別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 横須賀 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   横須賀 5-1 神奈川県 神奈川第８ 氏名  不動産鑑定士　齋藤　伸   TEL.

鑑定評価額 117,000,000 円  １㎡当たりの価格 820,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 630,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 横須賀市若松町２丁目１番３ ②地積 　(㎡) 143   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,800) 防火 （その他） 土砂災害警戒区域 急傾斜地崩壊危険 (100,800) 1:2 店舗兼事務所 Ｓ5F1B 大型店舗が多い繁華 な中心商業地域 北東22m県道、北西側道 水道、ガス、下水 横須賀中央 220m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    15 ｍ、南    70 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 中高層店舗事務所併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 ２２ｍ県道 交通 施設 横須賀中央駅北方 220m 法令 規制 商業 (100,800) 防火  土砂災害警戒区域 急傾斜地崩壊危険 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域の周辺では若松町１丁目地区地区計画が決定しており、商業施設、ホテル、都市型住宅等の諸機能を立 体的に配置する方針が示されている。地域要因に特段の変動はなく、当面は現状のまま推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 中高層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    842,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    758,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は横須賀市及び周辺市町村の繁華性の高い駅から徒歩圏の商業地域一帯で、概ね同等の収益性を有する地域 に代替競争の関係が認められる。主たる需要者は小規模・中規模の土地については地場の事業者・中小企業等が考えら れる。新型コロナウイルス感染症の影響は残っているものの、持ち直しの動きも見られる。先行きは依然として不透明 である。取引価格は立地・規模等により異なり、需要の中心価格帯は見出し難い状況が継続している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は横須賀中央駅に近い繁華性の高い商業地域である。比準価格は横須賀市及び周辺市町村の駅周辺の商業地の 取引事例に基づいて試算しており、その実証性、信頼性は高い。一方、収益価格は投資価値判断に際して有力な指標と なるが、投資に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は比較的低位に求められた。よって比準価格を重視 して、収益価格を関連付け、さらに標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　横須賀 5-2                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    340,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 42.8] [103.0] 100 818,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    820,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] アフターコロナを見据えた動きも見られるが 、依然として先行きは不透明であり、三浦半 島の人口動態や景気動向に注視する必要があ る。 横須賀中央駅に近い繁華性の高い商業地域で ある。コロナ禍で先行きは不透明であるが、 駅前再開発の期待もあり地価は横ばいで推移 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 -52.5 行政　　　　　　  -8.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％