鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横須賀 -51　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０８０５Ｄ -66	横須賀市		更地	（　）	台形	南西27m国道、北4m、東4m、三方路		近商高度3種最高31m まちづくり協定 (100,300)
b	１０４０８０４Ｄ -9	横須賀市		建付地	（　）	ほぼ整形	北東6m市道、中間画地		１低専宅造工事規制区域 (40,80)
c	１０４０８０２ -17	逗子市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東11m県道、中間画地		近商 (90,200)
d	１０４０８１１ -3	三浦市		建付地	（　）	ほぼ台形	南東9.5m国道、南西5.8m、角地		２住居高度3種最高20m (70,200)
e	１０４０８１１ -4	三浦市		建付地	（　）	ほぼ台形	南東10.9m国道、北東4.2m、北西4.9m、三方路		２住居高度3種最高20m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 179,869	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	171,304	100 [ 143.3]	119,542	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.1 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.1] 　　　　 100	126,000
b	(　 ) 112,912	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	112,912	100 [ 100.1]	112,799		119,000
c	(　 ) 190,310	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	190,310	100 [ 128.5]	148,101		156,000
d	(　 ) 117,150	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	113,738	100 [ 98.8]	115,119		121,000
e	(　 ) 153,736	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	146,415	100 [ 97.0]	150,943		159,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +11.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +26.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -1.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -1.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 136,000 円／㎡]

横須賀 -51　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を分譲マンションと判定したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

分譲マンション開発に適する立地・規模のため

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
4,277,600,179	3,518,782,760	14	488,000	11,633.70	297,500	12,699.65
⑧開発法による価格	758,817,419 円　　　　（　 130,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横須賀 -51　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
5,830 ㎡	㎡		㎡		㎡	5,830.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
1,758.83 ㎡	12,699.65 ㎡	11,633.70 ㎡	1,065.95 ㎡	11,633.70 ㎡	ＲＣ・11F ( 150 戸) 75㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 30.2 ％）	（ 217.8 ％）	（ 199.5 ％）	（ 18.3 ％）	（ 91.61 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１住居準防高度1種最高15m 地区計画等	80 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	103.0 ｍ 62.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		16.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

488,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に存する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 488,000 円／㎡　　×　　 11,633.70 ㎡　　＝　　　　 5,677,245,600 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 5,677,245,600 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 297,500 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 306,425 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 306,425 円／㎡　　×　　　 12,699.65 ㎡　　＝　　　　 3,891,490,251 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱により査定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 5,677,245,600 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 567,724,560 円

支出合計　④+⑤+⑥

4,459,214,811 円

(4)-4　投下資本収益率	14 ％
投下資本収益率の算定根拠	デベロッパーの借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	9 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	18 ヶ月	販売管理費(2期目)	18 ヶ月
建築工事(2期目)	17 ヶ月	販売収入(2期目)	26 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	26 ヶ月	販売収入(3期目)	29 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	454,179,648 円	( 8 ％)	×　　0.8216	（ 18 ヶ月）	＝　　 373,153,999 円
	販売総額(2期)	4,087,616,832 円	( 72 ％)	×　　0.7528	（ 26 ヶ月）	＝　　 3,077,157,951 円
	販売総額(3期)	1,135,449,120 円	( 20 ％)	×　　0.7286	（ 29 ヶ月）	＝　　 827,288,229 円
収入合計		－	－	－	－	4,277,600,179 円
支出	建築工事費(1期)	389,149,025 円	( 10 ％)	×　　0.9164	（ 8 ヶ月）	＝　　 356,616,167 円
	建築工事費(2期)	389,149,025 円	( 10 ％)	×　　0.8306	（ 17 ヶ月）	＝　　 323,227,180 円
	建築工事費(3期)	3,113,192,201 円	( 80 ％)	×　　0.7528	（ 26 ヶ月）	＝　　 2,343,611,089 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	340,634,736 円	( 60 ％)	×　　0.9064	（ 9 ヶ月）	＝　　 308,751,325 円
	販売管理費(2期)	227,089,824 円	( 40 ％)	×　　0.8216	（ 18 ヶ月）	＝　　 186,576,999 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	3,518,782,760 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	4,277,600,179 円　　－　　　　　　 3,518,782,760 円　　＝　　　　　 758,817,419 円 130,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出
横須賀 -51　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横須賀 -51

神奈川県

神奈川第８

氏名

不動産鑑定士　柴崎　久

TEL.

鑑定評価額

787,000,000 円

１㎡当たりの価格

135,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	100,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横須賀市平成町２丁目７番２				②地積　(㎡)	5,830 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他）高度1種最高15m 地区計画等 (80,200)
	1.5:1	共同住宅ＲＣ11	中高層の共同住宅が建ち並ぶ新興住宅地域	南西16m市道、三方路	水道、ガス、下水	県立大学 850m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 290 ｍ、南 140 ｍ、北 190 ｍ

②標準的使用

高層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　 60.0 ｍ、規模　　 6,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

海辺ニュータウン地区の共同
住宅地区に所在する。

街

路

基準方位北、１６ｍ
市道

交通

施設

県立大学駅北東方

850m

法令

規制

１住居
(70,200)
準防
高度1種最高15m
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域を含む一帯は大規模な埋立地に商業施設、業務施設、共同住宅、公園等が計画的に配された新興市街地
で、当該地域周辺は商業・利便施設等の新たな開業も見られ、今後も生活利便性が増してゆくものと思われる。

