鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

平塚 -29　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４１０１１ -49	平塚市		更地	（　）	長方形	西24.9m県道、中間画地		１住居高度2種最高15m (70,200)
b	１０４１００１ -36	平塚市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西6m市道、中間画地		１住居高度2種最高15m (70,200)
c	１０４１００１ -31	平塚市		更地	（　）	ほぼ長方形	北18m市道、中間画地		１住居高度2種最高15m (70,200)
d	１０４１０１６Ｄ -559	平塚市		更地	（　）	不整形	北東4.5m市道、中間画地		１中専高度2種最高15m (70,180)
e	１０４１０１６Ｄ -560	平塚市		更地	（　）	ほぼ正方形	北18m市道、中間画地		１中専高度2種最高15m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 344,460	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	341,391	100 [ 117.8]	289,806	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	296,000
b	(　 ) 282,042	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	282,606	100 [ 93.9]	300,965		307,000
c	(　 ) 250,122	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	227,838	100 [ 92.6]	246,045		251,000
d	(　 ) 293,722	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 117.6]	250,513	100 [ 96.9]	258,527		264,000
e	(　 ) 245,773	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	234,772	100 [ 102.0]	230,169		235,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +10.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +9.5	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.5	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +17.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +9.5	交通・接近　 +2.5	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 269,000 円／㎡]

平塚 -29　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,922,094	754,193	4,167,901	2,514,640	1,653,261	（　0.9722） 1,607,300	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	34,941,304 円　　　　（　 142,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

平塚 -29　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	118.41	ＬＳ2	208.68
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度2種最高15m	70 ％	200 ％	160 ％	246 ㎡	11.1 m x 22.1 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

標準地の画地条件や近隣地域周辺の賃貸動向等を勘案し、ファミリー向け（約５２㎡）を各階２戸と想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外廊下及び外階段につき有効率１００％

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	104.34	100.0	104.34	1,930	201,376	1.0	201,376
							0.0	0
2～ 2	居宅	104.34	100.0	104.34	1,970	205,550	1.0	205,550
							0.0	0
～

～

～

計		208.68	100.0	208.68		406,926		406,926
								0

⑨年額支払賃料	406,926 円　×　12ヶ月　＝　 4,883,112 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 208.68 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,883,112 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 240,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 204,924 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,918,188 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	406,926 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,906 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,922,094 円　　　　（　 20,009 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４１００５Ｔ　　　　-4	1,891 ( 1,813)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,078	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,972 円/㎡　月額支払賃料（　 1,970 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０４１００５Ｔ　　　　-10	1,609 ( 1,542)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [103.0]	1,864
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

平塚 -29　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	137,600 円	34,400,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	153,693 円	5,123,112　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 118,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 275,200 円	34,400,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	34,400 円	34,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	34,400 円	34,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 754,193 円　（　　　　　　 3,066 円／㎡）　　（経費率　　 15.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	34,400,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 208.68 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0731	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0581 ×　 40 ％　＋　0.0777 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,514,640 円（　　　　　 10,222 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,922,094 円
②総費用	754,193 円
③純収益　①－②	4,167,901 円
④建物等に帰属する純収益	2,514,640 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,653,261 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,607,300 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,534 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,941,304 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 142,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出
平塚 -29　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

平塚 -29

神奈川県

神奈川第１０

氏名

不動産鑑定士　四家　俊英

TEL.

鑑定評価額

63,200,000 円

１㎡当たりの価格

257,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月5日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	205,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月24日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	平塚市松風町９７番４｢松風町２３－１２｣				②地積　(㎡)	246 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) 準防（その他）高度2種最高15m (70,160)
	1:2	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域	南4m市道	水道、ガス、下水	平塚 650m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 120 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 240 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

