鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横須賀 5-13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０８０５Ｄ -15	横須賀市		更地	（　）	ほぼ台形	西9m市道、中間画地		近商高度3種最高31m (90,300)
b	１０４０８０３Ｄ -74	横須賀市		建付地	（　）	長方形	南東18m国道、中間画地		商業高度3種最高31m (90,400)
c	１０４０８０２Ｄ -69	横須賀市		建付地	（　）	ほぼ台形	北東4.5m私道、中間画地		商業高度3種最高31m まちづくり協定 (90,270)
d	１０４０８１０ -14	横須賀市		更地	（　）	長方形	北西11m市道、中間画地		商業高度3種最高31m (90,400)
e	１０４０８１１Ｄ -56	横須賀市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東6m市道、中間画地		商業高度3種最高31m (90,360)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 174,199	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	175,959	100 [ 70.0]	251,370	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	251,000
b	(　 ) 202,224	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	208,478	100 [ 104.0]	200,460		200,000
c	(　 ) 276,565	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	276,565	100 [ 121.9]	226,879		227,000
d	(　 ) 259,818	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	259,818	100 [ 114.3]	227,312		227,000
e	(　 ) 255,014	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	283,349	100 [ 133.4]	212,406		212,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +35.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +35.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 214,000 円／㎡]

横須賀 5-13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,871,463	1,671,291	6,200,172	5,327,790	872,382	（　0.9730） 848,828	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	16,976,560 円　　　　（　 129,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横須賀 5-13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	104.30	Ｓ3	312.90
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度3種最高31m まちづくり協定	90 ％	300 ％	300 ％	132 ㎡	9.0 m x 16.0 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

形式：１階はフロア貸の店舗、２～３階は事務所でフロア貸しを想定。

⑦有効率　 91.7 ％
の理由

標準的な共用部分を考慮し有効率を査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	104.30	94.3	98.34	3,359	330,324	6.0	1,981,944
							0.0	0
2～ 2	事務所	104.30	88.0	91.79	2,015	184,957	3.0	554,871
							0.0	0
3～ 3	事務所	104.30	92.8	96.83	2,015	195,112	3.0	585,336
							0.0	0
～

～

計		312.90	91.7	286.96		710,393		3,122,151
								0

⑨年額支払賃料	710,393 円　×　12ヶ月　＝　 8,524,716 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 286.96 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,524,716 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 681,977 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,842,739 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,122,151 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 28,724 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,871,463 円　　　　（　 59,632 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０８１１Ｔ　　　　-151	3,073 ( 2,981)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	3,287	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,376 円/㎡　月額支払賃料（　 3,359 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４０８１１Ｔ　　　　-137	3,603 ( 3,374)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	3,464
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横須賀 5-13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	370,500 円	74,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	255,741 円	8,524,716　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 230,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 629,800 円	74,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	111,150 円	74,100,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	74,100 円	74,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,671,291 円　（　　　　　　 12,661 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9730

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	74,100,000 円	設計監理料率　 230,000 円／㎡　×　 312.90 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0719	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0683 × 30 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,327,790 円（　　　　　 40,362 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,871,463 円
②総費用	1,671,291 円
③純収益　①－②	6,200,172 円
④建物等に帰属する純収益	5,327,790 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	872,382 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	848,828 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,431 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,976,560 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 129,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
横須賀 5-13　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横須賀 5-13

神奈川県

神奈川第８

氏名

不動産鑑定士　和田　智弘

TEL.

鑑定評価額

27,600,000 円

１㎡当たりの価格

209,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	170,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横須賀市根岸町３丁目１０番１０｢根岸町３－１０－１０｣				②地積　(㎡)	132 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）高度3種最高31m まちづくり協定 (90,300)
	1:2	店舗兼事務所ＳＲＣ3	小規模小売店等が建ち並ぶ近隣商業地域	南西16m市道	水道、ガス、下水	北久里浜 240m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 80 ｍ、南 50 ｍ、北 55 ｍ

②標準的使用

店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 135 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６ｍ市道

交通

施設

北久里浜駅北西方

240m

法令

規制

近商
(90,300)
準防
高度3種最高31m
まちづくり協定

⑤地域要因の将
　来予測

小規模小売店舗等が建ち並ぶ近隣商業地域であり、当面は現状のまま推移すると予測される。概ね安定的な商況
及び繁華性を維持するものの、新型コロナの先行きに対する不透明感より、需要及び地価に弱さが見られる。

