鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

平塚 -36　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４１００３ -39	平塚市		更地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		｢調区｣ (50,100)
b	１０４１００７ -35	平塚市		更地	（　）	不整形	南西6m市道、中間画地		１低専地区計画等 (50,80)
c	１０４１０１６Ｄ -456	平塚市		更地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、中間画地		１低専地区計画等 (50,80)
d	１０４１０１６Ｄ -458	平塚市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4m市道、中間画地		１低専 (50,80)
e	１０４１０１６Ｄ -459	平塚市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南6m市道、中間画地		１低専建築協定 (50,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 78,692	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	77,512	100 [ 104.0]	74,531	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	75,300
b	(　 ) 82,873	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ / ]	100 [ 85.9]	95,125	100 [ 107.0]	88,902		89,800
c	(　 ) 80,000	100 [ 100.0]	[ 96.8] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	76,673	100 [ 106.2]	72,197		72,900
d	(　 ) 85,303	100 [ 100.0]	[ 98.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	83,597	100 [ 105.6]	79,164		80,000
e	(　 ) 78,616	100 [ 100.0]	[ 97.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	75,148	100 [ 102.8]	73,101		73,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.3	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.3	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.3	交通・接近　 +2.9	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 -14.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.3	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.3	交通・接近　 +2.1	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.3	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.9	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.3	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.3	交通・接近　 +4.1	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.3	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 76,500 円／㎡]

平塚 -36　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,445,441	261,503	1,183,938	1,026,000	157,938	（　0.9696） 153,137	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	3,190,354 円　　　　（　 31,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

平塚 -36　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	50.00	Ｗ2	90.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度1種最高12m	70 ％	200 ％	160 ％	100 ㎡	8.0 m x 12.5 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ２戸、平均専有面積４５㎡を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

規模や仕様から外階段を想定しているため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	45.00	100.0	45.00	1,302	58,590	1.0	58,590
							1.0	58,590
2～ 2	居宅	45.00	100.0	45.00	1,371	61,695	1.0	61,695
							1.0	61,695
～

～

～

計		90.00	100.0	90.00		120,285		120,285
								120,285

⑨年額支払賃料	120,285 円　×　12ヶ月　＝　 1,443,420 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 90.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,443,420 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 57,737 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,385,683 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	120,285 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,155 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 120,285 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 58,603 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,445,441 円　　　　（　 14,454 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４１０１３Ｔ　　　　-7	1,380 ( 1,380)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,426	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,430 円/㎡　月額支払賃料（　 1,371 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０４１０１４Ｔ　　　　-22	1,263 ( 1,210)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 86.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,469
c	１０４１００５Ｔ　　　　-6	1,258 ( 1,257)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,379

平塚 -36　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	67,500 円	13,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	43,303 円	1,443,420　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 15,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 108,000 円	13,500,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	13,500 円	13,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	13,500 円	13,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 261,503 円　（　　　　　　 2,615 円／㎡）　　（経費率　　 18.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	13,500,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 90.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0760	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0789 × 40 ％　＋ 0.0951 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,026,000 円（　　　　　 10,260 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,445,441 円
②総費用	261,503 円
③純収益　①－②	1,183,938 円
④建物等に帰属する純収益	1,026,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	157,938 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	153,137 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,531 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,190,354 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
平塚 -36　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

平塚 -36

神奈川県

神奈川第１０

氏名

不動産鑑定士　今井　孝

TEL.

鑑定評価額

7,540,000 円

１㎡当たりの価格

75,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	61,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	平塚市南金目字柳町１１０６番１				②地積　(㎡)	100 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他）高度1種最高12m (70,160)
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅にアパートも混在する住宅地域	西4m市道	水道、下水	平塚 7.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 100 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 12.5 ｍ、規模　　 100 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北４ｍ市道

