鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横須賀 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０８０１ -28	横須賀市		更地	（　）	台形	南東11m市道、中間画地		商業まちづくり協定 (100,600)
b	１０４０８０１ -10	横須賀市		貸家建付地	（　）	不整形	南西22m県道、東2.7m、二方路		商業まちづくり協定 (100,800)
c	１０４０８０４Ｄ -113	横須賀市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南7.5m市道、中間画地		商業高度3種最高31m 土砂災害警戒区域 (90,400)
d	１０４０８０５Ｄ -89	横須賀市		更地	（　）	ほぼ整形	西22m国道、東6m、二方路		近商高度3種最高31m まちづくり協定 (100,300)
e	１０４０８１１Ｄ -115	横須賀市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東18m国道、中間画地		近商高度3種最高31m (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 321,675	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	321,675	100 [ 92.8]	346,633	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	354,000
b	(　 ) 668,891	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	682,542	100 [ 184.9]	369,141		377,000
c	(　 ) 535,332	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	505,761	100 [ 138.8]	364,381		372,000
d	(　 ) 290,756	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	283,630	100 [ 82.2]	345,049		352,000
e	(　 ) 559,934	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 130.0]	428,565	100 [ 119.0]	360,139		367,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -7.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +65.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +53.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +36.0
e	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 364,000 円／㎡]

横須賀 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	117,096,180	23,415,582	93,680,598	85,063,000	8,617,598	（　0.9232） 7,955,766	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	159,115,320 円　　　　（　 222,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横須賀 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	572.30	ＲＣ10F1B	4,449.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度3種最高31m 高度利用地区	90 ％	600 ％	600 ％	718 ㎡	13.0 m x 39.0 m	前面道路：道路　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗は各階フロア貸、住宅はファミリータイプ想定、平均専有面積約６０㎡程度、タワー式駐車場想定

⑦有効率　 76.8 ％
の理由

近隣地域における標準的な有効率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	477.67	80.0	382.14	4,850	1,853,379	8.0	14,827,032
							0.0	0
2～ 2	店舗	505.85	85.0	429.97	4,100	1,762,877	6.0	10,577,262
							0.0	0
3～ 4	居宅	528.62	90.0	475.76	2,350	1,118,036	1.0	1,118,036
							1.0	1,118,036
5～10	居宅	306.09	90.0	275.48	2,550	702,474	1.0	702,474
							1.0	702,474
地下 1～ 1		572.30

計		4,449.60	76.8	3,416.51		10,067,172		31,855,210
								6,450,916

⑨年額支払賃料	10,067,172 円　×　12ヶ月　＝　 120,806,064 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 3,416.51 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 16 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 2,880,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	120,806,064 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 2,880,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 9,894,885 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	113,791,179 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	31,855,210 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 293,068 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 6,450,916 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 3,011,933 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	117,096,180 円　　　　（　 163,087 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０８０１Ｔ　　　　-115	1,997 ( 1,915)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 84.2]	100 [100.0]	2,372	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,451 円/㎡　月額支払賃料（　 2,350 円/㎡）　基準階 3 F B
b	１０４０８０２Ｔ　　　　-3	3,400 ( 3,259)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [134.0]	100 [100.0]	2,537
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横須賀 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	6,050,000 円	1,210,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	3,710,582 円	123,686,064　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 950,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 10,285,000 円	1,210,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,210,000 円	1,210,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,210,000 円	1,210,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 23,415,582 円　（　　　　　　 32,612 円／㎡）　　（経費率　　 20.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9232

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,210,000,000 円	設計監理料率　 265,000 円／㎡　×　 4,449.60 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0548 ×　 40 ％　＋　0.0651 × 30 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	85,063,000 円（　　　　　 118,472 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	117,096,180 円
②総費用	23,415,582 円
③純収益　①－②	93,680,598 円
④建物等に帰属する純収益	85,063,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,617,598 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,955,766 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,080 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 159,115,320 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 222,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出
横須賀 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横須賀 5-6

神奈川県

神奈川第８

氏名

不動産鑑定士　蛭田　辰也

TEL.

鑑定評価額

255,000,000 円

１㎡当たりの価格

355,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	275,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横須賀市本町３丁目３１番				②地積　(㎡)	718 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）高度3種最高31m 高度利用地区 (90,600)
	台形 1:3	店舗、事務所兼共同住宅等ＳＲＣ10F1B	店舗等が建ち並ぶ再開発された駅前商業地域	西（駅前広場）道路、三方路	水道、ガス、下水	汐入駅前広場接面

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 25 ｍ、西 15 ｍ、南 10 ｍ、北 15 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 720 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

