鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横須賀 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０８０７Ｄ -17	横須賀市		建付地	（　）	不整形	西16m市道、中間画地		工専 (60,200)
b	１０４０８０７Ｄ -74	横須賀市		更地	（　）	ほぼ長方形	東11.5m市道、北10m、西10m、三方路		工業土砂災害警戒区域高度地区 (70,200)
c	１０４０８０５Ｄ -136	横須賀市		更地	（　）	ほぼ台形	南西6m市道、中間画地		準工高度2種最高20m (60,200)
d	１０４０８０７Ｄ -75	横須賀市		建付地	（　）	長方形	北東5.3m市道、中間画地		工専 (60,200)
e	１０４０８０６ -19	横須賀市		建付地	（　）	ほぼ台形	南東10m市道、北東7.5m、角地		工専 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 54,623	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.6]	53,239	100 [ 87.3]	60,984	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	61,600
b	(　 ) 70,934	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 118.5]	59,860	100 [ 91.7]	65,278		65,900
c	(　 ) 71,453	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 116.4]	61,386	100 [ 99.0]	62,006		62,600
d	(　 ) 85,186	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 120.0]	70,988	100 [ 110.1]	64,476		65,100
e	(　 ) 88,717	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 122.6]	72,363	100 [ 110.3]	65,606		66,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +18.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -14.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +14.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +16.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -15.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +27.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +25.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +22.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 64,000 円／㎡]

横須賀 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	58,203,200	11,903,744	46,299,456	31,522,400	14,777,056	（　0.9418） 13,917,031	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	272,882,961 円　　　　（　 26,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横須賀 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所付工場	3,500.00	Ｓ2	4,200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工専	70 ％	200 ％	200 ％	10,213 ㎡	89.0 m x 120.0 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域性に鑑みて自動車関連産業の工場を、また、１階は工場倉庫、２階は事務所等想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	工場	3,500.00	100.0	3,500.00	1,249	4,371,500	6.0	26,229,000
							0.0	0
2～ 2	事務所	700.00	100.0	700.00	1,249	874,300	6.0	5,245,800
							0.0	0
～

～

～

計		4,200.00	100.0	4,200.00		5,245,800		31,474,800
								0

⑨年額支払賃料	5,245,800 円　×　12ヶ月　＝　 62,949,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 4,200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	62,949,600 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 5,035,968 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	57,913,632 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	31,474,800 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 289,568 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	58,203,200 円　　　　（　 5,699 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０８１１Ｔ　　　　-112	1,291 ( 1,252)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,235	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,255 円/㎡　月額支払賃料（　 1,249 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４０８１１Ｔ　　　　-111	1,371 ( 1,294)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [112.0]	100 [100.0]	1,275
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横須賀 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,165,000 円	433,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	944,244 円	62,949,600　×　　　　 1.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 4,248,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,680,500 円	433,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	433,000 円	433,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	433,000 円	433,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特に計上しない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 11,903,744 円　（　　　　　　 1,166 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9418

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	433,000,000 円	設計監理料率　 100,000 円／㎡　×　 4,200.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0728	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0618 ×　 40 ％　＋　0.0717 × 40 ％　＋ 0.0970 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	31,522,400 円（　　　　　 3,086 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	58,203,200 円
②総費用	11,903,744 円
③純収益　①－②	46,299,456 円
④建物等に帰属する純収益	31,522,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	14,777,056 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	13,917,031 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,363 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 272,882,961 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出
横須賀 9-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横須賀 9-1

神奈川県

神奈川第８

氏名

不動産鑑定士　齋藤　伸

TEL.

鑑定評価額

643,000,000 円

１㎡当たりの価格

63,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	50,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横須賀市夏島町２８７３番７				②地積　(㎡)	10,213 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		工専 (60,200) （その他） (70,200)
	台形 1:1.5	工場	自動車関連の大規模工場が多い工業地域	南20m市道、三方路	水道、ガス、下水	追浜 1.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 280 ｍ、西 320 ｍ、南 340 ｍ、北 120 ｍ

②標準的使用

大規模工場地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 90.0 ｍ、奥行　約　　 110.0 ｍ、規模　　 10,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

日産自動車追浜工場を中心と
する自動車関連産業の集積す
る工業地域

街

路

２０ｍ市道

交通

施設

追浜駅東方

1.4km

法令

規制

工専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

自動車関連を中心とする製造業の集積する工業地域であり、為替や景気動向による影響が懸念される。地域要因
に特段の変動はなく、当面は現状のまま推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