交通

施設

平塚駅北西方

7.0km

法令

規制

１住居
(70,160)
準防
高度1種最高12m

⑤地域要因の将
　来予測

当地域は最寄り駅からバス便利用であり、利便性が劣ることから、一般的要因の影響も受けて地価は下落傾向に
ある。周辺は一般住宅にアパートも混在する住宅地域であり、当面現状のまま推移するものと思料される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 80,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 37,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ東海道本線の平塚駅、小田急小田原線の東海大学前駅等からバス便利用等の住宅地域である。需要者
は市内及び周辺市内に通勤する勤労世帯等を中心に、一部都心に通勤するサラリーマン層である。市内の需給は最寄り
駅から徒歩圏内かバス便利用かの利便性等による価格帯の二極化が見られる。都心回帰の影響も受け周辺地価は下落傾
向にある。需要の中心価格帯の宅地供給は１２０㎡程度の画地で１千万円前後、新築戸建は２．５千万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は規範性の高い現実の取引事例より求めた価格であり、信頼性が高く説得力に富むものである。近隣地域は一
般住宅にアパートも混在する住宅地域で、利便性が劣ることから賃貸需要は弱く、自己居住目的での取引が中心である
。また収益価格は試算価格を求める各段階で想定要因等が多く、この点に難があり、説得力がやや劣るものである。本
件では比準価格を中心とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　平塚 -21 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 111,000 円／㎡

[101.8]
100

100
[102.0]

100
[148.3]

[101.0]
100

75,400

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     76,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

近年当市の人口は概ね横ばいである。コロナ
禍は経済活動の足枷であるが、ワクチン接種
の進捗もあり、改善が見込まれる。地価は下
落傾向である。

最寄り駅からバス便利用であり、過去一年間
特段の変動は見られず、一般的要因の影響を
受けて地域内の住宅地の地価は下落傾向にあ
る。

幅員４ｍの西側道路であり、画地規模も適当
であるが、選好性はやや劣り、地域的な要因
もあり、需要は弱含みである。なお個別的要
因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +44.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

平塚 -36　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４１００７ -6	平塚市		更地	（　）	ほぼ長方形	西4m市道、北4m、角地		１住居高度1種最高12m (80,160)
b	１０４１００７ -7	平塚市		建付地	（　）	正方形	北西5m市道、中間画地		１中専高度1種最高12m (70,200)
c	１０４１００７ -35	平塚市		更地	（　）	不整形	南西6m市道、中間画地		１低専地区計画等 (50,80)
d	１０４１００２ -3	平塚市		建付地	（　）	台形	北東4.5m市道、中間画地		１中専高度1種最高12m (70,180)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 65,359	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	63,565	100 [ 85.5]	74,345	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	75,100
b	(　 ) 81,021	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	80,373	100 [ 94.9]	84,692		85,500
c	(　 ) 82,873	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	91,344	100 [ 104.8]	87,160		88,000
d	(　 ) 80,194	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	82,784	100 [ 101.0]	81,964		82,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -17.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +1.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 80,500 円／㎡]

平塚 -36　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			標準地は既成市街地に存するため原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,643,069	294,723	1,348,346	1,162,800	185,546	（　0.9696） 179,905	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	3,748,021 円　　　　（　 37,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

平塚 -36　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	51.00	Ｗ2	102.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度1種最高12m	70 ％	200 ％	160 ％	100 ㎡	8.0 m x 12.5 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリー向けの共同住宅で、住宅のタイプは３ＤＫ、２戸、平均専有面積は約５１㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	51.00	100.0	51.00	1,320	67,320	1.0	67,320
							1.0	67,320
2～ 2	住宅	51.00	100.0	51.00	1,361	69,411	1.0	69,411
							1.0	69,411
～

～

～

計		102.00	100.0	102.00		136,731		136,731
								136,731

⑨年額支払賃料	136,731 円　×　12ヶ月　＝　 1,640,772 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 102.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により十分担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,640,772 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 65,631 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,575,141 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	136,731 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,313 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 136,731 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 66,615 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,643,069 円　　　　（　 16,431 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４１０１３Ｔ　　　　-7	1,380 ( 1,380)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,423	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,420 円/㎡　月額支払賃料（　 1,361 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０４１０１３Ｔ　　　　-14	1,774 ( 1,773)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [124.0]	100 [ 97.0]	1,475
c	１０４１０１３Ｔ　　　　-15	1,334 ( 1,333)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	1,390

平塚 -36　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	76,500 円	15,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	49,223 円	1,640,772　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 16,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 122,400 円	15,300,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	15,300 円	15,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	15,300 円	15,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 294,723 円　（　　　　　　 2,947 円／㎡）　　（経費率　　 17.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	15,300,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 102.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0760	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0789 × 40 ％　＋ 0.0951 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,162,800 円（　　　　　 11,628 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,643,069 円
②総費用	294,723 円
③純収益　①－②	1,348,346 円
④建物等に帰属する純収益	1,162,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	185,546 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	179,905 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,799 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,748,021 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,500 円／㎡）