別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）
令和4年1月14日　提出
横須賀 -14　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横須賀 -14 神奈川県 神奈川第８ 氏名  不動産鑑定士　市川　修一   TEL.
鑑定評価額 11,000,000 円  １㎡当たりの価格 73,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和3年1月]
路線価又は倍率		 61,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月16日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横須賀市鴨居２丁目１５７番９８
｢鴨居２－５０－３｣		 ②地積
　(㎡)		 150  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度1種最高15m
宅造工事規制区域

(70,168)

1:2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、アパート
が混在する分譲住宅
地域		 東4.2m市道 水道、ガス、下水 浦賀

1.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   105 ｍ、西    70 ｍ、南    75 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.8 ｍ、奥行　約　　  17.1 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 基準方位　北　　４
．２ｍ市道		 交通

施設		 浦賀駅南東方

1.7km		 法令

規制		 １中専
(70,168)
準防 
高度1種最高15m
宅造工事規制区域
⑤地域要因の将
　来予測		 旧来の閑静な分譲住宅地域だが、バス便の傾斜地に所在し、生活利便性に劣るため需要は弱く地価も下落傾向に
ある。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     74,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     35,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、横須賀市南東部の京急線、ＪＲ横須賀線沿線の住宅地域である。需要者の中心は３０～４０歳代の１次
ないしは２次取得者で、横須賀市や三浦市からの転入が多い。区画整然とした住環境が比較的良好な住宅地域であるが
、駅徒歩圏外の高台に位置するため、利便性が劣り、需要は弱い。土地は１，０００万円前後、新築戸建は総額２，０
００万円台前半の物件が需要の中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内に所在する取引事例をもとに試算されたもので、市場の実態を反映した実証的な価格であり、
収益価格は対象標準地の投資採算性を示している。本件近隣地域及びその周辺地域においては、アパート等も存するが
、基本的に戸建住宅を中心とする地域で、収益目的よりも、自己使用目的での取引が中心となるので、比準価格を重視
し、収益価格を比較衡量して、さらに代表標準地から検討した価格との均衡を考慮して、上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横須賀 -45                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     98,000 円／㎡		 [ 96.9]
100		 100
[100.0]		 100
[132.1]		 [101.0]
100		 72,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     76,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナウイルス感染症は収束しつつある
ものの、経済の回復はやや遅れが生じてきて
おり、経済の先行き不透明感が出てきている
。

浦賀駅から徒歩圏外の高台に位置し、利便性
が劣る住宅地域で、特に価格形成に影響を及
ぼす変動要因はない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +27.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-4.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横須賀 -14　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０４０８
１１
-18		 横須賀市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南4.3m市道、
中間画地
１中専
高度1種最高15m
(70,172)
b １０４０８
１１
-40		 横須賀市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東6m市道、
北西4m、角地
１中専
高度1種最高15m
土砂災害警戒区域
(80,200)
c １０４０８
１１
-15		 横須賀市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 南7.5m市道、
中間画地
１中専
高度1種最高15m
(70,200)
d １０４０８
１１
-41		 横須賀市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北東5.9m市道
、中間画地
１中専
高度1種最高15m
(70,200)
e １０４０８
１０Ｄ
-37		 横須賀市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東4m市道、
中間画地
１低専
風致地区
(40,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
84,067  		 100
[ 100.0]		 [  95.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
78,463 		 100
[ 105.8]
74,162 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
74,900 
b (　           ) 
99,544  		 100
[ 100.0]		 [  98.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
95,098 		 100
[ 128.8]
73,834 
74,600 
c (　           ) 
66,969  		 100
[ 100.0]		 [  96.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  86.7]
74,461 		 100
[ 102.0]
73,001 
73,700 
d (　           ) 
90,888  		 100
[ 100.0]		 [  98.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.2]
96,605 		 100
[ 131.7]
73,352 
74,100 
e (　           ) 
83,176  		 100
[ 100.0]		 [  95.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
79,184 		 100
[ 106.7]
74,212 
75,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -13.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 +23.0
画地　　　　  -7.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     74,500 円／㎡]  



