別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 横須賀 -55　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   横須賀 -55 神奈川県 神奈川第８ 氏名  不動産鑑定士　和田　智弘   TEL.

鑑定評価額 7,000,000 円  １㎡当たりの価格 43,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 横須賀市長坂３丁目２０５０番４ ｢長坂３－３５－３｣ ②地積 　(㎡) 161   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (40,80) （その他） 宅造工事規制区域 1:1.5 住宅 Ｗ2 調整区域内の丘陵地 に開発された小規模 住宅団地 北西6m道路 水道 衣笠 6.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.3 ｍ、奥行　約　　  15.6 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６ｍ道 路 交通 施設 衣笠駅南西方 6.4km 法令 規制 ｢調区｣  (40,80) 宅造工事規制区域 ⑤地域要因の将 　来予測 調整区域内の丘陵地に開発された小規模住宅団地であり、当面は現状のまま推移すると予測される。最寄駅から 距離があり、居住環境や生活利便性等も劣ることから需要は依然として弱く、地価も下落が継続している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、横須賀市及び周辺市町の市街化調整区域内に存する住宅地域一帯である。行政的条件より建築に制約が 生じるため、地縁を有する近隣居住者や農業従事者等が需要者の中心となるが、需要は総じて軟調である。規模の大き な画地については小規模開発を目論む不動産業者の需要も見られる。市場の中心価格帯は規模による差が大きいが、土 地は総額で６００万円～１，２００万円程度、単価は３５，０００円／㎡～５５，０００円／㎡が大半を占めている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域内の宅地は自用の居住目的での取引が大半で、賃貸市場は未成熟で適切な賃貸事例の収集は困難なため 収益価格を求めることはできなかった。比準価格は代替競争関係が成立する類似地域内の信頼性が高い取引事例を多数 収集し、接近・街路条件等の類似性が高い事例を標準に試算された価格であり、需要者の意思を反映した説得力の高い 価格といえる。よって、比準価格を標準とし、単価と総額との関連にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 令和３年の取引件数は新型コロナ前の水準に 回復したが、取引価格は下落傾向にある。人 口減少や高齢化の進行に伴い、需給動向は依 然弱含みである。 市街化調整区域内に開発された住宅地域で、 地域的特性に変動はない。最寄駅から遠く、 需要者も限定的となるため、地価は大きな下 落が続いている。 標準的画地と比較し、北西向きの画地である が、北向きの画地との差は生じない。なお、 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -5.4 ％  ％