別記様式第二 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 横須賀 3-1　宅地見込地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   横須賀 3-1 神奈川県 神奈川第８ 氏名  不動産鑑定士　和田　智弘   TEL.

鑑定評価額 70,100,000 円  １㎡当たりの価格 33,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 比準 (3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番 横須賀市長沢２丁目８８３番 ②地積(㎡) 2,079  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給 処理施 設状況 ⑧主要な交通施設との 　接近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 高度1種最高15m (70,160) 1.5:1 畑 一般住宅、農家住宅、農地等が混在する地域 ＹＲＰ野比 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東  155 ｍ、西   65 ｍ、南   25 ｍ、北   60 ｍ ②標準的使用 畑 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   60.0 ｍ、奥行　約　　   35.0 ｍ、規模　　      2,100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 道 路 近接道路　４ｍ私道 交通 施設 ＹＲＰ野比駅南西方 1.1km 法令 規制 １中専 (70,160) 準防  高度1種最高15m ⑤地域要因の 　将来予測 一般住宅、農家住宅、農地等が混在する地域であり、付近の状況より開発可能性を有しているものの、その前提 として街路条件等の開発要件を満たす必要があるため、当面は現状のまま推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅用地としての宅地見込地 (4)対象標準地 　の個別的要 　因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用 取引事例比較法 比準価格　　　　　     34,500 円／㎡ 控除法 控除後価格　　　　     29,300 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、三浦半島エリア内の宅地見込地地域一帯であり、その範囲は広域的となる。２，０００㎡程度の宅地見 込地については地元不動産開発業者が需要者の中心となるが、高齢化や人口減少が進行し住宅需要が減退しているため 、宅地見込地の需要及び地価も弱含みである。供給は相続等に伴う個人が多い。なお、取引規模や取引事情は様々であ り、個別性が非常に強いことから取引される価格帯も幅が広く、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　 ・検証及び鑑定 　 評価額の決定の 　 理由 比準価格は広域的に収集した取引事例を基に試算されており、市場性を反映した実証的且つ説得力の高い価格が得られ た。控除法による価格は地域の実情に即した開発想定を行って適切に算定したが、試算過程の全てについて想定要素が 含まれるため実証性・規範性にはやや難がある。よって、説得力の高い比準価格を標準に、控除法による価格を比較考 量し、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、規範性の高い標準地が無いため、標準地からの検討は行っていない。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等 ①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地等番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 画地　　　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他　　　　　　　　        [前年標準地等の価格] 　　　　　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100              イ 対 象 標 準 地 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     34,000 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　  -0.9 ％／年間 ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 取引件数はコロナ禍前の水準に回復したが、取引価 格は下落傾向にある。人口減少や高齢化も進行して おり、宅地見込地の需給動向は弱い状況にある。 周辺では住宅開発の動きも見られる徒歩圏内の宅地 見込地地域であるが、地域的特性に特段の変動はな い。需要及び地価は若干の弱含み傾向にある。 対象標準地は地域における標準的な画地であり、特 記すべき要因はない。なお、個別的要因に変動はな い。 地域要因の比較 交通・接近　　　　　　        環境　　　　　　　　　        宅地造成　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他