汐入駅前広場に面し、周辺に
は文化施設やホテル、大型商
業施設等も立地する商業地

街

路

駅前広場

交通

施設

汐入駅北東方駅前広場
接面

法令

規制

商業
(90,600)
防火
高度3種最高31m
高度利用地区

⑤地域要因の将
　来予測

駅前広場に面して、高層の商業・業務施設や共同住宅等との複合施設が立地する商業地域として熟成しており、
今後も現状を維持するものと考えられる。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0
台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 378,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 238,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は概ね市内の駅前商業地を中心に隣接市町を含む一円の商業地域。需要者の中心は地場の有力企業等
のほか、マンション業者や大手企業も見込まれる。コロナ禍の影響により、依然として飲食関連を中心とする商業地で
は需要が弱含んでおり、選別化が窺える。需要の中心となる価格帯は、立地条件の僅かな違いや規模によって取引価格
が異なるため、価格帯として捉えることは難しいが、単価では１㎡当たり３０万円～６０万円程度の取引が多い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は状況の類似した商業地に所在する取引事例を比較考量して求めたものであり、市場の実態をよく反映してい
る。一方、収益価格は収益採算性を反映した価格であることから、商業地では重視すべきであるが、当地域は都心部の
商業地のように、収益採算性に応じて市場価格が形成されるような状況には至っていない。従って、鑑定評価額は代表
標準地との検討を踏まえ、比準価格を標準に収益価格を関連づけ、上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横須賀 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 293,000 円／㎡

[ 98.0]
100

100
[100.0]

100
[ 82.0]

[102.0]
100

357,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    353,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

背後人口や周辺住民の高齢化、消費者ニーズ
の移り変わり等に加え、コロナ禍の影響の度
合の違い等により、商業地の選別化が進んで
いる。

駅前広場に面して商業施設等が建ち並ぶ商業
地域であり、地域の状況に大きな変化はない
。

駅前広場に面し、顧客誘引力等に恵まれてい
るので、他の不動産との比較における競争力
の程度は優る。個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  -7.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

横須賀 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０８０４Ｄ -113	横須賀市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南7.5m市道、中間画地		商業高度3種最高31m 土砂災害警戒区域 (90,400)
b	１０４０８０５Ｄ -83	横須賀市		底地	（　）	ほぼ長方形	北東22m県道、北西7m、角地		商業駐車場整備地区 (100,800)
c	１０４０８０１ -28	横須賀市		更地	（　）	台形	南東11m市道、中間画地		商業まちづくり協定 (100,600)
d	１０４０８１１Ｄ -56	横須賀市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東6m市道、中間画地		商業高度3種最高31m (90,360)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 535,332	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	535,332	100 [ 139.7]	383,201	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	391,000
b	(　 97,725) 488,624	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	465,356	100 [ 129.1]	360,462		368,000
c	(　 ) 321,675	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	321,675	100 [ 90.3]	356,229		363,000
d	(　 ) 255,014	100 [ 100.0]	[ 96.9] 100	100 [ / ]	100 [ 85.0]	290,716	100 [ 76.1]	382,018		390,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +50.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 +10.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 +10.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 378,000 円／㎡]

横須賀 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	117,797,641	23,463,504	94,334,137	85,063,000	9,271,137	（　0.9232） 8,559,114	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	171,182,280 円　　　　（　 238,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横須賀 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	572.30	ＲＣ10F1B	4,449.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度3種最高31m 高度利用地区	90 ％	600 ％	600 ％	718 ㎡	13.0 m x 39.0 m	前面道路：道路　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階：店舗（各階フロアー貸し）、３～１０階：共同住宅（ファミリータイプ、平均専有面積約６０㎡）、タワー式駐車場想定

⑦有効率　 76.8 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	477.67	80.0	382.14	4,868	1,860,258	8.0	14,882,064
							0.0	0
2～ 2	店舗	505.85	85.0	429.97	4,140	1,780,076	6.0	10,680,456
							0.0	0
3～ 4	住宅	528.62	90.0	475.76	2,430	1,156,097	1.0	1,156,097
							1.0	1,156,097
5～10	住宅	306.09	90.0	275.48	2,580	710,738	1.0	710,738
							1.0	710,738
地下 1～ 1		572.30

計		4,449.60	76.8	3,416.51		10,216,956		32,139,142
								6,576,622

⑨年額支払賃料	10,216,956 円　×　12ヶ月　＝　 122,603,472 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 3,416.51 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 16 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 2,880,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	122,603,472 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 2,880,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 10,038,678 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	115,444,794 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	32,139,142 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 295,680 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 6,576,622 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 2,057,167 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	117,797,641 円　　　　（　 164,064 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０８１０Ｔ　　　　-101	4,427 ( 4,414)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 95.0]	100 [110.0]	4,984	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,900 円/㎡　月額支払賃料（　 4,868 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４０８０９Ｔ　　　　-104	4,109 ( 3,939)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 97.0]	100 [110.0]	4,814
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横須賀 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	6,050,000 円	1,210,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	3,764,504 円	125,483,472　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 944,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 10,285,000 円	1,210,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,210,000 円	1,210,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,210,000 円	1,210,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 23,463,504 円　（　　　　　　 32,679 円／㎡）　　（経費率　　 19.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9232

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,210,000,000 円	設計監理料率　 265,000 円／㎡　×　 4,449.60 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0548 ×　 40 ％　＋　0.0651 × 30 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	85,063,000 円（　　　　　 118,472 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	117,797,641 円
②総費用	23,463,504 円
③純収益　①－②	94,334,137 円
④建物等に帰属する純収益	85,063,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	9,271,137 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	8,559,114 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,921 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 171,182,280 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 238,000 円／㎡）