別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 横須賀 -45　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   横須賀 -45 神奈川県 神奈川第８ 氏名  不動産鑑定士　和田　智弘   TEL.

鑑定評価額 15,700,000 円  １㎡当たりの価格 95,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 78,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 横須賀市浦賀丘２丁目１４番１３５ ｢浦賀丘２－１８－６｣ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 宅造工事規制区域 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い高台の分譲住宅地 域 北6m市道 水道、ガス、下水 浦賀 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    55 ｍ、西    60 ｍ、南    15 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 浦賀駅南方 1.3km 法令 規制 １低専 (40,80) 宅造工事規制区域 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が多い高台の分譲住宅地域であり、当面は現状のまま推移するものと予測される。浦賀駅からや や距離があり、起伏のある地勢のため相対的な市場競争力は劣り、需要及び地価も弱含み傾向で推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     95,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、京急本線の浦賀駅勢圏の住宅地域一帯である。需要者は地縁を有する市内居住者が中心となるが、郊外 需要の高まりを受け、最近では圏外からの転入も散見される。浦賀駅利用圏は徒歩圏内且つ平坦な住宅地であっても需 要は弱く、バス利用圏や傾斜を有する住宅地に対する需要は一段と弱い状況にある。市場の中心価格帯は、１６５㎡程 度の土地では１，３００万円～１，８００万円程度であり、新築戸建は２，５００万円～３，１００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及び周辺地域は自己利用目的の戸建住宅が中心で、行政的条件及び駅距離等より賃貸住宅の想定は現実性を欠 くことから本件では収益還元法の適用を断念した。比準価格は浦賀駅圏内の信頼性が高い取引事例を多数収集し、浦賀 丘分譲地の事例及び類似分譲地の事例を中心に適切に試算された価格であり、需要者の意思が反映された説得力の高い 価格といえる。よって、比準価格を標準とし、単価と総額との関連にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     98,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 令和３年の取引件数は新型コロナ前の水準に 回復したが、取引価格は下落傾向にある。人 口減少や高齢化の進行に伴い、需給動向は依 然弱含みである。 高台に存する分譲住宅地域であり、地域的特 性に特段変動は見られないが、浦賀駅勢圏住 宅地の不動産市況は低迷しており、地価も下 落が続いている。 対象標準地は地域における標準的な画地であ り、特記すべき要因はない。なお、個別的要 因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.1 ％  ％