別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月7日　提出 平塚 -30　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   平塚 -30 神奈川県 神奈川第１０ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　元   TEL.

鑑定評価額 15,000,000 円  １㎡当たりの価格 42,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月4日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 平塚市土屋字根下１４２１番２外 ②地積 　(㎡) 352   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (50,100) （その他） 台形 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅と農 家住宅が混在する住 宅地域 南西6.7m市道 水道、下水 東海大学前 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   200 ｍ、南   100 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６．７ｍ市道 交通 施設 東海大学前駅南方 2.9km 法令 規制 ｢調区｣  (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内であり、地域要因に大きな変動は見込まれず、今後とも現状程度の維持が予測される。地価動 向は交通・生活利便性が劣ること等に起因して下落傾向で、今後一定期間は需要の弱含み傾向が推測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は平塚市及び隣接市の市街化調整区域内の住宅地域。需要者は市内及び隣接市に地縁のある居住者が主とみ られる。近隣地域は、駅から遠く市街地にも距離があって交通・生活利便性等では劣り、また調整区域内開発分譲地で はなく旧来からの規模大住宅が主で、需要は弱含み傾向である。ただし単価的な割安感からの一定需要も見込まれる。 需要の中心価格帯は、土地３００㎡程度では１千万円台前半程度、土地建物総額で２千万円台後半程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 交通利便性が劣り、市街地からも距離のある地域である。近隣・周辺地域にアパート等の収益物件は少なく、自己使用 を目的とした取引がほとんどであり、賃貸市場が未成熟なため収益価格は試算は行わないものとした。取引市場の実証 性を伴う比準価格を標準としつつ、市場分析の結果の検証等を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内人口はＲ３年１月以降で微減であるが、 社会人口は転入超により増加傾向である。市 内住宅地不動産市場は、地域・物件で需要に 強弱がみられる。 市街化調整区域内にあり、交通利便性等が劣 ることなどから需要は弱含み。地価は若干下 落傾向。市場の特性等の変動はみられない。 地域内の標準的画地である。個別的要因の変 動はみられない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％