鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横須賀 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０８０２Ｄ -43	横須賀市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4.5m市道、中間画地		１低専土砂災害警戒区域宅造規制区域 (40,80)
b	１０４０８１１Ｄ -60	横須賀市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北6m市道、東6m、角地		１低専建築協定 (50,80)
c	１０４０８０６ -5	横須賀市		建付地	（　）	正方形	南6m市道、東6m、角地		１低専建築協定 (50,80)
d	１０４０８０５Ｄ -82	横須賀市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6.2m市道、中間画地		１低専地区計画等宅造工事規制区域 (40,80)
e	１０４０８０５Ｄ -152	横須賀市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6.2m市道、中間画地		１低専地区計画等宅造工事規制区域 (40,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 125,299	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	121,491	100 [ 100.8]	120,527	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	121,000
b	(　 ) 132,323	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	128,340	100 [ 113.2]	113,375		113,000
c	(　 ) 163,901	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	156,571	100 [ 130.6]	119,886		120,000
d	(　 ) 126,530	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	122,809	100 [ 106.4]	115,422		115,000
e	(　 ) 137,906	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	136,941	100 [ 106.7]	128,342		128,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +18.0
b	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +28.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 +17.0
d	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 +20.0
e	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 119,000 円／㎡]

横須賀 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,333,611	417,470	1,916,141	1,468,800	447,341	（　0.9704） 434,100	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	8,511,765 円　　　　（　 47,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横須賀 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	70.90	ＬＳ2	120.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専宅造工事規制区域	40 ％	80 ％	80 ％	178 ㎡	12.6 m x 14.0 m	前面道路：市道　 5.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

近隣地域の標準的使用、対象標準地の地積等を考慮して各階２戸（各居室部分：約３０㎡）のアパートを想定。駐車場は３台を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	60.00	100.0	60.00	1,500	90,000	1.0	90,000
							1.0	90,000
2～ 2	共同住宅	60.00	100.0	60.00	1,531	91,860	1.0	91,860
							1.0	91,860
～

～

～

計		120.00	100.0	120.00		181,860		181,860
								181,860

⑨年額支払賃料	181,860 円　×　12ヶ月　＝　 2,182,320 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 180,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,182,320 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 180,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 118,116 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,244,204 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	181,860 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,728 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 181,860 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 87,679 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,333,611 円　　　　（　 13,110 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０８０３Ｔ　　　　-2	1,687 ( 1,686)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [106.1]	100 [ 98.0]	1,673	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,597 円/㎡　月額支払賃料（　 1,531 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０４０８０３Ｔ　　　　-5	1,629 ( 1,562)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	1,536
c	１０４０８１１Ｔ　　　　-107	1,749 ( 1,677)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [104.0]	100 [ 99.7]	100 [104.0]	1,622

横須賀 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	96,000 円	19,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	70,870 円	2,362,320　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 49,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 163,200 円	19,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	19,200 円	19,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	19,200 円	19,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 417,470 円　（　　　　　　 2,345 円／㎡）　　（経費率　　 17.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9704

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	19,200,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0765	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0618 ×　 40 ％　＋　0.0809 × 40 ％　＋ 0.0970 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,468,800 円（　　　　　 8,252 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,333,611 円
②総費用	417,470 円
③純収益　①－②	1,916,141 円
④建物等に帰属する純収益	1,468,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	447,341 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	434,100 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,439 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,511,765 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 47,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出
横須賀 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横須賀 -1

神奈川県

神奈川第８

氏名

不動産鑑定士　柴崎　久

TEL.

鑑定評価額

20,600,000 円

１㎡当たりの価格

116,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	94,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横須賀市池田町６丁目８０番６３｢池田町６－１０－１０｣				②地積　(㎡)	178 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (40,80) （その他）宅造工事規制区域
	1:1.2	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が多い丘陵地の住宅地域	北5.2m市道	水道、ガス、下水	北久里浜 700m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 80 ｍ、南 10 ｍ、北 25 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.6 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 178 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

