鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横須賀 -31　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０８１０Ｄ -37	横須賀市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東4m市道、中間画地		１低専風致地区 (40,80)
b	１０４０８１１ -18	横須賀市		建付地	（　）	長方形	南4.3m市道、中間画地		１中専高度1種最高15m (70,172)
c	１０４０８１１ -15	横須賀市		建付地	（　）	袋地等	南7.5m市道、中間画地		１中専高度1種最高15m (70,200)
d	１０４０８１０Ｄ -17	横須賀市		建付地	（　）	長方形	北西4m未舗装私道、中間画地		１中専高度1種最高15m (70,160)
e	１０４０８０５Ｄ -4	横須賀市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西5.4m市道、南東4m、角地		１住居 (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 83,176	100 [ 100.0]	[ 96.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	80,182	100 [ 111.0]	72,236	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	72,200
b	(　 ) 84,067	100 [ 100.0]	[ 96.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	79,452	100 [ 105.0]	75,669		75,700
c	(　 ) 66,969	100 [ 100.0]	[ 97.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	76,660	100 [ 107.2]	71,511		71,500
d	(　 ) 76,399	100 [ 100.0]	[ 95.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	72,732	100 [ 109.1]	66,665		66,700
e	(　 ) 74,715	100 [ 100.0]	[ 93.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	66,884	100 [ 105.0]	63,699		63,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +11.0
a	正常	％／月 -0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +4.0
b	正常	％／月 -0.30	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +2.0
c	正常	％／月 -0.30	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +7.0
d	正常	％／月 -0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.30	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 70,000 円／㎡]

横須賀 -31　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,866,438	522,007	2,344,431	2,149,360	195,071	（　0.9685） 188,926	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	3,704,431 円　　　　（　 21,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横須賀 -31　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	100.50	Ｗ2	174.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度1種最高15m 急傾斜地崩壊危険	70 ％	200 ％	200 ％	169 ㎡	8.0 m x 20.5 m	前面道路：市道　 5.1 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ、平均専有面積４３㎡程度の共同住宅４戸を想定する。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	87.00	100.0	87.00	1,416	123,192	1.0	123,192
							1.0	123,192
2～ 2	住宅	87.00	100.0	87.00	1,445	125,715	1.0	125,715
							1.0	125,715
～

～

～

計		174.00	100.0	174.00		248,907		248,907
								248,907

⑨年額支払賃料	248,907 円　×　12ヶ月　＝　 2,986,884 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 174.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,986,884 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 238,951 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,747,933 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	248,907 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,290 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 248,907 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 116,215 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,866,438 円　　　　（　 16,961 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０８０５Ｔ　　　　-129	1,916 ( 1,837)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [128.0]	100 [103.6]	1,521	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,507 円/㎡　月額支払賃料（　 1,445 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０４０８０４Ｔ　　　　-7	1,760 ( 1,687)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [124.0]	100 [ 98.0]	1,493
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横須賀 -31　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	134,000 円	26,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	89,607 円	2,986,884　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 17,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 227,800 円	26,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	26,800 円	26,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	26,800 円	26,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 522,007 円　（　　　　　　 3,089 円／㎡）　　（経費率　　 18.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9685

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	26,800,000 円	設計監理料率　 154,000 円／㎡　×　 174.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0802	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0658 ×　 40 ％　＋　0.0862 × 40 ％　＋ 0.0970 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,149,360 円（　　　　　 12,718 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,866,438 円
②総費用	522,007 円
③純収益　①－②	2,344,431 円
④建物等に帰属する純収益	2,149,360 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	195,071 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	188,926 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,118 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,704,431 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
横須賀 -31　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横須賀 -31

神奈川県

神奈川第８

氏名

不動産鑑定士　藤田　勝寛

TEL.

鑑定評価額

11,500,000 円

１㎡当たりの価格

68,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	57,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横須賀市走水２丁目７９５番｢走水２－９－４｣				②地積　(㎡)	169 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) 準防（その他）高度1種最高15m (70,200)
	台形 1:2.5	住宅ＬＳ2	一般住宅が建ち並ぶ国道背後の既成住宅地域	北東5.1m市道	水道、下水	馬堀海岸 2.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 35 ｍ、西 10 ｍ、南 20 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.5 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 170 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

