鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横須賀 -43　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０８１１Ｄ -76	横須賀市		更地	（　）	不整形	南東3.2m市道、北東2.7m、南西4m、三方路		１中専高度1種最高15m 土砂災警特別区域 (70,160)
b	１０４０８０３ -25	横須賀市		更地	（　）	不整形	南西4m市道、中間画地		１住居高度1種最高15m 土砂災警特別区域 (70,160)
c	１０４０８０２Ｄ -48	横須賀市		底地	（　）	不整形	西12m県道、東3.4m、南3m、三方路		１住居高度1種最高15m 土砂災害警戒区域 (80,200)
d	１０４０８０６ -18	横須賀市		更地	（　）	ほぼ台形	南6m市道、東6m、角地		準工高度2種最高20m (70,200)
e	１０４０８０５Ｄ -66	横須賀市		更地	（　）	台形	南西27m国道、北4m、東4m、三方路		近商高度3種最高31m まちづくり協定 (100,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 71,054	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 92.7]	76,649	100 [ 66.2]	115,784	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	117,000
b	(　 ) 180,676	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	182,501	100 [ 136.3]	133,897		135,000
c	(　 58,289) 116,578	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 96.9]	120,308	100 [ 99.6]	120,791		122,000
d	(　 ) 155,643	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	149,657	100 [ 116.4]	128,571		130,000
e	(　 ) 179,869	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 107.1]	167,945	100 [ 142.8]	117,609		119,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +30.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +10.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +20.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 125,000 円／㎡]

横須賀 -43　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を分譲マンションと判定したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

分譲マンション開発適地と判断したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
964,568,044	795,336,384	13	432,000	2,640.80	258,000	2,901.35
⑧開発法による価格	169,231,660 円　　　　（　 118,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横須賀 -43　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,435 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,435.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
714.30 ㎡	2,901.35 ㎡	2,672.60 ㎡	228.75 ㎡	2,640.80 ㎡	ＲＣ・5F ( 38 戸) 70㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 49.8 ％）	（ 202.2 ％）	（ 186.2 ％）	（ 15.9 ％）	（ 91.02 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１中専準防高度1種最高15m 宅造工事規制区域	76 ％	200 ％	231 ％	間口奥行	29.0 ｍ 49.7 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		8.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

432,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 432,000 円／㎡　　×　　 2,640.80 ㎡　　＝　　　　 1,140,825,600 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,140,825,600 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 258,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 265,740 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 265,740 円／㎡　　×　　　 2,901.35 ㎡　　＝　　　　 771,004,749 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	必要なし
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,140,825,600 円　　×　　　　　 12 ％　　＝　　　　 136,899,072 円

支出合計　④+⑤+⑥

907,903,821 円

(4)-4　投下資本収益率	13 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	5 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	7 ヶ月
建築工事(1期目)	5 ヶ月	販売収入(1期目)	10 ヶ月	販売管理費(2期目)	15 ヶ月
建築工事(2期目)	10 ヶ月	販売収入(2期目)	16 ヶ月	販売管理費(3期目)	19 ヶ月
建築工事(3期目)	15 ヶ月	販売収入(3期目)	20 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	57,041,280 円	( 5 ％)	×　　0.9032	（ 10 ヶ月）	＝　　 51,519,684 円
	販売総額(2期)	855,619,200 円	( 75 ％)	×　　0.8496	（ 16 ヶ月）	＝　　 726,934,072 円
	販売総額(3期)	228,165,120 円	( 20 ％)	×　　0.8157	（ 20 ヶ月）	＝　　 186,114,288 円
収入合計		－	－	－	－	964,568,044 円
支出	建築工事費(1期)	77,100,475 円	( 10 ％)	×　　0.9504	（ 5 ヶ月）	＝　　 73,276,291 円
	建築工事費(2期)	77,100,475 円	( 10 ％)	×　　0.9032	（ 10 ヶ月）	＝　　 69,637,149 円
	建築工事費(3期)	616,803,799 円	( 80 ％)	×　　0.8583	（ 15 ヶ月）	＝　　 529,402,701 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	82,139,443 円	( 60 ％)	×　　0.9312	（ 7 ヶ月）	＝　　 76,488,249 円
	販売管理費(2期)	41,069,722 円	( 30 ％)	×　　0.8583	（ 15 ヶ月）	＝　　 35,250,142 円
	販売管理費(3期)	13,689,907 円	( 10 ％)	×　　0.8241	（ 19 ヶ月）	＝　　 11,281,852 円
支出合計		－	－	－	－	795,336,384 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	964,568,044 円　　－　　　　　　 795,336,384 円　　＝　　　　　 169,231,660 円 118,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
横須賀 -43　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横須賀 -43

神奈川県

神奈川第８

氏名

不動産鑑定士　大久保　芳男

TEL.

