鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

平塚 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４１０１６Ｄ -581	平塚市		更地	（　）	ほぼ長方形	西11m市道、中間画地		近商高度2種最高15m (90,200)
b	１０４１０１２ -22	平塚市		更地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		近商高度2種最高15m (90,200)
c	１０４１０１６Ｄ -430	平塚市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、南4m、角地		商業高度4種最高31m (100,360)
d	１０４１０１６ -5	平塚市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南22m市道、北6m、二方路		商業高度4種最高31m 駐車場整備地区 (100,600)
e	１０４１０１６Ｄ -555	平塚市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北22m市道、南2m、二方路		商業高度4種最高31m 駐車場整備地区 (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 277,680	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	281,568	100 [ 116.1]	242,522	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	243,000
b	(　 ) 273,865	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	251,209	100 [ 86.6]	290,080		290,000
c	(　 ) 218,900	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 113.3]	195,522	100 [ 82.9]	235,853		236,000
d	(　 ) 475,287	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	451,296	100 [ 139.2]	324,207		324,000
e	(　 ) 330,935	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	323,473	100 [ 132.3]	244,500		245,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +26.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +13.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +26.0
e	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 241,000 円／㎡]

平塚 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存しており、土地の再調達原価を求めることが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	27,269,267	5,659,706	21,609,561	18,911,300	2,698,261	（　0.9519） 2,568,475	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	57,077,222 円　　　　（　 186,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

平塚 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	250.00	ＲＣ5	1,228.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度4種最高31m 駐車場整備地区	100 ％	400 ％	400 ％	307 ㎡	10.0 m x 30.0 m	前面道路：市道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

鉄筋コンクリート造５階建て１階店舗フロア貸し、２階以上事務所は部分貸しを想定した。

⑦有効率　 80.3 ％
の理由

エレベーターホールなどの共用部を想定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	250.00	80.0	200.00	2,995	599,000	6.0	3,594,000
							0.0	0
2～ 4	事務所	250.00	80.8	202.00	2,306	465,812	3.0	1,397,436
							0.0	0
5～ 5	事務所	228.00	78.9	180.00	2,306	415,080	3.0	1,245,240
							0.0	0
～

～

計		1,228.00	80.3	986.00		2,411,516		9,031,548
								0

⑨年額支払賃料	2,411,516 円　×　12ヶ月　＝　 28,938,192 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 986.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	17,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 612,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	28,938,192 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 612,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 2,364,015 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	27,186,177 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,031,548 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 83,090 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	27,269,267 円　　　　（　 88,825 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４１００７Ｔ　　　　-18	3,934 ( 3,807)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [133.9]	100 [100.0]	3,029	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,010 円/㎡　月額支払賃料（　 2,995 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４１００７Ｔ　　　　-16	3,104 ( 3,011)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	3,046
c	１０４１００７Ｔ　　　　-5	3,369 ( 3,268)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [116.2]	100 [100.0]	2,958

平塚 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,405,000 円	281,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	886,506 円	29,550,192　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 558,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,248,000 円	281,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	281,000 円	281,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	281,000 円	281,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,659,706 円　（　　　　　　 18,436 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	281,000,000 円	設計監理料率　 222,000 円／㎡　×　 1,228.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 30 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	18,911,300 円（　　　　　 61,600 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	27,269,267 円
②総費用	5,659,706 円
③純収益　①－②	21,609,561 円
④建物等に帰属する純収益	18,911,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,698,261 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,568,475 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,366 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 57,077,222 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 186,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出
平塚 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

平塚 5-1

神奈川県

神奈川第１０

氏名

不動産鑑定士　玉井　純

TEL.

鑑定評価額

71,200,000 円

１㎡当たりの価格

232,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	185,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	平塚市八千代町１番１４｢八千代町１－２３｣				②地積　(㎡)	307 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他）高度4種最高31m 駐車場整備地区 (100,400)
	1:3	事務所ＳＲＣ7	事務所ビル、店舗等が混在する路線商業地域	南22m市道	水道、ガス、下水	平塚 550m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 200 ｍ、南 100 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

中層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

２２ｍ市道

交通

施設

平塚駅北東方

550m

法令

規制

商業
(100,400)
防火
高度4種最高31m
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

中心商業地からやや離れた路線商業地域である。取引動向は堅調で、地価は若干の上昇傾向で推移している。今
後は店舗事務所ビル地域から、店舗兼中高層共同住宅地域へと、徐々に移行してゆくものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 237,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 208,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、平塚市内を中心に、湘南及び県央地域の最寄り駅に近い商業地域である。主な需要者は、店舗・オフィ
ス用地を需要する地元の中小法人を中心にマンション用地、収益物件用地を需要する不動産業者、投資家等が想定され
る。コロナ禍の影響も薄らぎ、駅徒歩圏のオフィス主体商業地の取引動向は堅調であり、地価の中心価格帯は、規模に
よるが、㎡単価で２０万円～３０万円程度である。将来的には徐々に中高層住宅地化してゆくものと推察される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

