鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横須賀 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０８０９Ｄ -23	横須賀市		建付地	（　）	長方形	南西10.7m市道、中間画地		近商高度3種最高31m (90,300)
b	１０４０８０４Ｄ -46	横須賀市		建付地	（　）	ほぼ整形	北西11m市道、中間画地		近商高度3種最高31m 土砂災害警戒区域 (90,300)
c	１０４０８０５Ｄ -162	横須賀市		更地	（　）	不整形	西9.1m市道、東3.6m、二方路		近商高度3種最高31m (100,300)
d	１０４０８１１Ｄ -84	横須賀市		更地	（　）	ほぼ台形	南西22m国道、中間画地		商業高度3種最高31m (90,400)
e	１０４０８１０ -14	横須賀市		更地	（　）	長方形	北西11m市道、中間画地		商業高度3種最高31m (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 101,463	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	100,448	100 [ 63.7]	157,689	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	158,000
b	(　 ) 153,156	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	152,390	100 [ 88.2]	172,778		173,000
c	(　 ) 179,699	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 98.5]	181,523	100 [ 93.6]	193,935		194,000
d	(　 ) 171,737	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	171,043	100 [ 98.3]	174,001		174,000
e	(　 ) 259,818	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	259,818	100 [ 144.6]	179,680		180,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -30.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +35.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 182,000 円／㎡]

横須賀 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	16,009,898	3,325,191	12,684,707	11,318,300	1,366,407	（　0.9232） 1,261,467	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	25,229,340 円　　　　（　 121,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横須賀 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所	150.00	ＲＣ4	600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度3種最高31m 宅造工事規制区域	90 ％	300 ％	300 ％	208 ㎡	12.7 m x 16.4 m	前面道路：市道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

形式：全フロア賃貸事務所を想定。

⑦有効率　 87.5 ％
の理由

標準的な共用部分を考慮し有効率を査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	150.00	80.0	120.00	2,860	343,200	7.0	2,402,400
							0.0	0
2～ 4	事務所	150.00	90.0	135.00	2,717	366,795	5.0	1,833,975
							0.0	0
～

～

～

計		600.00	87.5	525.00		1,443,585		7,904,325
								0

⑨年額支払賃料	1,443,585 円　×　12ヶ月　＝　 17,323,020 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 525.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	17,323,020 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,385,842 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	15,937,178 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,904,325 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 72,720 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	16,009,898 円　　　　（　 76,971 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０８０１Ｔ　　　　-114	2,847 ( 2,755)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	3,013	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,877 円/㎡　月額支払賃料（　 2,860 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４０８０７Ｔ　　　　-6	2,508 ( 2,429)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [107.0]	100 [ 93.0]	2,740
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横須賀 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	805,000 円	161,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	519,691 円	17,323,020　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 310,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,368,500 円	161,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	161,000 円	161,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	161,000 円	161,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,325,191 円　（　　　　　　 15,986 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9232

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	161,000,000 円	設計監理料率　 260,000 円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0548 ×　 40 ％　＋　0.0651 × 30 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,318,300 円（　　　　　 54,415 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	16,009,898 円
②総費用	3,325,191 円
③純収益　①－②	12,684,707 円
④建物等に帰属する純収益	11,318,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,366,407 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,261,467 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,065 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,229,340 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 121,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出
横須賀 5-7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横須賀 5-7

神奈川県

神奈川第８

氏名

不動産鑑定士　田那邉　広明

TEL.

鑑定評価額

37,400,000 円

１㎡当たりの価格

180,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	145,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月13日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横須賀市追浜東町３丁目５３番１２				②地積　(㎡)	208 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）高度3種最高31m 宅造工事規制区域 (90,300)
	1:1.2	店舗兼事務所ＲＣ5	事務所、日用品小売店舗の建ち並ぶ商業地域	北18m市道	水道、ガス、下水	追浜 570m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 35 ｍ、南 30 ｍ、北 15 ｍ

②標準的使用

中層事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１８ｍ市道

交通

施設

追浜駅北東方

570m

法令

規制

近商
(90,300)
準防
高度3種最高31m
宅造工事規制区域

⑤地域要因の将
　来予測

追浜駅から徒歩８分程度の幹線道路沿いに位置する、事務所、日用品小売店が建ち並ぶ商業地域である。繁華性
はやや劣るものの、駅前再開発の影響による客足の流動性の変化等が期待される地域である。