平塚市内において、特に住環
境の優れる地域。

街

路

基準方位　北　　４
ｍ市道

交通

施設

平塚駅南西方

650m

法令

規制

１中専
(70,160)
準防
高度2種最高15m

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域内は既に住宅地として熟成しており、当分の間は現状維持。最寄り駅に近く、閑静な住宅地域として根
強い人気があり、新型コロナウイルスの影響も薄れつつあるため、今後地価は強含みで推移するものと予測。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 266,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 150,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、東海道本線の南側に所在し、徒歩乃至はバス便を利用する住宅地域である。需要者は平塚市内の居住者
のほか一部は市外にも広がっている。周辺地域では住宅分譲等の供給はあるが数は少なく、希少性を有する土地であり
、新型コロナウイルスの影響も薄れつつあることから不動産市況は堅調に推移している。近隣地域内の土地は４０００
万円前後、新築住宅は６０００万円前後の物件が需要の中心となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域及び同一需給圏内の類似地域において、低層住宅地の取引を主体とし、新型コロナウイルスによる緊急事態宣
言下の動向も反映した信頼性ある事例を収集することが出来た。一方、対象標準地の周囲には共同住宅等の収益物件も
見られるが、不動産投資金額に見合う収益性を得られないため、収益価格は低位に試算された。したがって本件では、
比準価格を重視しつつ収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　平塚 -24 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 222,000 円／㎡

[100.5]
100

100
[101.0]

100
[ 87.9]

[102.0]
100

256,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    255,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内景気及び個人消費は、新型コロナウイル
スの影響から厳しい状態にあるが持ち直しの
動きが見られる。市内の世帯数は微増、人口
は微減傾向。

新型コロナウイルスによる影響は薄れつつあ
り、最寄り駅から徒歩圏内の住環境良好な地
域であることから、地価は堅調に推移してい
る。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -13.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

平塚 -29　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４１００９ -21	平塚市		更地	（　）	不整形	東24m県道、中間画地		１住居高度地区 (70,200)
b	１０４１０１１ -42	平塚市		建付地	（　）	袋地等	西4m市道、中間画地		１中専高度地区 (60,160)
c	１０４１０１６Ｄ -559	平塚市		更地	（　）	不整形	北東4.5m市道、中間画地		１中専高度地区 (70,180)
d	１０４１００９ -22	平塚市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4m市道、西4m、角地		１中専高度地区 (80,160)
e	１０４１００１ -32	平塚市		建付地	（　）	不整形	北6m市道、中間画地		１住居高度地区 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 343,142	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	341,443	100 [ 124.3]	274,693	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	280,000
b	(　 ) 263,782	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.5]	251,030	100 [ 95.0]	264,242		270,000
c	(　 ) 293,722	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 103.5]	286,060	100 [ 107.1]	267,096		272,000
d	(　 ) 239,274	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 115.6]	210,710	100 [ 85.5]	246,444		251,000
e	(　 ) 266,786	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.5]	287,045	100 [ 114.4]	250,913		256,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +6.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +15.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -6.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 266,000 円／㎡]

平塚 -29　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,838,034	735,706	4,102,328	2,353,050	1,749,278	（　0.9703） 1,697,324	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	36,898,348 円　　　　（　 150,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

平塚 -29　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	105.00	Ｗ2	210.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度2種最高15m	70 ％	200 ％	160 ％	246 ㎡	11.1 m x 22.1 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

住戸タイプ：２ＬＤＫ、平均専有面積：約５０㎡の住宅４戸。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	105.00	100.0	105.00	1,810	190,050	1.0	190,050
							1.0	190,050
2～ 2	居宅	105.00	100.0	105.00	1,860	195,300	1.0	195,300
							1.0	195,300
～

～

～

計		210.00	100.0	210.00		385,350		385,350
								385,350

⑨年額支払賃料	385,350 円　×　12ヶ月　＝　 4,624,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 210.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	9,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 216,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,624,200 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 216,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 193,608 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,646,592 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	385,350 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,699 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 385,350 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 187,743 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,838,034 円　　　　（　 19,667 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４１００５Ｔ　　　　-4	1,891 ( 1,813)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,892	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,940 円/㎡　月額支払賃料（　 1,860 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０４１００５Ｔ　　　　-9	1,740 ( 1,740)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 98.0]	100 [ 97.0]	1,990
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

平塚 -29　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	157,500 円	31,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	145,206 円	4,840,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 118,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 252,000 円	31,500,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	31,500 円	31,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	31,500 円	31,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 735,706 円　（　　　　　　 2,991 円／㎡）　　（経費率　　 15.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9703

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	31,500,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 210.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0747	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0622 ×　 40 ％　＋　0.0777 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,353,050 円（　　　　　 9,565 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,838,034 円
②総費用	735,706 円
③純収益　①－②	4,102,328 円
④建物等に帰属する純収益	2,353,050 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,749,278 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,697,324 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,900 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,898,348 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 150,000 円／㎡）