別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 横須賀 -65　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   横須賀 -65 神奈川県 神奈川第８ 氏名  不動産鑑定士　田那邉　広明   TEL.

鑑定評価額 10,200,000 円  １㎡当たりの価格 65,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 55,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 横須賀市太田和１丁目１４４７番５４ ｢太田和１－３９－１３｣ ②地積 　(㎡) 155   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 高度1種最高15m 地区計画等 (70,150) 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が整然と建 ち並ぶ高台の分譲住 宅地域 西6.2m市道 水道、ガス、下水 衣笠 5.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西     5 ｍ、南    40 ｍ、北    75 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       155 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 地区計画あり（敷地面積の最 低限度１５０㎡、容積率１５ ０％に制限、用途制限等）。 街 路 基準方位　北　　６ ．２ｍ市道 交通 施設 衣笠駅南西方 5.9km 法令 規制 １中専 (70,150) 準防  高度1種最高15m 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 最寄駅からバス圏に位置する、一般住宅が整然と建ち並ぶ高台の分譲住宅地域である。地域要因に特段の変動は 認められないことから、当面は現状のまま推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     65,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、横須賀市南部から南西部に位置する京浜急行線及びＪＲ横須賀線沿線の住宅地域と判断した。主な需要 者は、横須賀市及び三浦市内に居住する１次又は２次取得者層である。バス圏となるエリアが多いが、良好な自然環境 等の特性が認められないエリアの需要は総じて弱い。取引の中心価格帯は、１６０㎡程度の土地で１，０００万円～１ ，０００万円台前半、新築戸建で２，５００万円前後となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一般住宅が建ち並ぶ高台の分譲住宅地域である。当地域では、地区計画により共同住宅の建築ができないこ となどから、自己の居住用物件の取引が中心である。当該取引においては、居住の快適性や利便性が重視され、類似物 件との比較により価格が形成される。なお、上記地区計画などにより、収益性になじまないことから収益還元法の適用 は断念した。以上により、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　横須賀 -27                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     71,000 円／㎡ [ 96.0] 100 100 [100.0] 100 [103.5] [101.0] 100 66,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     68,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は持ち直しの動きが見られるものの、コ ロナ禍において先行きは不透明な状況である 。市内の地価は全体的には未だ弱含みで推移 している。 最寄駅からバス圏に位置する一般住宅が整然 と建ち並ぶ高台の分譲住宅地域であり、地域 要因に特段の変動は認められない。 個別的要因に変動は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  +2.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.4 ％  ％