(3)最有効使用の判定

中層事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 184,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 125,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、横須賀市及び横浜市金沢区内における京浜急行線及びＪＲ横須賀線各駅徒歩圏に位置する商業地域と判
断した。主な需要者は、当圏域において事業を営む法人等である。近隣地域は横浜市に近く利便性は比較的優れるが、
繁華性はやや劣り、店舗や事務所の賃貸需要は弱めである。取引の中心価格帯は、立地や規模等により大きく異なり、
把握が難しいものの、㎡単価では１７～２０万円程度とみられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は事務所、日用品小売店舗の建ち並ぶ商業地域である。当地域は繁華性がやや劣り、賃貸需要は弱めであるた
め、収益価格はやや低位に試算された。取引は自己の事業用とするためのものが多く、類似物件に基づく比準価格は実
証的で、相対的に説得力がある。よって、比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ鑑
定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横須賀 5-5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 166,000 円／㎡

[ 97.6]
100

100
[100.0]

100
[ 91.4]

[100.0]
100

177,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    180,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は持ち直しの動きが見られるものの、コ
ロナ禍において先行きは不透明な状況である
。市内の地価は全体的には未だ弱含みで推移
している。

幹線道路沿いに位置する、事務所、日用品小
売店が建ち並ぶ商業地域で、駅前再開発の影
響による客足の流動性の変化等が期待される
。

個別的要因に変動は認められない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.8
環境　　　　　　  -6.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

横須賀 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０８１１Ｄ -84	横須賀市		更地	（　）	ほぼ台形	南西22m国道、中間画地		商業高度3種最高31m (90,400)
b	１０４０８０５Ｄ -15	横須賀市		更地	（　）	ほぼ台形	西9m市道、中間画地		近商高度3種最高31m (90,300)
c	１０４０８０４Ｄ -19	横須賀市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、中間画地		近商高度3種最高31m 宅造工事規制区域 (90,300)
d	１０４０８０５Ｄ -66	横須賀市		更地	（　）	台形	南西27m国道、北4m、東4m、三方路		近商高度3種最高31m まちづくり協定 (100,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 171,737	100 [ 100.0]	[ 97.5] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	169,135	100 [ 91.9]	184,042	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	184,000
b	(　 ) 174,199	100 [ 100.0]	[ 97.9] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	172,263	100 [ 90.5]	190,346		190,000
c	(　 ) 148,989	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	146,754	100 [ 93.2]	157,461		157,000
d	(　 ) 179,869	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	171,304	100 [ 101.3]	169,106		169,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +4.2	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.5	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.5	交通・接近　 -0.3	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.5	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 184,000 円／㎡]

横須賀 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	16,060,703	3,329,843	12,730,860	11,318,300	1,412,560	（　0.9232） 1,304,075	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	26,081,500 円　　　　（　 125,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横須賀 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所	150.00	ＲＣ4	600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度3種最高31m 宅造工事規制区域	90 ％	300 ％	300 ％	208 ㎡	12.7 m x 16.4 m	前面道路：市道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域的な特性を考慮し、全階事務所を想定した。

⑦有効率　 87.5 ％
の理由

類似する建物の標準的な有効率を採用。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	150.00	80.0	120.00	2,824	338,880	7.0	2,372,160
							0.0	0
2～ 4	事務所	150.00	90.0	135.00	2,739	369,765	5.0	1,848,825
							0.0	0
～

～

～

計		600.00	87.5	525.00		1,448,175		7,918,635
								0

⑨年額支払賃料	1,448,175 円　×　12ヶ月　＝　 17,378,100 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 525.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	17,378,100 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,390,248 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	15,987,852 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,918,635 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 72,851 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	16,060,703 円　　　　（　 77,215 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０８１０Ｔ　　　　-1	2,088 ( 1,960)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [102.0]	100 [ 84.0]	2,620	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,840 円/㎡　月額支払賃料（　 2,824 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４０８０４Ｔ　　　　-106	2,831 ( 2,747)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 97.0]	100 [104.0]	3,050
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横須賀 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	805,000 円	161,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	521,343 円	17,378,100　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 313,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,368,500 円	161,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	161,000 円	161,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	161,000 円	161,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,329,843 円　（　　　　　　 16,009 円／㎡）　　（経費率　　 20.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9232

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	161,000,000 円	設計監理料率　 260,000 円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0548 ×　 40 ％　＋　0.0651 × 30 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,318,300 円（　　　　　 54,415 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	16,060,703 円
②総費用	3,329,843 円
③純収益　①－②	12,730,860 円
④建物等に帰属する純収益	11,318,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,412,560 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,304,075 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,270 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,081,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 125,000 円／㎡）