別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 横須賀 -54　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   横須賀 -54 神奈川県 神奈川第８ 氏名  不動産鑑定士　蛭田　辰也   TEL.

鑑定評価額 7,410,000 円  １㎡当たりの価格 46,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 横須賀市長浦町３丁目５３番５ ②地積 　(㎡) 161   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (40,80) （その他） 宅造工事規制区域 不整形 2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 南東4m市道 水道 田浦 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南    35 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市街化調整区域の丘陵地に形 成された住宅地域 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 田浦駅南方 1.8km 法令 規制 ｢調区｣  (40,80) 宅造工事規制区域 ⑤地域要因の将 　来予測 周辺に林地が多く残る市街化調整区域内の住宅地域として熟成している。特別な変動要因はなく、今後も現状を 維持するものと考えられるが、最寄駅から距離があることなどから、地価は弱含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、横須賀市を中心にＪＲ横須賀線、京浜急行線沿線一円の住宅地域。需要者の中心は横須賀市内及 び隣接する市町へ通勤するサラリーマン層である。最寄駅からは距離があるものの、狭あいな街路が多く、バスが運行 されていない上、最寄駅からはかなりの上り坂であることなどもあって、需要は弱含みであり、取引自体も少ない。こ のため、土地は１，０００万円、新築の戸建は２，０００万円程度を境に需要は極端に減少すると考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は周辺に山林が多く残る市街化調整区域内の戸建住宅地域である。収益物件は転勤等によって空家となった住宅 が一時的に賃貸に供される程度であり、賃貸市場が形成されていないため、自用目的の取引が支配的で、取引価格は居 住の快適性を重視して形成されている。よって、鑑定評価額は収益価格は試算せず、代表標準地との検討を踏まえ、単 価と総額との関連にも留意して、市場の実態を反映した比準価格をもって上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　横須賀 -55                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     46,000 円／㎡ [ 94.6] 100 100 [100.0] 100 [ 95.8] [100.0] 100 45,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     48,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 横須賀市は人口が減少傾向にある上、高齢化 も進んでおり、利便性に劣る地域、傾斜地で 街路条件の劣る地域等では需要が減退してお り、二極化傾向。 市街化調整区域内の住宅地域であり、地域の 状況に大きな変化はない。 南東道路で日照等の点では優るが、交通接近 条件に難があるので、他の不動産との比較に おける競争力は低位にある。個別的要因に変 動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -7.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.2 ％  ％