基準方位北、５．２
ｍ市道

交通

施設

北久里浜

700m

法令

規制

１低専
(40,80)
宅造工事規制区域

⑤地域要因の将
　来予測

低層住宅地域として熟成しており、特に大きく地域要因が変化する状況になく、当面は現状を維持するものと思
われる。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 118,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 46,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は横須賀市東部の京浜急行沿線の住宅地域で、需要者は市内在住の一次取得者や買替による二次取得者が中
心だが、市外からの転入も見られる。大規模な画地は早期売却のために一次取得者にも購入可能なように１区画当たり
１００～１３０㎡程度に細分されることが多く、市場の中心価格帯は土地は１０００～１５００万円、新築戸建物件は
２５００～３０００万円前後で取引されている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域にはアパートも散見されるが、収益を目的とした土地取引は少なく、典型的な需要者は居住の快適性を指向す
る自己使用を目的としている。そして、比較的地域特性が類似した規範性の高い取引事例を採用できたことから、市場
参加者の属性と行動を反映した比準価格を重視し、収益価格を参考として、代表標準地から検討した価格を踏まえて鑑
定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横須賀 -5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 153,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[102.0]

100
[129.0]

[100.0]
100

116,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    118,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

横須賀市の人口は少子高齢化による自然減や
転出超過による社会減等により減少し続けて
おり、新たな住宅開発の影響もあって空家が
増加している。

大規模造成による区画整然とした住宅地域だ
が、高台で売却物件が多く、地価の下落傾向
が続いている。

個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +24.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

横須賀 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０８０７Ｄ -71	横須賀市		更地	（　）	長方形	南5.2m市道、中間画地		１低専土砂災害警戒区域 (40,80)
b	１０４０８０２Ｄ -43	横須賀市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4.5m市道、中間画地		１低専土砂災害警戒区域宅造規制区域 (40,80)
c	１０４０８０６ -28	横須賀市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6m私道、中間画地		１低専 (40,80)
d	１０４０８０５Ｄ -20	横須賀市		建付地	（　）	不整形	北東4m市道、西4.5m、角地		１低専まちづくり協定 (50,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 169,485	100 [ 100.0]	[ 97.8] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	162,506	100 [ 110.1]	147,599	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	148,000
b	(　 ) 125,299	100 [ 100.0]	[ 97.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	120,140	100 [ 107.3]	111,966		112,000
c	(　 ) 114,359	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	111,642	100 [ 103.5]	107,867		108,000
d	(　 ) 129,448	100 [ 100.0]	[ 96.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	124,193	100 [ 117.8]	105,427		105,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +9.0
a	正常	％／月 -0.14	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 -0.14	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 +2.0
c	正常	％／月 -0.14	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.5	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 -0.14	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 118,000 円／㎡]

横須賀 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,425,643	437,969	1,987,674	1,552,950	434,724	（　0.9704） 421,856	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	8,271,686 円　　　　（　 46,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横須賀 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	69.56	ＬＳ2	119.24
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専宅造工事規制区域	40 ％	80 ％	80 ％	178 ㎡	12.6 m x 14.0 m	前面道路：市道　 5.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積２９．８㎡の１ＤＫタイプのアパートを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	59.62	100.0	59.62	1,539	91,755	1.0	91,755
							1.0	91,755
2～ 2	共同住宅	59.62	100.0	59.62	1,570	93,603	1.0	93,603
							1.0	93,603
～

～

～

計		119.24	100.0	119.24		185,358		185,358
								185,358

⑨年額支払賃料	185,358 円　×　12ヶ月　＝　 2,224,296 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 119.24 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	6,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 288,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,224,296 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 288,000 円　　×　　 7.0 ％　＝　　 175,861 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,336,435 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	185,358 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,724 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 185,358 円　×　　 93.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 87,484 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,425,643 円　　　　（　 13,627 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０８０５Ｔ　　　　-3	1,917 ( 1,838)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [122.5]	100 [ 95.0]	1,681	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,638 円/㎡　月額支払賃料（　 1,570 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０４０８０３Ｔ　　　　-2	1,687 ( 1,686)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [121.2]	100 [ 90.0]	1,594
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横須賀 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	101,500 円	20,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	75,369 円	2,512,296　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 48,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 172,500 円	20,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	20,300 円	20,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	20,300 円	20,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 437,969 円　（　　　　　　 2,461 円／㎡）　　（経費率　　 18.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9704

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	20,300,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 119.24 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0765	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0618 ×　 40 ％　＋　0.0809 × 40 ％　＋ 0.0970 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,552,950 円（　　　　　 8,724 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,425,643 円
②総費用	437,969 円
③純収益　①－②	1,987,674 円
④建物等に帰属する純収益	1,552,950 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	434,724 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	421,856 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,370 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,271,686 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 46,500 円／㎡）