別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 横須賀 -68　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   横須賀 -68 神奈川県 神奈川第８ 氏名  不動産鑑定士　柴崎　久   TEL.

鑑定評価額 11,800,000 円  １㎡当たりの価格 72,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 60,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 横須賀市大矢部４丁目９５７番１１０ ｢大矢部４－２２－７｣ ②地積 　(㎡) 163   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 宅造工事規制区域 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の住宅地 域 北6m市道 水道、ガス、下水 北久里浜 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    70 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 北久里浜駅南西方 2.7km 法令 規制 １低専 (40,80) 宅造工事規制区域 ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ低層住宅地域として熟成しており、特に大きく地域要因が変化する状況になく、今後も現状 を維持するものと思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     72,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は横須賀市東部の住宅地域で、需要者は市内在住の一次取得者や買替による二次取得者が中心だが、市外か らの転入も見られる。大規模な画地は早期売却のために一次取得者にも購入可能なように１区画当たり１００～１３０ ㎡程度に細分されることが多く、市場の中心価格帯は土地は１０００～１５００万円、新築戸建物件は２５００～３０ ００万円前後で取引されている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は最寄り駅から遠く、アパート需給の少ない地域で、収益を目的とした土地取引も少なく、典型的な需要者は 居住の快適性を指向する自己使用を目的としている。そして、地域的特性が類似した規範性の高い取引事例を採用でき たことから、市場参加者の属性と行動を反映した比準価格を採用し、代表標準地から検討した価格も踏まえて鑑定評価 額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　横須賀 -15                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     94,500 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [100.0] 100 [129.8] [100.0] 100 72,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     75,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 横須賀市の人口は少子高齢化による自然減や 転出超過による社会減等により減少し続けて おり、新たな住宅開発の影響もあって空家が 増加している。 大規模造成による区画整然とした住宅地域だ が、最寄り駅から遠い高台で、市内全般の人 口減少の影響もあり、地価の下落傾向が続い ている。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +28.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.0 ％  ％