鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

平塚 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４１０１６Ｄ -542	平塚市		更地	（　）	長方形	北15m市道、中間画地		近商高度2種最高15m (90,200)
b	１０４１００１ -27	平塚市		更地	（　）	ほぼ長方形	西22m県道、南6m、角地		近商高度3種最高20m (100,300)
c	１０４１０１６Ｄ -571	平塚市		建付地	（　）	長方形	北15m市道、中間画地		商業駐車場整備地区高度地区 (100,400)
d	１０４１０１２ -17	平塚市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東22m県道、南東6m、角地		近商高度3種最高20m (100,300)
e	１０４１０１６Ｄ -525	平塚市		建付地	（　）	ほぼ整形	南東11m市道、中間画地		１住居高度2種最高15m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 185,196	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	183,714	100 [ 100.0]	183,714	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	184,000
b	(　 ) 186,047	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	182,399	100 [ 103.0]	177,086		177,000
c	(　 ) 191,332	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	191,332	100 [ 110.3]	173,465		173,000
d	(　 ) 207,889	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	207,889	100 [ 107.2]	193,926		194,000
e	(　 ) 139,945	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	142,801	100 [ 90.3]	158,141		158,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +2.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +1.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 182,000 円／㎡]

平塚 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,673,508	891,144	3,782,364	3,112,340	670,024	（　0.9756） 653,675	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	14,526,111 円　　　　（　 117,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

平塚 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅	72.87	Ｓ3	218.61
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度2種最高15m	90 ％	200 ％	200 ％	124 ㎡	7.7 m x 15.5 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階をフロアー貸し店舗、２～３階を約６５㎡ファミリータイプ計２戸、駐車場１台の計画。

⑦有効率　 93.3 ％
の理由

標準的な有効率を採用。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	72.87	90.0	65.58	2,527	165,721	6.0	994,326
							0.0	0
2～ 2	住宅	72.87	95.0	69.22	1,769	122,450	3.0	367,350
							0.0	0
3～ 3	住宅	72.87	95.0	69.22	1,643	113,728	3.0	341,184
							0.0	0
～

～

計		218.61	93.3	204.02		401,899		1,702,860
								0

⑨年額支払賃料	401,899 円　×　12ヶ月　＝　 4,822,788 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 204.02 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	11,000 円／台　×　 1 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 132,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,822,788 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 132,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 297,287 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,657,501 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,702,860 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 16,007 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,673,508 円　　　　（　 37,690 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４１００７Ｔ　　　　-4	2,035 ( 1,974)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 77.0]	100 [109.2]	100 [100.0]	2,420	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,540 円/㎡　月額支払賃料（　 2,527 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４１００７Ｔ　　　　-14	2,006 ( 1,922)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	2,269
c	１０４１００７Ｔ　　　　-19	2,517 ( 2,444)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 78.0]	100 [110.2]	100 [100.0]	2,928

平塚 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	236,500 円	47,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	148,644 円	4,954,788　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 33,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 378,400 円	47,300,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	47,300 円	47,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	47,300 円	47,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 891,144 円　（　　　　　　 7,187 円／㎡）　　（経費率　　 19.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9756

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	47,300,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 218.61 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0658	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 35 ％　＋ 0.0933 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,112,340 円（　　　　　 25,100 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,673,508 円
②総費用	891,144 円
③純収益　①－②	3,782,364 円
④建物等に帰属する純収益	3,112,340 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	670,024 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	653,675 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,272 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,526,111 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 117,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
平塚 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

平塚 5-3

神奈川県

神奈川第１０

氏名

不動産鑑定士　難波　秀夫

TEL.

鑑定評価額

21,900,000 円

１㎡当たりの価格

177,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	140,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月24日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	平塚市東八幡１丁目４２９番６｢東八幡１－１５－２｣				②地積　(㎡)	124 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他）高度2種最高15m (90,200)
	1:2	店舗兼住宅Ｗ3	中小規模の店舗と一般住宅等が混在する商業地域	西15m市道	水道、ガス、下水	平塚 1.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 100 ｍ、南 150 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.7 ｍ、奥行　約　　 15.5 ｍ、規模　　 124 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１５ｍ市道

