別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 平塚 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   平塚 -11 神奈川県 神奈川第１０ 氏名  不動産鑑定士　難波　秀夫   TEL.

鑑定評価額 12,200,000 円  １㎡当たりの価格 91,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 75,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 平塚市万田字熊ノ台３７３番１５ ②地積 　(㎡) 134   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅のほかに空 地も見られる住宅地 域 南4.7m市道 水道、下水 平塚 4.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       135 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．７ｍ市道 交通 施設 平塚駅西方 4.8km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 バス便利用による郊外の住宅地域で、当面は現状維持と判断される。地価は交通利便性による需要減少から下落 傾向が続いており、ここしばらくは当該傾向で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     91,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は平塚市の郊外に存する住宅地域。需要者は市内及び隣接市域居住者が中心となる。需要層は一次取得者層 が中心で供給はパワービルダーによる小規模開発分譲が多く、全体として供給が需要を上回っている。需要は減少傾向 が続き、生活利便性及び道路方位等の個別的要因により二極化が顕著である。土地は１００～１２０㎡程度で８００～ １，０００万円程度、新築戸建で２，０００～２，５００万円程度が需要の中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 居住の快適性を主要な要素とした自己の居住目的が支配的な住宅地域であり、周辺で新築建物付土地の類似する取引事 例を収集し得た。一方、アパート、貸家などの賃貸物件も散見されるが賃貸事例は少なく、また元本と果実の関係が希 薄で投資採算性に見合う賃料が得られる状況にはないため、収益価格は試算しなかった。よって、市場性を反映して実 証的である比準価格を採用し、代表標準地との検討に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　平塚 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     88,000 円／㎡ [ 97.7] 100 100 [101.0] 100 [ 95.2] [102.0] 100 91,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     94,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口総数微減、高齢化率上昇、新築住宅着工 戸数減少。大神地区の区画整理の進捗、平塚 駅周辺の多数のマンション開発の地価への影 響が着目点。 バス便利用の戸建住宅地域で、生活利便性が 劣るため需要は減退しており、コロナ禍の影 響も相まって、依然として地価は下落傾向に ある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +9.0 環境　　　　　　 -16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.2 ％  ％