別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月5日　提出 横須賀 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   横須賀 -18 神奈川県 神奈川第８ 氏名  不動産鑑定士　松本　東五   TEL.

鑑定評価額 6,270,000 円  １㎡当たりの価格 57,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月3日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 47,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 横須賀市長井３丁目２５７６番１４ ｢長井３－８－１３｣ ②地積 　(㎡) 110   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 高度1種最高15m 宅造工事規制区域 (70,160) 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかにア パート等が見られる 住宅地域 南東4m市道 水道、下水 三崎口 3.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    45 ｍ、南    55 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 三崎口駅北西方 3.7km 法令 規制 １中専 (70,160) 準防  高度1種最高15m 宅造工事規制区域 ⑤地域要因の将 　来予測 市南西部のバス圏域の住宅地域であり、需要も弱いため空地等の開発意欲も小さい。当面は現況のまま推移し、 地価も下落基調が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     57,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は横須賀市南西部及び三浦市北部のバス圏の住宅地域。同市内に居住する中堅層の一次・二次取得者が需要 の中心を占める。生活利便性がやや劣ることに加え、周辺には農地も多く、また漁港にも近いため、地縁的選好性も認 められ通勤者需要は弱い。宅地開発意欲も乏しく、需給の弱さが目立つ。取引価格帯は１００㎡の土地で６００万円前 後、新築戸建住宅では１８００万円台が中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的の戸建取引が中心の地域であり、アパート等の収益物件も散見される。しかし、収益物件については地権者に よる遊休地利用の側面が強く、近年は投資物件としてのアパート等の供給はほぼ皆無である。ゆえに賃貸市場としては 未成熟であり土地価格に見合う収益（賃料）が実現しているとは言い難い。このため収益還元法は非適用とした。本件 では実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　横須賀 -27                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     71,000 円／㎡ [ 96.1] 100 100 [100.0] 100 [122.7] [102.0] 100 56,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     58,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の人口減少と高齢化は進むも、新型コロ ナ対策としての積極財政により、取引件数等 の不動産需要も回復傾向がみられる。 バス圏域の住宅地であり、住環境は良いが、 交通利便性が大きく劣るため、需要も弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.6 ％  ％