基準方位北　　　５
．１ｍ市道

交通

施設

馬堀海岸駅北東方

2.7km

法令

規制

１中専
(70,200)
準防
高度1種最高15m
急傾斜地崩壊区域

⑤地域要因の将
　来予測

既成住宅地であり地域要因に特段の変化はなく、当面は現状のまま推移するものと予測される。地価は依然とし
て弱含みで傾向の強いエリアである。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0
台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 68,900 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 29,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は京急線沿線及びＪＲ横須賀線沿線に位置する、横須賀市南東部エリアの住宅地域一帯と判定した。典型的
な需要者は、横須賀市及びその周辺市居住のエンドユーザーであり、交通利便性の観点から都内通勤者の需要は相対的
にやや低位な状況にある。既存の敷地分割による建売分譲も散見されるものの、総じて動きは弱い。取引相場は土地１
７０㎡程度で１２００万円程度、新築の戸建住宅は２，５００万円程度までと把握される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象不動産の属する地域は自用の戸建住宅取引が大半となっている。住居系の賃貸市場は土地価格に見合う賃料水準が
形成されておらず成熟の程度は低いと判断した。よって本件においては比準価格を重視し収益価格を比較考量して、更
に代表標準地の公示価格を規準とした価格との均衡に留意した結果、標記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横須賀 -45 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 98,000 円／㎡

[ 96.9]
100

100
[100.0]

100
[139.8]

[100.0]
100

67,900

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     71,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウィルス感染症の影響はあるもの
の三浦半島エリアはテレワークのための住宅
移転需要等も散見され、持ち直し傾向も見ら
れる。

バス圏の既成住宅地域で交通利便性が著しく
劣るため、同一需給圏内においては相対的に
需要が低位なエリアで地価下落が継続してい
る。

駅からバス圏に位置する北東方位の画地。格
別な価格変動要因は認められない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +0.9
交通・接近　　　 +14.0
環境　　　　　　 +25.0
行政　　　　　　  -2.8
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-4.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

横須賀 -31　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０８１０Ｄ -22	横須賀市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4.5m私道、中間画地		１低専風致地区土砂災害警戒区域 (40,80)
b	１０４０８１０Ｄ -39	横須賀市		建付地	（　）	長方形	南西12m市道、中間画地		１低専風致地区建築協定 (40,80)
c	１０４０８１１ -17	横須賀市		建付地	（　）	長方形	南西4m市道、中間画地		１低専 (40,80)
d	１０４０８１０Ｄ -37	横須賀市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東4m市道、中間画地		１低専風致地区 (40,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 63,674	100 [ 100.0]	[ 96.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	63,280	100 [ 101.3]	62,468	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	62,500
b	(　 ) 83,725	100 [ 100.0]	[ 97.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	79,703	100 [ 114.9]	69,367		69,400
c	(　 ) 73,718	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	71,116	100 [ 103.5]	68,711		68,700
d	(　 ) 83,176	100 [ 100.0]	[ 96.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	79,800	100 [ 106.2]	75,141		75,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.26	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.4	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 -0.26	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.4	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 -0.26	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.4	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 -0.26	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.4	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 68,900 円／㎡]

横須賀 -31　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,839,100	488,125	2,350,975	2,093,220	257,755	（　0.9685） 249,636	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	4,894,824 円　　　　（　 29,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横須賀 -31　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	94.00	Ｗ2	174.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度1種最高15m	70 ％	200 ％	200 ％	169 ㎡	8.0 m x 20.5 m	前面道路：市道　 5.1 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＤＫタイプ４戸、平均専有面積：４３．５㎡を想定。仕様は標準的。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	87.00	100.0	87.00	1,468	127,716	2.0	255,432
							0.0	0
2～ 2	居宅	87.00	100.0	87.00	1,483	129,021	2.0	258,042
							0.0	0
～

～

～

計		174.00	100.0	174.00		256,737		513,474
								0

⑨年額支払賃料	256,737 円　×　12ヶ月　＝　 3,080,844 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 174.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,080,844 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 246,468 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,834,376 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	513,474 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,724 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,839,100 円　　　　（　 16,799 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０８０９Ｔ　　　　-103	1,109 ( 1,109)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [105.0]	100 [101.0]	1,307	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,485 円/㎡　月額支払賃料（　 1,483 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０４０８０９Ｔ　　　　-102	1,446 ( 1,445)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [105.0]	100 [ 99.0]	1,546
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横須賀 -31　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	104,400 円	26,100,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	92,425 円	3,080,844　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 17,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 221,800 円	26,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	26,100 円	26,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	26,100 円	26,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 488,125 円　（　　　　　　 2,888 円／㎡）　　（経費率　　 17.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9685

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	26,100,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 174.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0802	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0658 ×　 40 ％　＋　0.0862 × 40 ％　＋ 0.0970 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,093,220 円（　　　　　 12,386 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,839,100 円
②総費用	488,125 円
③純収益　①－②	2,350,975 円
④建物等に帰属する純収益	2,093,220 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	257,755 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	249,636 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,477 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,894,824 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,000 円／㎡）