別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 横須賀 -64　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   横須賀 -64 神奈川県 神奈川第８ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　孝義   TEL.

鑑定評価額 11,900,000 円  １㎡当たりの価格 76,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 63,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月17日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 横須賀市東浦賀２丁目７０番５５ ｢東浦賀２－３３－４｣ ②地積 　(㎡) 157   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 宅造工事規制区域 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い高台の分譲住宅地 域 北西6m市道 水道、ガス、下水 浦賀 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    75 ｍ、西    75 ｍ、南    85 ｍ、北    85 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       157 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ．０ｍ市道 交通 施設 浦賀駅南東方 1.5km 法令 規制 １低専 (40,80) 宅造工事規制区域 ⑤地域要因の将 　来予測 最寄駅からやや遠い旧分譲地で、格別な変動要因はなく当分の間は現状を維持していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     76,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は横須賀市東部を中心に、市内の京急本線、京急久里浜線、ＪＲ横須賀線沿線の住宅地域。需要者の中心は 横浜、川崎、東京方面に通勤するサラリーマン層で市内の１次取得者が多い。最寄駅からやや遠く、最寄駅から標準地 までの最大標高差が２５ｍ程度の高台であるので需要は弱含みである。敷地の細分化はあまり見られない。取引の中心 となる価格帯は土地は１０００万円台前半、新築戸建で２０００万円台半ばと判断する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 区画整然とした一般住宅が主の分譲住宅地域であり、アパート等の収益物件はほとんどなく、収益性が極めて低いので 本件では収益還元法は適用しないものとした。自己使用目的の取引が支配的で居住の快適性が重視される地域である。 比準価格は市場の実態を反映し信頼性が高いと判断する。したがって、代表標準地との検討を踏まえて、比準価格をも って、鑑定評価額を標記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　横須賀 -45                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     98,000 円／㎡ [ 96.9] 100 100 [100.0] 100 [125.0] [100.0] 100 76,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     79,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナによる厳しい状況が緩和されつつ あるが、景気は持ち直しの動きに弱さがみら れる。不動産需要は市内でも全般的には回復 基調にある。 最寄駅からやや遠く、起伏の大きい旧分譲地 で、利便性が劣るため、近年は地価は弱含み で推移してきたが、本年は値頃感等から下落 率が縮小した。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +22.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.8 ％  ％