別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 平塚 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   平塚 -14 神奈川県 神奈川第１０ 氏名  不動産鑑定士　玉井　純   TEL.

鑑定評価額 8,330,000 円  １㎡当たりの価格 81,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 69,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 平塚市岡崎字山王久保３６６４番８ ②地積 　(㎡) 102   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が混在する低層住 宅地域 北西5m市道 水道、下水 伊勢原 3.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西     0 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.5 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       102 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北　５ｍ市 道 交通 施設 伊勢原 3.4km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 平塚駅北西方郊外に位置する、中規模戸建住宅地域。特段地域要因に変動はなく、当面現状を維持して行くもの と推察される。利便性に劣り需要は低迷しており、地価は下落傾向で推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     81,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、小田急小田原線「伊勢原」駅最寄り南東方、平塚市内北西部を含む範囲に位置する住宅地域である。１ ５０－２００㎡程度の中規模住宅用地を中心に、旧農家住宅、駐車場用地等のミニ開発用地取引等も見受けられる。需 要者は主として平塚、伊勢原市内に勤務する一次取得者が中心である。取引の中心価格帯は、土地総額１５０－２００ ㎡程度で１，０００ー１，５００万円程度、建売住宅は２，０００ー２，５００万円程度で推移している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、最寄駅からバス便圏内に存する、戸建住宅を主体とする、やや熟成度が低い低層住宅地域で、取引は戸建 住宅用地が大半である。賃料水準は低廉で、土地の収益性は非常に低く、賃貸事業は採算ベースに乗り難く、収益還元 法の適用は断念した。従って、対象不動産と用途、規模、性格等が類似の取引事例に基づく市場性を反映し、実証的な 比準価格を中心に、更に、代表標準地との検討結果を十分に踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　平塚 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     88,000 円／㎡ [ 97.7] 100 100 [101.0] 100 [105.0] [100.0] 100 81,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     83,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響も弱まり、多くの地域で需要 は回復傾向にあり、取引の活発な駅最寄地域 や物流倉庫地等では、地価の強い上昇傾向も 認められる。 市街地から距離があり、農地も残る住宅地域 で、需要はやや低迷しており、地価は弱含み 傾向が続いている。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.2 ％  ％