別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 平塚 -33　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   平塚 -33 神奈川県 神奈川第１０ 氏名  不動産鑑定士　今井　孝   TEL.

鑑定評価額 16,600,000 円  １㎡当たりの価格 46,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 平塚市小鍋島字久保田１０２２番３ ②地積 　(㎡) 356   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅と農 家住宅が混在する住 宅地域 西5m市道 水道、下水 平塚 6.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南   120 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５ｍ市道 交通 施設 平塚駅北方 6.1km 法令 規制 ｢調区｣  (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 最寄り駅からバス便の調区内の住宅地は土地取引は少なく、周辺に商業施設も少なく、利便性が劣ることから地 価は下落傾向にある。中規模一般住宅と農家住宅が混在する住宅地域であり、現状のまま推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は平塚市を中心に、隣接する県央各市の調区内の住宅地で、ＪＲ東海道本線、小田急小田原線沿線である。 調区内であることから利便性は劣っても地価水準の相対的低さを求める一次取得者層等が中心である。需要者は自然環 境の豊かさを求める層や地縁的選好性を有する層であるが、圏外からの転入者は少ない。最寄り駅からバス便利用であ り、需要の中心価格帯の宅地供給は３００㎡程度で１．５千万円前後、新築の戸建は３千万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は規範性が高い現実の取引事例から求めた価格であり、信頼性が高く説得力に富むものである。調区内におい ては生活利便性や住環境から賃貸需要が少なく限定的であり、賃貸市場は未成熟であり、収益性による価格査定が適さ ない。そこで評価の手法は取引事例比較法のみであった。鑑定評価額の決定に当たっては当地域の地価動向を総合的に 勘案し、経済情勢を反映した比準価格を中心とし、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　平塚 -30                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,000 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [100.0] 100 [ 91.3] [100.0] 100 46,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     47,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 近年当市の人口は概ね横ばいである。コロナ 禍は経済活動の足枷であるが、ワクチン接種 の進捗もあり、改善が見込まれる。地価は下 落傾向である。 最寄り駅からバス便の調区内であり、人気は 無く、過去一年間特段の変動は見られず、一 般的要因等の影響も受けて周辺の地価は下落 傾向にある。 幅員５ｍ西側道路であり、画地規模が適当な ため、市街化調整区域内だが総額の観点から 需要はあるが、選好性は弱い。なお個別的要 因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 -16.3 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％