(3)最有効使用の判定

高層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0
三方路　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 137,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 135,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は神奈川県南東部を中心に県東部から県央一帯におよび、需要者は分譲マンションの企画販売を行う開発業
者が中心となる。最寄り駅至近で利便性が高いまとまった規模のマンション適地は希少性があり、高値で取引されるこ
ともあり、街路、環境、行政的条件及び画地条件等の違いによって取引価格は幅広く分布しており、中心価格帯の把握
は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地の典型的な需要者はマンション業者であるから、現実の取引市場に基づく比準価格とマンション業者の投資
行動を反映した開発法による価格はともに市場参加者の属性と行動を反映している。しかし、取引事例比較法で採用し
た事例はマンション適地ではあってもマンション開発されたものではなく、やや説得力が欠ける。従って、開発法によ
る価格を重視して比準価格を参考とし、代表標準地から検討した価格を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横須賀 -43 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 123,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[101.0]

100
[ 94.7]

[105.1]
100

135,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    134,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

横須賀市の人口は少子高齢化による自然減や
転出超過による社会減等により減少し続けて
おり、新たな住宅開発の影響もあって空家が
増加している。

最寄り駅から周辺地域にかけては、平坦で街
路条件や環境条件が良好な利便性の高い地域
に変貌しており、住宅地域として人気が高ま
っている。

個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.3
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  -4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

横須賀 -51　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０８０５Ｄ -114	横須賀市		底地	（　）	ほぼ長方形	南西22m国道、南東11m、北東5.5m、三方路		準工高度1種最高15m (80,200)
b	１０４０８０４Ｄ -45	横須賀市		建付地	（　）	ほぼ整形	北東25.5m県道、南東3m、角地		商業高度3種最高31m 土砂災害警戒区域 (100,400)
c	１０４０８０５Ｄ -66	横須賀市		更地	（　）	台形	南西27m国道、北4m、東4m、三方路		近商高度3種最高31m まちづくり協定 (100,300)
d	１０４０８０５Ｄ -174	横須賀市		建付地	（　）	不整形	北西22m国道、北東2.9m、角地		準住居高度1種最高15m まちづくり協定 (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 206,659) 206,659	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	196,818	100 [ 122.0]	161,326	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.1 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.1] 　　　　 100	170,000
b	(　 ) 96,281	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	93,477	100 [ 84.8]	110,232		116,000
c	(　 ) 179,869	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	170,276	100 [ 120.3]	141,543		149,000
d	(　 ) 78,972	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 68.0]	116,135	100 [ 107.6]	107,932		113,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 +17.8
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +8.0
c	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +5.5	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -32.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 137,000 円／㎡]

横須賀 -51　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を分譲マンションと判定したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

分譲マンション開発適地と判定したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
4,129,034,113	3,343,497,142	14	489,000	11,193.61	282,000	12,699.65
⑧開発法による価格	785,536,971 円　　　　（　 135,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横須賀 -51　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
5,830 ㎡	㎡		㎡		㎡	5,830.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
1,758.83 ㎡	12,699.65 ㎡	11,633.70 ㎡	1,065.95 ㎡	11,193.61 ㎡	ＲＣ・11F ( 143 戸) 78㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 30.2 ％）	（ 217.8 ％）	（ 199.5 ％）	（ 18.3 ％）	（ 88.14 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１住居準防高度1種最高15m 地区計画等	80 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	103.0 ｍ 62.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		16.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

489,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内における分譲マンションの事例を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 489,000 円／㎡　　×　　 11,193.61 ㎡　　＝　　　　 5,473,675,290 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 5,473,675,290 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 282,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 290,460 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考に査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 290,460 円／㎡　　×　　　 12,699.65 ㎡　　＝　　　　 3,688,740,339 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	横須賀市条例等に基づく
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 5,473,675,290 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 547,367,529 円

支出合計　④+⑤+⑥

4,236,107,868 円

(4)-4　投下資本収益率	14 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	9 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	19 ヶ月	販売管理費(2期目)	18 ヶ月
建築工事(2期目)	17 ヶ月	販売収入(2期目)	26 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	26 ヶ月	販売収入(3期目)	28 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	437,894,023 円	( 8 ％)	×　　0.8126	（ 19 ヶ月）	＝　　 355,832,683 円
	販売総額(2期)	3,941,046,209 円	( 72 ％)	×　　0.7528	（ 26 ヶ月）	＝　　 2,966,819,586 円
	販売総額(3期)	1,094,735,058 円	( 20 ％)	×　　0.7366	（ 28 ヶ月）	＝　　 806,381,844 円
収入合計		－	－	－	－	4,129,034,113 円
支出	建築工事費(1期)	368,874,034 円	( 10 ％)	×　　0.9164	（ 8 ヶ月）	＝　　 338,036,165 円
	建築工事費(2期)	368,874,034 円	( 10 ％)	×　　0.8306	（ 17 ヶ月）	＝　　 306,386,773 円
	建築工事費(3期)	2,950,992,271 円	( 80 ％)	×　　0.7528	（ 26 ヶ月）	＝　　 2,221,506,982 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	328,420,517 円	( 60 ％)	×　　0.9064	（ 9 ヶ月）	＝　　 297,680,357 円
	販売管理費(2期)	218,947,012 円	( 40 ％)	×　　0.8216	（ 18 ヶ月）	＝　　 179,886,865 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	3,343,497,142 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	4,129,034,113 円　　－　　　　　　 3,343,497,142 円　　＝　　　　　 785,536,971 円 135,000 円／㎡