鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

平塚 -39　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４１０１３ -45	平塚市		更地	（　）	長方形	西8m市道、中間画地		１中専高度2種最高15m (70,200)
b	１０４１００９ -19	平塚市		更地	（　）	ほぼ長方形	南4m市道、中間画地		１中専高度2種最高15m (70,160)
c	１０４１０１６ -3	平塚市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6m市道、中間画地		１住居高度2種最高15m (70,200)
d	１０４１０１６Ｄ -523	平塚市		建付地	（　）	長方形	南4m市道、中間画地		１低専 (60,100)
e	１０４１０１６Ｄ -544	平塚市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北23m市道、中間画地		近商高度3種最高20m (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 214,223	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 111.1]	191,663	100 [ 111.4]	172,049	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	172,000
b	(　 ) 164,967	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	160,115	100 [ 97.6]	164,052		164,000
c	(　 ) 198,238	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	178,594	100 [ 104.9]	170,252		170,000
d	(　 ) 178,521	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	176,914	100 [ 101.0]	175,162		175,000
e	(　 ) 175,383	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	170,225	100 [ 107.8]	157,908		158,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +11.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -4.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +1.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 170,000 円／㎡]

平塚 -39　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			標準地は既成市街地に存するため原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,309,236	370,501	1,938,735	1,272,240	666,495	（　0.9714） 647,433	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	13,488,188 円　　　　（　 105,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

平塚 -39　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	57.00	ＬＳ2	114.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	60 ％	100 ％	100 ％	128 ㎡	8.1 m x 16.9 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

単身者向けの共同住宅で、住宅のタイプは１ＤＫ、４戸、平均専有面積は約２９㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段・外廊下のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	57.00	100.0	57.00	1,667	95,019	1.0	95,019
							0.0	0
2～ 2	住宅	57.00	100.0	57.00	1,719	97,983	1.0	97,983
							0.0	0
～

～

～

計		114.00	100.0	114.00		193,002		193,002
								0

⑨年額支払賃料	193,002 円　×　12ヶ月　＝　 2,316,024 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 114.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	7,000 円／台　×　 1 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 84,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により十分担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,316,024 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 84,000 円　　×　　％　＝　　 92,641 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,307,383 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	193,002 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,853 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,309,236 円　　　　（　 18,041 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４１００５Ｔ　　　　-9	1,740 ( 1,740)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 97.0]	1,708	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,720 円/㎡　月額支払賃料（　 1,719 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０４１００５Ｔ　　　　-10	1,609 ( 1,542)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 97.0]	1,676
c	１０４１０１３Ｔ　　　　-5	1,655 ( 1,587)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 97.0]	1,777

平塚 -39　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	85,500 円	17,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	72,001 円	2,400,024　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 42,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 136,800 円	17,100,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	17,100 円	17,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	17,100 円	17,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 370,501 円　（　　　　　　 2,895 円／㎡）　　（経費率　　 16.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9714

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	17,100,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 114.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0744	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 40 ％　＋　0.0789 × 40 ％　＋ 0.0951 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,272,240 円（　　　　　 9,939 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,309,236 円
②総費用	370,501 円
③純収益　①－②	1,938,735 円
④建物等に帰属する純収益	1,272,240 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	666,495 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	647,433 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,058 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,488,188 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 105,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出
平塚 -39　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

平塚 -39

神奈川県

神奈川第１０

氏名

不動産鑑定士　武田　信一

TEL.

鑑定評価額

20,400,000 円

１㎡当たりの価格

159,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	130,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	平塚市花水台１４４番１｢花水台１６－２０｣				②地積　(㎡)	128 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (60,100) （その他）
	1:2	住宅Ｗ2	中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域	北4m市道	水道、ガス、下水	平塚 2.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 85 ｍ、西 25 ｍ、南 40 ｍ、北 65 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 130 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　　　４
ｍ市道

交通

施設

平塚駅南西方

2.3km

法令

規制

１低専
(60,100)