標準地は、駅徒歩圏の路線商業地域で、繁華性はやや劣る。自用目的取引を中心に、賃貸用目的が混在する地域である
。対象地と類似する商業地の取引事例を収集し、補修正及び要因比較を行った比準価格、対象地に最有効使用の賃貸用
建物建築を想定した収益価格、それぞれ地域の土地活用動向を反映したものである。本件では市場性を反映する比準価
格を標準に、収益価格を関連付け、更に代表標準地との均衡も踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　平塚 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 178,000 円／㎡

[ 98.9]
100

100
[100.0]

100
[ 76.0]

[100.0]
100

232,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    230,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍の影響も弱まり、多くの地域で需要
は回復傾向にあり、取引の活発な駅最寄地域
や物流倉庫地等では、地価の強い上昇傾向も
認められる。

中心商業地からやや離れた、繁華性はやや劣
る地域であるが、高度利用が可能であり、地
価は若干の上昇傾向で推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　 -10.0
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

平塚 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４１０１６Ｄ -561	平塚市		更地	（　）	長方形	東25m県道、西6m、二方路		１住居 (80,200)
b	１０４１０１２ -17	平塚市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東22m県道、南東6m、角地		近商高度3種最高20m (100,300)
c	１０４１００１ -27	平塚市		更地	（　）	ほぼ長方形	西22m県道、南6m、角地		近商高度地区 (100,300)
d	１０４１０１６Ｄ -418	平塚市		更地	（　）	長方形	東15m市道、中間画地		商業高度4種最高31m (100,400)
e	１０４１０１６Ｄ -555	平塚市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北22m市道、南2m、二方路		商業高度地区 (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 306,276	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	303,273	100 [ 133.4]	227,341	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	227,000
b	(　 ) 207,889	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	199,969	100 [ 80.2]	249,338		249,000
c	(　 ) 186,047	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	181,712	100 [ 81.0]	224,336		224,000
d	(　 ) 265,188	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	243,009	100 [ 102.5]	237,082		237,000
e	(　 ) 330,935	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	330,280	100 [ 133.3]	247,772		248,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.7	交通・接近　 +1.1	環境　　　　 +40.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -12.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +9.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +20.0
e	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 237,000 円／㎡]

平塚 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、再調達原価が把握出来ないので、原価法は適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	27,768,625	5,705,432	22,063,193	19,045,900	3,017,293	（　0.9519） 2,872,161	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	63,825,800 円　　　　（　 208,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

平塚 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	250.00	ＲＣ5	1,250.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度4種最高31m 駐車場整備地区	100 ％	400 ％	400 ％	307 ㎡	10.0 m x 30.0 m	前面道路：市道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

近隣地域の標準的使用、公法上の規制等を参考に、１階店舗、２階以上事務所を想定。

⑦有効率　 79.0 ％
の理由

近隣地域において標準的と判断した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	250.00	72.0	180.00	2,900	522,000	6.0	3,132,000
							0.0	0
2～ 3	事務所	250.00	80.8	202.00	2,400	484,800	4.0	1,939,200
							0.0	0
4～ 5	事務所	250.00	80.8	202.00	2,400	484,800	4.0	1,939,200
							0.0	0
～

～

計		1,250.00	79.0	988.00		2,461,200		10,888,800
								0

⑨年額支払賃料	2,461,200 円　×　12ヶ月　＝　 29,534,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 988.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 540,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	29,534,400 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 540,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 2,405,952 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	27,668,448 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	10,888,800 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 100,177 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	27,768,625 円　　　　（　 90,452 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３１００６Ｔ　　　　-9	2,969 ( 2,961)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [110.0]	100 [105.0]	2,856	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,408 円/㎡　月額支払賃料（　 2,400 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０４１００７Ｔ　　　　-2	2,004 ( 1,944)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [105.0]	100 [105.0]	2,020
c	１０４１００７Ｔ　　　　-12	2,490 ( 2,381)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [110.0]	100 [105.0]	2,695

平塚 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,415,000 円	283,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	902,232 円	30,074,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 558,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,264,000 円	283,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	283,000 円	283,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	283,000 円	283,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,705,432 円　（　　　　　　 18,584 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	283,000,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 1,250.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 30 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	19,045,900 円（　　　　　 62,039 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	27,768,625 円
②総費用	5,705,432 円
③純収益　①－②	22,063,193 円
④建物等に帰属する純収益	19,045,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,017,293 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,872,161 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,356 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 63,825,800 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 208,000 円／㎡）