鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

平塚 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４１００９ -16	平塚市		建付地	（　）	長方形	北30m国道、中間画地		商業高度4種最高31m 駐車場整備地区 (100,400)
b	１０４１０１６Ｄ -555	平塚市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北22m市道、南2m、二方路		商業高度4種最高31m 駐車場整備地区 (100,600)
c	１０４１０１６Ｄ -418	平塚市		更地	（　）	長方形	東15m市道、中間画地		商業高度4種最高31m 駐車場整備地区 (100,400)
d	１０４１０１２ -17	平塚市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東22m県道、南東6m、角地		近商高度3種最高20m (100,300)
e	１０４１０１６Ｄ -571	平塚市		建付地	（　）	長方形	北15m市道、中間画地		商業駐車場整備地区高度地区 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 204,071	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	203,663	100 [ 83.9]	242,745	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	243,000
b	(　 ) 330,935	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	323,473	100 [ 136.9]	236,284		236,000
c	(　 ) 265,188	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	264,392	100 [ 96.0]	275,408		275,000
d	(　 ) 207,889	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	201,027	100 [ 78.1]	257,397		257,000
e	(　 ) 191,332	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	190,567	100 [ 83.7]	227,679		228,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.5	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +15.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.5	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 246,000 円／㎡]

平塚 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	20,578,721	4,420,580	16,158,141	14,096,700	2,061,441	（　0.9512） 1,960,843	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	42,627,022 円　　　　（　 211,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

平塚 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所兼共同住宅	125.00	ＲＣ7	875.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度4種最高31m 駐車場整備地区	100 ％	400 ％	400 ％	202 ㎡	10.1 m x 20.2 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

画地条件及び近隣地域周辺の賃貸動向等を勘案し、１階を店舗、２階を事務所、上階居宅は単身者向けを各階４戸、駐車場は隔地想定

⑦有効率　 80.0 ％
の理由

階段、エレベーター等の配置を勘案して査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	125.00	85.0	106.25	3,330	353,813	6.0	2,122,878
							0.0	0
2～ 2	事務所	125.00	75.0	93.75	2,530	237,188	3.0	711,564
							0.0	0
3～ 7	居宅	125.00	80.0	100.00	2,380	238,000	1.0	238,000
							0.0	0
～

～

計		875.00	80.0	700.00		1,781,001		4,024,442
								0

⑨年額支払賃料	1,781,001 円　×　12ヶ月　＝　 21,372,012 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 700.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 480,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	21,372,012 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 480,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 1,311,121 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	20,540,891 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,024,442 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 37,830 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	20,578,721 円　　　　（　 101,875 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４１００７Ｔ　　　　-16	3,104 ( 3,011)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [103.0]	3,339	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,347 円/㎡　月額支払賃料（　 3,330 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４１００７Ｔ　　　　-13	2,783 ( 2,695)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 88.0]	100 [ 80.0]	100 [120.0]	100 [ 93.0]	3,542
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

平塚 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	828,000 円	207,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	874,080 円	21,852,012　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 168,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,656,000 円	207,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	207,000 円	207,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	207,000 円	207,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	480,000 円	隔地駐車場（まちづくり条例より）

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,420,580 円　（　　　　　　 21,884 円／㎡）　　（経費率　　 21.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9512

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	207,000,000 円	設計監理料率　 230,000 円／㎡　×　 875.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0681	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	14,096,700 円（　　　　　 69,786 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	20,578,721 円
②総費用	4,420,580 円
③純収益　①－②	16,158,141 円
④建物等に帰属する純収益	14,096,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,061,441 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,960,843 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,707 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 42,627,022 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 211,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出
平塚 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

平塚 5-5

神奈川県

神奈川第１０

氏名

不動産鑑定士　羽田　直樹

TEL.

鑑定評価額

48,100,000 円

１㎡当たりの価格

238,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月5日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	190,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	平塚市明石町１３番９外｢明石町１３－１６｣				②地積　(㎡)	202 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他）高度4種最高31m 駐車場整備地区 (100,400)
	1:2	店舗兼共同住宅ＲＣ7	小売店、飲食店、営業所等が混在する商業地域	北15m市道	水道、ガス、下水	平塚 550m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 50 ｍ、南 30 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

