別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 平塚 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   平塚 -20 神奈川県 神奈川第１０ 氏名  不動産鑑定士　田邊　和之   TEL.

鑑定評価額 13,100,000 円  １㎡当たりの価格 93,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 76,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 平塚市真田４丁目３８６番３７ ｢真田４－７－３７｣ ②地積 　(㎡) 140   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 建築協定 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が区画整然 と建ち並ぶ住宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 東海大学前 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.5 ｍ、奥行　約　　  13.4 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 東海大学前駅南東方 1.3km 法令 規制 １低専 (50,80) 建築協定 ⑤地域要因の将 　来予測 駅から坂道アクセスとなる旧分譲住宅地域。真田・北金目地区等大規模区画整理地内の競合物件の販売価格が徐 々に下がっており相対的に見劣りするのは否めず、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     93,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は「東海大学前」～「鶴巻温泉」駅利用圏内の平塚市のほか秦野市、伊勢原市の住宅地域。需要者の中心は 同一需給圏内に居住、勤務する一次取得者で圏外からの転入は少ない。真田地区、真田・北金目地区の区画整理事業地 内は熟成を増す一方、供給過多傾向から分譲価格が徐々に切り下がっている。需給の中心価格帯は土地１４０～１６０ ㎡で１３００～１６００万円程度、新築建売が２８００～３４００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の戸建住宅が建ち並ぶ旧分譲住宅地域である。建築協定によりアパート等用途は規制され戸建貸家も見られないた め、収益性に着目して試算する収益還元法は適用しなかった。市場では居住の快適性・利便性を重視して価格が形成さ れているため、市場性を反映する実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとお り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　平塚 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     88,000 円／㎡ [ 97.7] 100 100 [101.0] 100 [ 92.9] [102.0] 100 93,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     95,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 平塚市は令和３年１月以降、人口転入拡大が 続き今後２～３年にかけ約１２００戸のマン ション分譲の予定。遠隔地を除き住宅市場は 概ね堅調である。 旧分譲地で地域要因に変動はない。周辺で値 頃感ある物件の供給が増える中、坂道アクセ ス等が敬遠され、地価は下落傾向で推移して いる。 南方位であり効用が優る。個別的要因に変動 はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -4.2 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.1 ％  ％