別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 横須賀 -71　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   横須賀 -71 神奈川県 神奈川第８ 氏名  不動産鑑定士　藤田　勝寛   TEL.

鑑定評価額 17,600,000 円  １㎡当たりの価格 108,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 87,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 横須賀市池上７丁目３６番４ ｢池上７－３６－４｣ ②地積 　(㎡) 163   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 地区計画等 宅造規制区域 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北6.2m市道 水道、ガス、下水 逸見 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    70 ｍ、南     5 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　６ ．２ｍ市道 交通 施設 逸見駅南西方 1.6km 法令 規制 １低専 (40,80) 宅地造成工事規制 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が区画整然と建ち並ぶ住宅地域として成熟しており、当該地域の特性に特段の変動要因はなく、今後も 同様の傾向で推移していくものと判断した。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    108,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲を、概ね横須賀市の中央部に位置する住宅地域一円と判定した。典型的な需要者はベッドタウン目的 のサラリーマン層で市内居住の１次取得者と把握される。当該近隣地域及び周辺一帯は最寄駅からは徒歩限界圏である ものの、周辺に「ミーツ京急ファーブ湘南池上店」が存する等、総合的な生活利便性は普通程度である。取引相場は土 地は１３０㎡前後で１，０００万円台半ば程度、新築戸建で総額２，０００万円台半ば程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一般住宅が建ち並ぶ区画整然としたの分譲住宅地域で、アパート等の賃貸物件はほぼ存しないため賃貸市場 は成熟していない。よって収益還元法の適用を断念した。以上より本件では比準価格を採用し、更に代表標準地との均 衡を踏まえ、標記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　横須賀 -44                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    110,000 円／㎡ [ 96.4] 100 100 [102.0] 100 [ 96.7] [100.0] 100 108,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    109,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウィルス感染症の影響はあるもの の三浦半島エリアはテレワークのための住宅 移転需要等も散見され、持ち直し傾向も見ら れる。 最寄駅から徒歩限界圏域であるが居住環境は 比較的良好で一定の取引需要は存する。格別 な変動要因は認められない。 北方位の画地で地域内において標準的。既成 住宅地域内に存しており格別な個別的要因の 変動は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％