別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 横須賀 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   横須賀 -21 神奈川県 神奈川第８ 氏名  不動産鑑定士　大久保　芳男   TEL.

鑑定評価額 13,500,000 円  １㎡当たりの価格 80,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 66,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 横須賀市岩戸３丁目３１４番１７外 ｢岩戸３－４－３｣ ②地積 　(㎡) 168   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 宅造工事規制区域 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の住宅地 域 南6m市道 水道、ガス、下水 北久里浜 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    35 ｍ、西    85 ｍ、南    30 ｍ、北     5 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       175 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 北久里浜駅南西方 2.7km 法令 規制 １低専 (40,80) 宅造工事規制区域 ⑤地域要因の将 　来予測 住環境の熟成した大規模分譲住宅地域である。ただ、高台に位置するバス圏で交通利便性が劣ることから、人口 減少が続いており、今後も、地価の下落傾向は続くと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     80,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね横須賀市南部の京急線、ＪＲ横須賀線沿線の住宅地域である。需要者の中心は横須賀市内に居住す る３０～５０歳代の第１次取得者ないしは第２次取得者である。最近は、１区画を分割して小規模画地の建売分譲が増 加傾向にある。バス便で、かつ、高台の分譲地等のため、需要は弱く、取引価格は下落傾向が続いている。土地は１７ ５㎡・更地で、１，４００万円前後が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺は最寄り駅からバス圏の地域で、取引をみると自用目的の戸建住宅がほぼ全てを占めている。また、交通接近性に 劣るため、戸建賃貸需要もほとんど認められない。したがって、本鑑定評価においては、収益還元法により収益価格を 求めることを断念し、豊富な資料に基づき市場性を反映して導出された比準価格を採用して、また、代表標準地の公示 価格を規準とした価格との均衡にも十分留意のうえ、鑑定評価額を標記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　横須賀 -15                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     94,500 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [100.0] 100 [118.5] [102.0] 100 80,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     83,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、新型コロナウイルス感染症による厳 しい状況が徐々に緩和される中で、各種政策 の効果等もあって、このところ持ち直しの動 きがみられる。 高台に位置する熟成した分譲住宅地域である 。格別の地域要因の変動は認められない。 南側道路接面の画地である。格別の個別的要 因の変動は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.0 ％  ％