⑤地域要因の将
　来予測

閑静な住環境と生活利便性を兼ね備えた花水台に所在する中規模一般住宅を中心とした住宅地域であり、地域要
因に特段の変動はなく、今後も現状を維持していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 162,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 93,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ東海道本線平塚駅南西方のバス便利用の住宅地域で、閑静な住環境と良好な生活利便性を兼ね備えて
いるものの、最寄り駅からの接近性がやや劣り、周辺エリアとの比較において需要がやや弱い。主たる需要者は、平塚
市内に居住する自己使用目的の３０～４０代の一次取得者層であるが、周辺市等からの転入者も想定される。中心とな
る価格帯は、１３０㎡程度の土地で２，０００万円前後、新築戸建住宅は３，５００万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は花水台地区の既成住宅地である。同一需給圏にはアパート等も介在するが、最寄り駅南西方のバス便立地
であり、収益目的の土地取引は限定的で、居住の快適性を中心に地価が形成される地域である。取引事例比較法におい
ては、地域的類似性を有する事例を採用できたので比準価格の規範性は高い。したがって、比準価格を重視し、収益価
格を参酌のうえ、代表標準地との均衡及び単価と総額との関連を考慮して鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　平塚 -24 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 222,000 円／㎡

[100.5]
100

100
[101.0]

100
[139.2]

[100.0]
100

159,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    161,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

平塚市の人口は直近１年では微減傾向である
が、一定程度の転入もみられる。コロナ禍の
住宅地の土地需要への影響は限定的である。

閑静な住環境と生活利便性を兼ね備えた花水
台地区の既成住宅地域であり、地域要因に特
段の変動はない。地価は緩やかな下落傾向で
推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +25.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

平塚 -39　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４１０１６Ｄ -529	平塚市		建付地	（　）	長方形	西8.9m市道、中間画地		１低専 (60,100)
b	１０４１０１６Ｄ -531	平塚市		建付地	（　）	長方形	南4m未舗装私道、中間画地		１低専 (60,100)
c	１０４１０１６Ｄ -532	平塚市		更地	（　）	ほぼ正方形	北4m市道、中間画地		１低専 (60,100)
d	１０４１０１６Ｄ -519	平塚市		建付地	（　）	不整形	北4.5m私道、中間画地		１低専 (60,100)
e	１０４１０１６Ｄ -521	平塚市		更地	（　）	ほぼ長方形	西4m市道、中間画地		１低専 (60,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 174,348) 166,045	100 [ 100.0]	[ 98.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	161,277	100 [ 98.8]	163,236	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	163,000
b	(　 ) 153,953	100 [ 100.0]	[ 98.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	151,028	100 [ 93.0]	162,396		162,000
c	(　 ) 161,486	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	159,548	100 [ 100.0]	159,548		160,000
d	(　 147,191) 140,182	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.1]	148,162	100 [ 93.9]	157,787		158,000
e	(　 ) 150,618	100 [ 100.0]	[ 97.7] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	145,697	100 [ 88.0]	165,565		166,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -12.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 162,000 円／㎡]

平塚 -39　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,445,509	409,960	2,035,549	1,443,360	592,189	（　0.9714） 575,252	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	11,984,417 円　　　　（　 93,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

平塚 -39　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	57.00	ＬＳ2	114.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	60 ％	100 ％	100 ％	128 ㎡	8.1 m x 17.0 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階１ＤＫタイプ２戸を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段及び外廊下を想定しているため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	57.00	100.0	57.00	1,788	101,916	1.0	101,916
							0.0	0
2～ 2	住宅	57.00	100.0	57.00	1,828	104,196	1.0	104,196
							0.0	0
～

～

～

計		114.00	100.0	114.00		206,112		206,112
								0

⑨年額支払賃料	206,112 円　×　12ヶ月　＝　 2,473,344 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 114.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	6,000 円／台　×　 1 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 72,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,473,344 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 72,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 101,814 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,443,530 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	206,112 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,979 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,445,509 円　　　　（　 19,106 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４１０１３Ｔ　　　　-9	1,513 ( 1,512)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 83.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	1,860	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,830 円/㎡　月額支払賃料（　 1,828 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０４１０１４Ｔ　　　　-14	1,326 ( 1,271)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	1,804
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

平塚 -39　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	97,000 円	19,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	76,360 円	2,545,344　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 42,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 155,200 円	19,400,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	19,400 円	19,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	19,400 円	19,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 409,960 円　（　　　　　　 3,203 円／㎡）　　（経費率　　 16.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9714

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	19,400,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 114.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0744	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 40 ％　＋　0.0789 × 40 ％　＋ 0.0951 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,443,360 円（　　　　　 11,276 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,445,509 円
②総費用	409,960 円
③純収益　①－②	2,035,549 円
④建物等に帰属する純収益	1,443,360 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	592,189 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	575,252 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,494 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,984,417 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 93,600 円／㎡）