交通

施設

平塚駅北方

1.6km

法令

規制

近商
(90,200)
準防
高度2種最高15m

⑤地域要因の将
　来予測

市道沿いの店舗、住宅が混在する商業地域で、当面は現状維持と判断される。車両通行量は比較的多く、長引く
地価下落により割安感がみられる。今後、地価は横ばい傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 181,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 137,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は湘南・県央・県西地区の近隣又は路線商業地域。需要者は平塚市及び隣接市域で商業活動を行う一般事業
法人・個人事業者等が中心となる。当地域は車両通行量は比較的多いところ、客足の流れ及び背後地の顧客量ともにや
や乏しく、周辺で増加する大型複合商業施設への顧客の流出傾向がみられるが、割安感から土地需要は安定的に推移し
ている。需要の中心価格帯は用途・規模・立地条件・個別の需給関係により様々で収斂されていない状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

平塚市内の類似する商業地の事例から求めた比準価格は、現実の取引価格から求めており、実証的で説得力がある。一
方、賃料収入を基に査定した収益価格は理論的であるところ、建物の構造・設備内容等は個別性が強く、想定事項を含
む点でやや精度が劣ると思料する。よって、規範性が高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地と
の検討に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　平塚 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 178,000 円／㎡

[ 98.9]
100

100
[100.0]

100
[ 99.7]

[100.0]
100

177,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    177,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口総数微減、高齢化率上昇、新築住宅着工
戸数減少。大神地区の区画整理の進捗、平塚
駅周辺の多数のマンション開発の地価への影
響が着目点。

客足の流れは限定的であり、周辺大型複合店
舗への顧客の流出がみられるが、コロナ禍に
あっても、地価は割安感から横ばい傾向とな
っている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -6.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

平塚 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４１００１ -27	平塚市		更地	（　）	ほぼ長方形	西22m県道、南6m、角地		近商高度地区 (100,300)
b	１０４１０１２ -17	平塚市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東22m県道、南東6m、角地		近商高度3種最高20m (100,300)
c	１０４１０１６Ｄ -542	平塚市		更地	（　）	長方形	北15m市道、中間画地		近商高度2種最高15m (90,200)
d	１０４１０１６Ｄ -549	平塚市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東22m県道、中間画地		近商高度地区 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 186,047	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	180,628	100 [ 105.0]	172,027	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	172,000
b	(　 ) 207,889	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	203,852	100 [ 109.2]	186,678		187,000
c	(　 ) 185,196	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	185,196	100 [ 100.0]	185,196		185,000
d	(　 ) 156,863	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	156,863	100 [ 98.0]	160,064		160,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 181,000 円／㎡]

平塚 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,516,530	615,880	2,900,650	2,102,220	798,430	（　0.9752） 778,629	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	16,926,717 円　　　　（　 137,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

平塚 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	55.00	Ｓ3	165.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度2種最高15m	90 ％	200 ％	200 ％	124 ㎡	7.7 m x 15.5 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺の利用状況から１階はフロアー貸しの店舗、２・３階は共同住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段であるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	55.00	100.0	55.00	2,300	126,500	3.0	379,500
							0.0	0
2～ 3	住宅	55.00	100.0	55.00	1,650	90,750	1.0	90,750
							0.0	0
～

～

～

計		165.00	100.0	165.00		308,000		561,000
								0

⑨年額支払賃料	308,000 円　×　12ヶ月　＝　 3,696,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 165.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,696,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 184,800 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,511,200 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	561,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,330 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,516,530 円　　　　（　 28,359 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４１００７Ｔ　　　　-2	2,004 ( 1,944)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,143	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,306 円/㎡　月額支払賃料（　 2,300 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４１００７Ｔ　　　　-9	2,428 ( 2,324)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,312
c	１０４１００７Ｔ　　　　-7	2,604 ( 2,520)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	2,553

平塚 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	153,000 円	30,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	110,880 円	3,696,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 46,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 244,800 円	30,600,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	30,600 円	30,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	30,600 円	30,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 615,880 円　（　　　　　　 4,967 円／㎡）　　（経費率　　 17.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9752

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	30,600,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 165.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0687	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 35 ％　＋　0.0643 × 35 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,102,220 円（　　　　　 16,953 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,516,530 円
②総費用	615,880 円
③純収益　①－②	2,900,650 円
④建物等に帰属する純収益	2,102,220 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	798,430 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	778,629 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,279 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,926,717 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 137,000 円／㎡）