別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 横須賀 -37　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   横須賀 -37 神奈川県 神奈川第８ 氏名  不動産鑑定士　蛭田　辰也   TEL.

鑑定評価額 40,700,000 円  １㎡当たりの価格 173,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 140,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 横須賀市深田台９２番２ ②地積 　(㎡) 235   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 高度1種最高15m 急傾斜地危険区域 (70,160) 不整形 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅の多い高台 の既成住宅地域 西3.5m市道 水道、ガス、下水 県立大学 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    25 ｍ、南    65 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 起伏に富んだ丘陵地に形成さ れた住宅地で、急傾斜地崩壊 危険区域に指定されている。 街 路 基準方位　北　　３ ．５ｍ市道 交通 施設 県立大学駅北西方 700m 法令 規制 １中専 (70,160) 準防  高度1種最高15m 急傾斜地危険区域 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成している。特別な変動要因はなく、今後も現状を維持するものと考えら れるが、急傾斜地崩壊危険区域に指定されていることから、地価は弱含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    175,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    101,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、横須賀市を中心に京浜急行線、ＪＲ横須賀線沿線一円の住宅地域。需要者の中心は横須賀市内及 び横浜や東京方面へ通勤するサラリーマン層である。市内中心部に近いものの、起伏に富み、急傾斜地崩壊危険区域に 指定されていること等もあり、需給はやや弱含みである。需要の中心となる価格帯は、立地条件の僅かな違いによって 取引価格が異なるため、価格帯として捉えることは難しいが、新築の戸建は３，０００万円台が需要の中心を占める。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域の周辺にはアパート等も混在するものの、一般住宅が多く立地する住宅地域である。投資目的の取引よりも自用 目的の取引が多く、取引価格は収益性より居住の快適性を中心として形成されている。従って、鑑定評価額は周辺に所 在する類似の標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格を標準に、収益価格を関連づけ、単価と総額と の関連にも留意して、上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    175,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　横須賀 -2                  　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    174,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 横須賀市は人口が減少傾向にある上、高齢化 も進んでおり、利便性に劣る地域、傾斜地で 街路条件の劣る地域等では需要が減退してお り、二極化傾向。 地域の状況に大きな変化はないが、都市再生 特別措置法の改正に伴い、急傾斜地崩壊危険 区域に指定されている当地域は居住誘導区域 から除外された。 西道路で日照等の点ではやや優るが、傾斜地 に所在しているので、他の不動産との比較に おける競争力は低下傾向にある。個別的要因 に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％ -0.6 ％