中層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１５ｍ市道

交通

施設

平塚駅北西方

550m

法令

規制

商業
(100,400)
防火
高度4種最高31m
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は商業中心からやや距離があり、小規模店舗や事業所、店舗付共同住宅等が連たんする商業地域。顧客
流動や商況性及び繁華性に劣り、住宅地化が進行しているが、当面は現状を維持するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 245,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 209,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、平塚市及び隣接市の圏域に存する商業地域。典型的な需要者は、小売店舗、飲食店舗等の地元経営者や
転売目的の地元不動産業者等である。また、交通利便性に着目したマンション用地としての取引も認められる。閉鎖店
舗が散見され、商店街としての繁華性や相対的地位が低下しており、住宅地化が進行している。地積規模や業種、業態
等が多岐にわたるため、中心的価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

平塚駅の駅前商業地域に存するものの、現状の繁華性や商況性は低く、店舗並びに事務所としての賃貸需要は弱い。こ
の様な地域的特性を反映し、投資採算性からアプローチした収益価格は低位に求められたものと考えられる。このため
、本件評価に当たっては、同一需給圏内の商業地域における土地取引の実態及び実勢を反映し、より実証的な比準価格
を重視して収益価格を比較考量し、代表標準地の価格との検討をも踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　平塚 5-7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 331,000 円／㎡

[ 99.7]
100

100
[100.0]

100
[138.6]

[100.0]
100

238,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    238,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

平塚市の人口は横這い～微減傾向で推移し、
高齢化率は県平均より若干高い。地価の動向
及び趨勢については、利便性による二極化が
顕著である。

商店街としての相対的な地位の低下から共同
住宅等の住宅地化が進行し、地価の推移変動
は、背後住宅地との相関が強まっている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +23.5
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

平塚 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４１０１６Ｄ -558	平塚市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、中間画地		商業高度地区 (100,360)
b	１０４１０１６Ｄ -555	平塚市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北22m市道、南2m、二方路		商業高度地区 (100,600)
c	１０４１０１６Ｄ -557	平塚市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、北6m、角地		商業高度4種最高31m (100,360)
d	１０４１０１６Ｄ -571	平塚市		建付地	（　）	長方形	北15m市道、中間画地		商業高度4種最高31m 駐車場整備地区 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 311,305	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	311,305	100 [ 127.3]	244,544	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	245,000
b	(　 ) 330,935	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	327,658	100 [ 133.3]	245,805		246,000
c	(　 ) 201,408	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	193,662	100 [ 77.6]	249,564		250,000
d	(　 ) 191,332	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	191,332	100 [ 80.8]	236,797		237,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 245,000 円／㎡]

平塚 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	16,098,867	3,095,739	13,003,128	10,964,100	2,039,028	（　0.9512） 1,939,523	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	42,163,543 円　　　　（　 209,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

平塚 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所、共同住宅	127.50	ＲＣ7	800.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度4種最高31m 駐車場整備地区	100 ％	400 ％	400 ％	202 ㎡	10.1 m x 20.2 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階事務所はフロア貸し、３階以上の共同住宅は、平均専有面積約２９㎡で各階３戸を想定。

⑦有効率　 80.2 ％
の理由

店舗付マンションとしては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	127.50	85.9	109.50	3,184	348,648	6.0	2,091,888
							0.0	0
2～ 2	事務所	127.50	76.1	97.00	2,200	213,400	3.0	640,200
							0.0	0
3～ 7	住宅	109.00	79.8	87.00	1,970	171,390	1.0	171,390
							1.0	171,390
～

～

計		800.00	80.2	641.50		1,418,998		3,589,038
								856,950

⑨年額支払賃料	1,418,998 円　×　12ヶ月　＝　 17,027,976 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 641.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	17,027,976 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,362,238 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	15,665,738 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,589,038 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 33,019 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 856,950 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 400,110 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	16,098,867 円　　　　（　 79,697 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４１００７Ｔ　　　　-1	3,570 ( 3,463)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,104	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,200 円/㎡　月額支払賃料（　 3,184 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４１００７Ｔ　　　　-18	3,934 ( 3,807)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	3,278
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

平塚 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	805,000 円	161,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	510,839 円	17,027,976　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 169,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,288,000 円	161,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	161,000 円	161,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	161,000 円	161,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,095,739 円　（　　　　　　 15,325 円／㎡）　　（経費率　　 19.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9512

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	161,000,000 円	設計監理料率　 195,000 円／㎡　×　 800.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0681	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,964,100 円（　　　　　 54,278 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	16,098,867 円
②総費用	3,095,739 円
③純収益　①－②	13,003,128 円
④建物等に帰属する純収益	10,964,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,039,028 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,939,523 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,602 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 42,163,543 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 209,000 円／㎡）