鑑定評価額

177,000,000 円

１㎡当たりの価格

123,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	98,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横須賀市浦郷町４丁目１２番１３				②地積　(㎡)	1,435 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) 準防（その他）高度1種最高15m 宅造工事規制区域 (76,231)
	1:2	共同住宅ＲＣ5	中規模マンションが建ち並ぶ住宅地域	西8m市道	水道、ガス、下水	追浜 770m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 25 ｍ、西 80 ｍ、南 65 ｍ、北 15 ｍ

②標準的使用

中層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 29.0 ｍ、奥行　約　　 50.0 ｍ、規模　　 1,400 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

基準方位　北　　８
ｍ市道

交通

施設

追浜駅東方

770m

法令

規制

１中専
(76,231)
準防
高度1種最高15m
宅造工事規制区域

⑤地域要因の将
　来予測

交通接近性にも優れた中規模マンションの建ち並ぶ住宅地域であり、当面の間は、今後も現状を維持していくも
のと予測される。

(3)最有効使用の判定

中層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 125,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 117,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、横須賀市内の京急線、ＪＲ横須賀線沿線の住宅地域である。主たる需要者は中小規模マンションの開発
、分譲を目的としたデベロッパーである。最寄り駅から徒歩圏内等に所在するマンション用地は高い需要が認められる
。ただ、マンションの建設に適した用地の取引は全体的にみると、さほど多くはみられず、横須賀市全体のマンション
用地の需要の中心価格帯を見出すことは難しい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象不動産に関する典型的な市場参加者であるデベロッパーは、個々のマンション用地の市場価値を重視して土地取引
を行う傾向がある。また、開発法による価格は、デベロッパー等の投資採算性に着目した手法であり、各種の想定が適
正に行われたときは、取引事例比較法によって求めた価格の有力な検証手段となり得る。したがって、市場性を反映し
た比準価格を重視し、投資採算性を反映した開発法による価格を比較考量して、鑑定評価額を標記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    123,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は、新型コロナウイルス感染症による厳
しい状況が徐々に緩和される中で、各種政策
の効果等もあって、このところ持ち直しの動
きがみられる。

格別の地域要因の変動は認められない。

格別の個別的要因の変動は認められない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

横須賀 -43　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０８０４ -23	横須賀市		更地	（　）	ほぼ長方形	北5.5m市道、東9.5m、角地		１中専高度1種最高15m (80,200)
b	１０４０８０５Ｄ -160	横須賀市		更地	（　）	不整形	南5.2m市道、北西3m、二方路		１住居高度1種最高15m (80,200)
c	１０４０８０４Ｄ -45	横須賀市		建付地	（　）	ほぼ整形	北東25.5m県道、南東3m、角地		商業高度3種最高31m 土砂災害警戒区域 (100,400)
d	１０４０８０５Ｄ -25	横須賀市		底地	（　）	不整形	南東3m市道、中間画地		１中専高度1種最高15m 土砂災警特別区域 (70,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 122,176	100 [ 100.0]	[ 96.8] 100	100 [ / ]	100 [ 105.1]	112,527	100 [ 85.7]	131,303	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	133,000
b	(　 ) 84,482	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 93.6]	90,710	100 [ 78.4]	115,702		117,000
c	(　 ) 96,281	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	91,374	100 [ 74.2]	123,146		124,000
d	(　 44,716) 111,789	100 [ 100.0]	[ 97.8] 100	100 [ / ]	100 [ 96.9]	112,827	100 [ 91.2]	123,714		125,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -15.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 -0.40	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -6.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +2.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 125,000 円／㎡]

横須賀 -43　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を分譲マンションと判定したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

分譲マンション開発適地と判断したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
962,417,773	794,277,687	13	425,000	2,640.80	258,000	2,901.35
⑧開発法による価格	168,140,086 円　　　　（　 117,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横須賀 -43　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,435 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,435.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
714.30 ㎡	2,901.35 ㎡	2,672.60 ㎡	228.75 ㎡	2,640.80 ㎡	ＲＣ・5F ( 38 戸) 70㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 49.8 ％）	（ 202.2 ％）	（ 186.2 ％）	（ 15.9 ％）	（ 91.02 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１中専準防高度1種最高15m 宅造工事規制区域	76 ％	200 ％	231 ％	間口奥行	29.0 ｍ 49.7 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		8.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

425,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 425,000 円／㎡　　×　　 2,640.80 ㎡　　＝　　　　 1,122,340,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,122,340,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 258,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 265,740 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 265,740 円／㎡　　×　　　 2,901.35 ㎡　　＝　　　　 771,004,749 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	必要なし
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,122,340,000 円　　×　　　　　 12 ％　　＝　　　　 134,680,800 円

支出合計　④+⑤+⑥

905,685,549 円

(4)-4　投下資本収益率	13 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	5 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	7 ヶ月
建築工事(1期目)	5 ヶ月	販売収入(1期目)	12 ヶ月	販売管理費(2期目)	14 ヶ月
建築工事(2期目)	10 ヶ月	販売収入(2期目)	15 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	15 ヶ月	販売収入(3期目)	17 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	112,234,000 円	( 10 ％)	×　　0.8850	（ 12 ヶ月）	＝　　 99,327,090 円
	販売総額(2期)	785,638,000 円	( 70 ％)	×　　0.8583	（ 15 ヶ月）	＝　　 674,313,095 円
	販売総額(3期)	224,468,000 円	( 20 ％)	×　　0.8410	（ 17 ヶ月）	＝　　 188,777,588 円
収入合計		－	－	－	－	962,417,773 円
支出	建築工事費(1期)	77,100,475 円	( 10 ％)	×　　0.9504	（ 5 ヶ月）	＝　　 73,276,291 円
	建築工事費(2期)	77,100,475 円	( 10 ％)	×　　0.9032	（ 10 ヶ月）	＝　　 69,637,149 円
	建築工事費(3期)	616,803,799 円	( 80 ％)	×　　0.8583	（ 15 ヶ月）	＝　　 529,402,701 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	80,808,480 円	( 60 ％)	×　　0.9312	（ 7 ヶ月）	＝　　 75,248,857 円
	販売管理費(2期)	53,872,320 円	( 40 ％)	×　　0.8671	（ 14 ヶ月）	＝　　 46,712,689 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	794,277,687 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	962,417,773 円　　－　　　　　　 794,277,687 円　　＝　　　　　 168,140,086 円 117,000 円／㎡