横須賀 -14　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,392,969 
427,380 
1,965,589 
1,684,200 
281,389 		 （　0.9685）
272,525 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　      5,343,627 円　　　　（　     35,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横須賀 -14　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 73.00 Ｗ2 140.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度1種最高15m
宅造工事規制区域		 70 ％   200 ％   168 ％   150 ㎡      8.8 m x   17.1 m  前面道路：市道     　   4.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 当該地域における２階建共同住宅ファミリータイプ（総戸数４戸）を想定。平均専有面積約３７．７㎡ ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
70.00 
100.0 
70.00 
1,450 
101,500 		 1.0  101,500 
1.0  101,500 

 2～ 2		 住宅
70.00 
100.0 
70.00 
1,450 
101,500 		 1.0  101,500 
1.0  101,500 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
140.00 
100.0 
140.00 

203,000 		 203,000 
203,000 
⑨年額支払賃料        203,000 円　×　12ヶ月　＝　       2,436,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   1 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　          60,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,436,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　          60,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　       199,680 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,296,320 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           203,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,868 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          203,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　          94,781 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,392,969 円　　　　（　        15,953 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０４０８０１
Ｔ
　　　　-101		 1,246  
(   1,245) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 84.2]		 100
[100.0]
1,480 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,513 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,450 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０４０８０１
Ｔ
　　　　-103		 1,450  
(   1,390) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 93.5]		 100
[100.0]
1,551 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横須賀 -14　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 105,000 円  　　　　     21,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 74,880 円  　　　        2,496,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       27,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      178,500 円  　　　　     21,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        21,000 円  　　　　     21,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        21,000 円  　　　　     21,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　ない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         427,380 円　（　　　　　　         2,849 円／㎡）　　（経費率　　  17.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9685    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 21,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 150,000 円／㎡　×　     140.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0802     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0658 ×　 40 ％　＋　0.0862 ×  40 ％　＋ 0.0970 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,684,200 円  
（　　　　　        11,228 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,392,969 円      
②総費用 427,380 円      
③純収益　①－② 1,965,589 円      
④建物等に帰属する純収益 1,684,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 281,389 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 272,525 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,817 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      5,343,627 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      35,600 円／㎡）
別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）
令和4年1月12日　提出
横須賀 -14　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横須賀 -14 神奈川県 神奈川第８ 氏名  不動産鑑定士　蛭田　辰也   TEL.
鑑定評価額 11,100,000 円  １㎡当たりの価格 74,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和3年1月]
路線価又は倍率		 61,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横須賀市鴨居２丁目１５７番９８
｢鴨居２－５０－３｣		 ②地積
　(㎡)		 150  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度1種最高15m
宅造工事規制区域

(70,168)

1:2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、アパート
が混在する分譲住宅
地域		 東4.2m市道 水道、ガス、下水 浦賀

1.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   105 ｍ、西    70 ｍ、南    75 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 緩やかな北向き傾斜地に形成
された住宅地		 街

路		 基準方位　北　　４
．２ｍ市道		 交通

施設		 浦賀駅南東方

1.7km		 法令

規制		 １中専
(70,168)
準防 
高度1種最高15m
宅造工事規制区域
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成している。特別な変動要因はなく、今後も現状を維持するものと考えら
れるが、最寄駅からやや距離があることや坂道が多いことなどから、地価は弱含みで推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     75,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     29,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、横須賀市を中心に京浜急行線、ＪＲ横須賀線沿線一円の住宅地域。需要者の中心は横須賀市内及
び横浜や東京方面へ通勤するサラリーマン層である。区画整然とした住宅地であるが、傾斜地に位置し、坂道が多いこ
となどもあって、需要は弱含みである。土地は１００㎡程度の画地で１，０００万円、１５０～２００㎡程度の画地で
１千万円台前半～中盤、新築の戸建は２千万円台中盤～後半が需要の中心を占める。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当地域の周辺にはアパート等も混在するものの、一般住宅が多く立地する住宅地域である。投資目的の取引よりも自用
目的の取引が多く、取引価格は収益性より居住の快適性を中心として形成されている。従って、鑑定評価額は代表標準
地との検討を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格を標準に、収益価格を関連づけ、単価と総額との関連にも留意し
て、上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横須賀 -45                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     98,000 円／㎡		 [ 96.9]
100		 100
[100.0]		 100
[129.0]		 [101.0]
100		 74,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     76,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 横須賀市は人口が減少傾向にある上、高齢化
も進んでおり、利便性に劣る地域、傾斜地で
街路条件の劣る地域等では需要が減退してお
り、二極化傾向。