(3)最有効使用の判定

店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 217,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 133,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、横須賀市を中心に周辺市まで含めた商業地域一帯であり、その範囲は広域的となる。需要者の中心は店
舗や事業所等の新設を目論む地元法人等であるが、ロードサイド型店舗を広域展開する法人事業者も需要者となる。生
活利便性が高く立地環境の良好な画地については、共同住宅用地として取得されるケースも一部で見られる。一方、供
給は限定的で、取引自体少なく、個別性も強いため、中心となる規模や価格帯を見出すことは困難な状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は広域的な類似地域等に存する商業地の取引事例を基に試算され、市場性を反映した実証的な説得力の高い価
格が得られた。近隣地域は小規模小売店等が建ち並ぶ近隣商業地域であるが、投資目的の需要は少なく自己利用目的の
取引が中心である。そのため、土地価格に見合う賃料水準は形成されておらず、収益価格は低位に試算された。よって
、比準価格を標準とし、収益価格も比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横須賀 5-5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 166,000 円／㎡

[ 97.6]
100

100
[100.0]

100
[ 78.0]

[100.0]
100

208,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    210,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

横須賀市の商業地は、新型コロナの影響は緩
和したが、人口減少や高齢化進行等の構造的
な問題に伴い、全体的な需給動向は総じて弱
含み傾向にある。

北久里浜駅に近い近隣商業地域であり、地域
的特性に特段の変動はないが、新型コロナへ
の不透明感より、需要及び地価は若干の弱含
み傾向にある。

対象標準地は地域における標準的な画地であ
り、特記すべき要因はない。なお、個別的要
因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　 -17.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

横須賀 5-13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０８０３ -33	横須賀市		更地	（　）	ほぼ台形	西9.1m市道、中間画地		近商高度3種最高31m 都市計画道路 (90,300)
b	１０４０８０５Ｄ -173	横須賀市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西21m国道、中間画地		工業高度2種最高20m (60,200)
c	１０４０８０５Ｄ -66	横須賀市		更地	（　）	台形	南西27m国道、北4m、東4m、三方路		近商高度3種最高31m まちづくり協定 (100,300)
d	１０４０８１１ -4	三浦市		建付地	（　）	ほぼ台形	南東10.9m国道、北東4.2m、北西4.9m、三方路		２住居高度3種最高20m (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 190,399	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	190,399	100 [ 79.1]	240,707	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	241,000
b	(　 ) 160,288	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	159,807	100 [ 74.4]	214,794		215,000
c	(　 ) 179,869	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 91.8]	194,564	100 [ 90.0]	216,182		216,000
d	(　 ) 153,736	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	145,830	100 [ 66.4]	219,623		220,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 217,000 円／㎡]

横須賀 5-13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,888,221	1,632,796	6,255,425	5,327,790	927,635	（　0.9467） 878,192	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	17,563,840 円　　　　（　 133,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横須賀 5-13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	104.30	Ｓ3	312.90
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度3種最高31m まちづくり協定	90 ％	300 ％	300 ％	132 ㎡	9.0 m x 16.0 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

近隣地域の標準的使用、市場性等を考慮して３階建の店舗兼事務所ビル（店舗：約９８㎡、事務所：約１８９㎡とした。）を想定。

⑦有効率　 91.7 ％
の理由

標準的な共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	104.30	94.3	98.34	3,250	319,605	6.0	1,917,630
							0.0	0
2～ 2	事務所	104.30	88.0	91.79	2,080	190,923	3.0	572,769
							0.0	0
3～ 3	事務所	104.30	92.8	96.83	2,080	201,406	3.0	604,218
							0.0	0
～

～

計		312.90	91.7	286.96		711,934		3,094,617
								0

⑨年額支払賃料	711,934 円　×　12ヶ月　＝　 8,543,208 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 286.96 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,543,208 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 683,457 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,859,751 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,094,617 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 28,470 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,888,221 円　　　　（　 59,759 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０８０３Ｔ　　　　-107	2,817 ( 2,810)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 80.0]	100 [110.0]	3,442	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,266 円/㎡　月額支払賃料（　 3,250 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４０８０４Ｔ　　　　-106	2,831 ( 2,747)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 94.1]	100 [104.0]	3,144
c	１０４０８１１Ｔ　　　　-120	2,914 ( 2,814)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	3,252

横須賀 5-13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	370,500 円	74,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	256,296 円	8,543,208　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 228,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 629,800 円	74,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	74,100 円	74,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	74,100 円	74,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,632,796 円　（　　　　　　 12,370 円／㎡）　　（経費率　　 20.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9467

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	74,100,000 円	設計監理料率　 230,000 円／㎡　×　 312.90 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0719	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0683 × 30 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,327,790 円（　　　　　 40,362 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,888,221 円
②総費用	1,632,796 円
③純収益　①－②	6,255,425 円
④建物等に帰属する純収益	5,327,790 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	927,635 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	878,192 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,653 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,563,840 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 133,000 円／㎡）