大規模工場地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +1.0
台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 64,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 26,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は横須賀市及びその周辺市町村の工業地域である。需要者は工場用地や研究所用地を必要とする製造業や物
流関連業者等で、企業規模は中堅から大手まで様々である。市内事業者の業績は回復傾向も見られており、需給は概ね
均衡している。サプライチェーンがやや不安定となっており製造業に与える影響について留意する必要がある。取引価
格はまちまちで、取引の絶対数も依然として少ないことから、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は同一需給圏内の代替性ある類似地域に資料の収集範囲を拡げ試算したもので、要因格差の比較的大きいもの
もあるが、工業地の需給動向を充分考慮して実証的な試算がなされたものと思料する。一方、工業地域の賃貸市場は熟
成の程度が低く、地価は主に自用を前提とした取引を中心に形成されると考えられる。よって比準価格を重視して、収
益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横須賀 9-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 69,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[110.6]

[101.0]
100

63,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     63,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

アフターコロナを見据えた動きも見られるが
、依然として先行きは不透明である。供給面
がやや不安定になっており、その動向に注視
する必要がある。

自動車関連を中心とする製造業の集積する工
業地域である。地域要因に特段の変動は見ら
れず、地価は概ね横ばい傾向で推移している
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +13.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

横須賀 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０８０７Ｄ -75	横須賀市		建付地	（　）	長方形	北東5.3m市道、中間画地		工専 (60,200)
b	１０４０８０７Ｄ -74	横須賀市		更地	（　）	ほぼ長方形	東11.5m市道、北10m、西10m、三方路		工業土砂災害警戒区域高度地区 (70,200)
c	１０４０８０６ -19	横須賀市		建付地	（　）	ほぼ台形	南東10m市道、北東7.5m、角地		工専 (70,200)
d	１０４０８０７Ｄ -66	三浦市		更地	（　）	ほぼ長方形	南8m市道、南東4m、角地		工業高度2種最高15m 土砂災害警戒区域 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 85,186	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	85,186	100 [ 113.8]	74,856	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	75,600
b	(　 ) 70,934	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	68,868	100 [ 107.6]	64,004		64,600
c	(　 ) 88,717	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	84,492	100 [ 135.8]	62,218		62,800
d	(　 ) 31,370	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	30,163	100 [ 57.4]	52,549		53,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +12.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +40.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -35.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 64,000 円／㎡]

横須賀 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	60,419,049	12,866,132	47,552,917	33,124,500	14,428,417	（　0.9418） 13,588,683	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	266,444,765 円　　　　（　 26,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横須賀 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所兼工場	3,500.00	Ｓ2	4,200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工専	70 ％	200 ％	200 ％	10,213 ㎡	89.0 m x 120.0 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を工場、２階を事務所として一括貸しすることを想定する。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一括貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	工場	3,500.00	100.0	3,500.00	1,261	4,413,500	6.0	26,481,000
							1.0	4,413,500
2～ 2	事務所	700.00	100.0	700.00	1,261	882,700	6.0	5,296,200
							1.0	882,700
～

～

～

計		4,200.00	100.0	4,200.00		5,296,200		31,777,200
								5,296,200

⑨年額支払賃料	5,296,200 円　×　12ヶ月　＝　 63,554,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 4,200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	63,554,400 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 5,084,352 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	58,470,048 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	31,777,200 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 292,350 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 5,296,200 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 1,656,651 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	60,419,049 円　　　　（　 5,916 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０８０３Ｔ　　　　-111	1,075 ( 1,043)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [105.0]	100 [104.6]	1,088	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,303 円/㎡　月額支払賃料（　 1,261 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４０８１１Ｔ　　　　-111	1,371 ( 1,294)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 86.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,518
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横須賀 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,165,000 円	433,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,906,632 円	63,554,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 4,248,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,680,500 円	433,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	433,000 円	433,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	433,000 円	433,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 12,866,132 円　（　　　　　　 1,260 円／㎡）　　（経費率　　 21.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9418

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	433,000,000 円	設計監理料率　 100,000 円／㎡　×　 4,200.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0765	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0618 ×　 40 ％　＋　0.0809 × 40 ％　＋ 0.0970 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	33,124,500 円（　　　　　 3,243 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	60,419,049 円
②総費用	12,866,132 円
③純収益　①－②	47,552,917 円
④建物等に帰属する純収益	33,124,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	14,428,417 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	13,588,683 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,331 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 266,444,765 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,100 円／㎡）