傾斜地に一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり
、地域の状況に大きな変化はない。



東道路で日照等の点ではやや優るが、傾斜地
に位置し、坂道が多いので、他の不動産との
競争力は低下傾向にある。個別的要因に変動
はない。		 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +23.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-3.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横須賀 -14　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０４０８
１１
-15		 横須賀市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 南7.5m市道、
中間画地
１中専
高度1種最高15m
(70,200)
b １０４０８
１１
-18		 横須賀市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南4.3m市道、
中間画地
１中専
高度1種最高15m
(70,172)
c １０４０８
１０Ｄ
-19		 横須賀市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西7.8m市道
、中間画地
１中専
高度1種最高15m
(70,200)
d １０４０８
１０Ｄ
-15		 横須賀市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西7.5m市道
、北東4m、
二方路
１中専
高度1種最高15m
(80,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
66,969  		 100
[ 100.0]		 [  97.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.5]
76,212 		 100
[ 103.0]
73,992 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
74,700 
b (　           ) 
84,067  		 100
[ 100.0]		 [  96.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
79,452 		 100
[ 104.0]
76,396 
77,200 
c (　           ) 
117,573  		 100
[ 100.0]		 [  96.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 130.0]
86,914 		 100
[ 112.2]
77,463 
78,200 
d (　           ) 
101,936  		 100
[ 100.0]		 [  95.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.1]
92,625 		 100
[ 124.4]
74,457 
75,200 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -14.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 +30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     75,700 円／㎡]  



横須賀 -14　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,367,172 
393,974 
1,973,198 
1,740,340 
232,858 		 （　0.9685）
225,523 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　      4,422,020 円　　　　（　     29,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横須賀 -14　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 80.00 Ｗ2 140.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度1種最高15m
宅造工事規制区域		 70 ％   200 ％   168 ％   150 ㎡      8.8 m x   17.1 m  前面道路：市道     　   4.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 単身者タイプ、平均専有面積約３５㎡ ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
70.00 
100.0 
70.00 
1,420 
99,400 		 1.0  99,400 
1.0  99,400 

 2～ 2		 住宅
70.00 
100.0 
70.00 
1,448 
101,360 		 1.0  101,360 
1.0  101,360 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
140.00 
100.0 
140.00 

200,760 		 200,760 
200,760 
⑨年額支払賃料        200,760 円　×　12ヶ月　＝　       2,409,120 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   1 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　          60,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,409,120 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　          60,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　       197,530 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,271,590 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           200,760 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,847 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          200,760 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　          93,735 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,367,172 円　　　　（　        15,781 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０４０８０１
Ｔ
　　　　-101		 1,246  
(   1,245) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]
1,413 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,510 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,448 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０４０８１１
Ｔ
　　　　-149		 1,494  
(   1,429) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[104.5]		 100
[ 90.0]
1,589 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横須賀 -14　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 65,100 円  　　　　     21,700,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 74,074 円  　　　        2,469,120　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       27,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      184,400 円  　　　　     21,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        21,700 円  　　　　     21,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        21,700 円  　　　　     21,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         393,974 円　（　　　　　　         2,626 円／㎡）　　（経費率　　  16.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9685    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 21,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 155,000 円／㎡　×　     140.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0802     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0658 ×　 40 ％　＋　0.0862 ×  40 ％　＋ 0.0970 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,740,340 円  
（　　　　　        11,602 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,367,172 円      
②総費用 393,974 円      
③純収益　①－② 1,973,198 円      
④建物等に帰属する純収益 1,740,340 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 232,858 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 225,523 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,503 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,422,020 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      29,500 円／㎡）