが認
められ、新型コロナの感染状況の落ち着きもあって、地価は横ばいに戻ったが、先行き不透明感は否めない。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 767,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 592,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は平塚市を中心として湘南、県央、県西エリアにおける駅周辺の商業地域が圏域となる。平塚駅前バスロー
タリーの一部も取り囲んで高層の事務所ビル、店舗兼共同住宅のほか低層の店舗ビル等が建ち並んで繁華性は高い。需
要者の中心は全国的に事業所等を展開する企業、投資目的の不動産業者のほか不動産開発業者等となる。取引は少なく
、中心価格帯の把握は困難。駅前商業地として新型コロナの感染状況の落ち着きもあって地価は横ばいに戻った。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格については、ＪＲ東海道本線「平塚」駅及び「本厚木」駅周辺の商業地域の事例を採用して試算したが、近隣
地域の周辺にある地域性が類似する事例も複数採用していることから精度は高い。一方収益価格は、最有効使用の建物
の想定並びに適切な賃料水準等の把握に努めたが、土地価格に追いつくほど収益性が高くない商業地域であることもあ
って、低位に試算された。以上を踏まえ、比準価格と収益価格を関連づけて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    735,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナ禍の影響は店舗、事務所の空室等
に見られるが、平塚市内商業地の地価は横ば
い地点の増加により、市全体としても横ばい
に近づいている。

平塚駅前商業地域においても、新型コロナの
感染状況の落ち着きにより飲食店、物販店等
の売上高の改善が見込まれ、地価は下落から
横ばいに転じた。

北側が幅員約２ｍの市道（側道）に接面する
角地であるが、角地としての効用は認められ
ない。個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

平塚 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４１０１６ -1	平塚市		建付地	（　）	不整形	北15m市道、東6m、南6m、三方路		商業高度4種最高31m 駐車場整備地区 (100,600)
b	１０４１０１６ -5	平塚市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南22m市道、北6m、二方路		商業高度4種最高31m 駐車場整備地区 (100,600)
c	１０４１０１６Ｄ -478	平塚市		貸家建付地	（　）	長方形	北15m県道、中間画地		近商高度3種最高20m (90,300)
d	１０４１０１６Ｄ -200	厚木市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東8m市道、南6m、角地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,480)
e	１０４１０１０ -19	厚木市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東6m市道、南西6m、角地		商業 (100,360)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 611,893	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 89.3]	685,211	100 [ 90.0]	761,346	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	761,000
b	(　 ) 475,287	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	490,492	100 [ 63.1]	777,325		777,000
c	(　 ) 384,536	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	387,997	100 [ 50.5]	768,311		768,000
d	(　 ) 676,546	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	652,706	100 [ 85.8]	760,730		761,000
e	(　 ) 502,323	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	484,622	100 [ 62.7]	772,922		773,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -35.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -40.0
c	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -25.0
e	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 767,000 円／㎡]

平塚 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地における土地につき再調達原価を把握できないため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	113,658,633	21,908,020	91,750,613	76,049,000	15,701,613	（　0.9527） 14,958,927	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	339,975,614 円　　　　（　 592,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

平塚 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	466.66	ＲＣ10F1B	4,287.02
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度4種最高31m 駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	574 ㎡	18.5 m x 31.0 m	前面道路：市道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階～２階店舗、３～１０階住宅はワンルームタイプで平均専有面積約２７．５㎡の店舗兼共同住宅ビルを想定

⑦有効率　 73.2 ％
の理由

同種・同規模のビルとしては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	466.94	95.7	447.02	3,470	1,551,159	6.0	9,306,954
							0.0	0
1～ 1	店舗他	426.30	33.9	144.44	4,970	717,867	8.0	5,742,936
							0.0	0
2～ 2	店舗	466.66	85.4	398.41	3,690	1,470,133	6.0	8,820,798
							0.0	0
3～ 3	住宅	365.89	59.8	218.96	2,900	634,984	1.0	634,984
							0.0	0
4～10	住宅	365.89	75.3	275.48	3,000	826,440	1.0	826,440
							0.0	0

計		4,287.02	73.2	3,137.19		10,159,223		30,290,752
								0

⑨年額支払賃料	10,159,223 円　×　12ヶ月　＝　 121,910,676 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 3,137.19 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	121,910,676 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 8,533,747 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	113,376,929 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	30,290,752 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 281,704 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	113,658,633 円　　　　（　 198,012 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４１００７Ｔ　　　　-18	3,934 ( 3,807)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 84.0]	100 [100.0]	5,091	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,003 円/㎡　月額支払賃料（　 4,970 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４１００７Ｔ　　　　-1	3,570 ( 3,463)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 82.0]	100 [ 89.0]	100 [100.0]	4,892
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

平塚 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	5,650,000 円	1,130,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	3,657,320 円	121,910,676　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,300,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 9,040,000 円	1,130,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	1,130,000 円	1,130,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,130,000 円	1,130,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 21,908,020 円　（　　　　　　 38,167 円／㎡）　　（経費率　　 19.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9527

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,130,000,000 円	設計監理料率　 256,000 円／㎡　×　 4,287.02 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 35 ％　＋　0.0629 × 35 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	76,049,000 円（　　　　　 132,490 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	113,658,633 円
②総費用	21,908,020 円
③純収益　①－②	91,750,613 円
④建物等に帰属する純収益	76,049,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	15,701,613 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	14,958,927 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,061 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 339,975,614 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 592,000 円／㎡）