別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 横須賀 -72　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   横須賀 -72 神奈川県 神奈川第８ 氏名  不動産鑑定士　藤田　勝寛   TEL.

鑑定評価額 11,500,000 円  １㎡当たりの価格 69,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 58,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 横須賀市小原台２０８０番１１ ｢小原台４７－１２｣ ②地積 　(㎡) 166   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 風致地区 宅造工事規制区域 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 西4m市道 水道、下水 浦賀 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    35 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       166 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 浦賀駅北東方 1.8km 法令 規制 １低専 (40,80) 風致地区 宅造工事規制区域 ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ既成の低層住宅地域として熟成している。地価形成に影響を及ぼす特段の変動要因が認めら れないことから当面は現状を維持する地域と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     69,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は横須賀市東部の、主として京浜急行沿線に存する住宅地域。需要者は市内在住の一次取得者が中心となっ ている。画地の細分化によるミニ戸建分譲も散見されるものの、交通利便性等の観点から需要は弱含み傾向が持続して いる。取引相場は１５０㎡程度の土地で１，０００万円程度、新築戸建物件は総額２，０００万円万円程度で取引され ている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は最寄り駅から徒歩圏外であるため、自己利用の低層一般住宅中心でアパート等の需要が少ない地域である。 よって収益を目的とした土地取引は少なく、典型的な需要者は居住の快適性・利便性等を重視している。そのため本件 においては収益還元法の適用は断念し、実証性の高い比準価格を重視し、更に代表標準地から検討した価格を踏まえて 鑑定評価額を標記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　横須賀 -45                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     98,000 円／㎡ [ 96.9] 100 100 [100.0] 100 [139.4] [101.0] 100 68,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     72,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウィルス感染症の影響はあるもの の三浦半島エリアはテレワークのための住宅 移転需要等も散見され、持ち直し傾向も見ら れる。 最寄り駅から遠い高台の住宅地域。当該同一 需給圏内のバス便エリアは需要が総じて弱く 、地価も下落傾向で推移している。 既成住宅地域内に存しており、個別的要因に 特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +3.5 環境　　　　　　 +32.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.2 ％  ％