別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 平塚 -42　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   平塚 -42 神奈川県 神奈川第１０ 氏名  不動産鑑定士　玉井　純   TEL.

鑑定評価額 13,700,000 円  １㎡当たりの価格 81,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 66,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 平塚市北金目２丁目２１番９ ｢北金目２－２１－１２｣ ②地積 　(㎡) 168   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 地区計画等 1:2 住宅 Ｗ2 中規模住宅が見られ る区画整理済の住宅 地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 東海大学前 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    85 ｍ、南    65 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.5 ｍ、奥行　約　　  17.4 ｍ、規模　　       168 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 真田・北金目土地区画整理事 業区域内。 街 路 基準方位北　６．０ ｍ市道 交通 施設 東海大学前駅南東方 1.8km 法令 規制 １低専 (50,80) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 真田・北金目土地区画整理事業により整備された、新興住宅地域である。未利用地も多く残り、地価は下落傾向 であるが、今後は良質な戸建住宅地域として、徐々に熟成してゆくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     81,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、秦野市及び隣接する平塚市の北西部を中心に、平塚市、秦野市、伊勢原市内のうち小田急線沿線の郊外 の住宅地域である。需要者は、都心方面への通勤利便性を重視する、秦野市及び平塚市内在住の更地の一次取得者を中 心に、一部隣接市町等からの転入者も見受けられる。取引の中心価格帯は、土地価格総額１，５００～２，０００万円 前後、新築戸建住宅で、２，０００～２，８００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は、住環境が重視される戸建住宅地で、最寄駅への利便性はやや劣り、戸建住宅用地が取引の中心である。対象 地と類似する住宅地の取引事例を収集・選択し、補修正及び要因比較を行った比準価格は説得力が高い。地域の賃料水 準は低廉で、収益性は非常に低く、賃貸事業は採算ベースに乗り難く、収益還元法の適用は断念した。本件では市場性 を反映する比準価格を標準に、更に代表標準地との均衡も踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　平塚 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     88,000 円／㎡ [ 97.7] 100 100 [101.0] 100 [105.9] [101.0] 100 81,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     83,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響も弱まり、多くの地域で需要 は回復傾向にあり、取引の活発な駅最寄地域 や物流倉庫地等では、地価の強い上昇傾向も 認められる。 土地区画整理事業後の新興住宅地であるが、 依然として未利用地も見受けられ、需要は弱 含み傾向で推移している。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％