鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

相模原南 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４１１０３Ｄ -72	相模原市中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、東6m、角地		工専 (70,200)
b	１０４１１０１ -16	相模原市中央区		建付地	（　）	不整形	南8m市道、中間画地		工専 (60,200)
c	１０４１１０４Ｄ -69	相模原市中央区		建付地	（　）	ほぼ台形	東10.2m県道、中間画地		工業 (60,200)
d	１０４１１０３Ｄ -79	相模原市中央区		建付地	（　）	不整形	南西11m市道、南東6m、北東6m、三方路		工業 (70,200)
e	１０４１１０１Ｄ -370	相模原市中央区		更地	（　）	ほぼ正方形	北西15.3m市道、北東8m、角地		工業地区計画等 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 97,770	100 [ 100.0]	[ 105.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	100,143	100 [ 98.0]	102,187	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	104,000
b	(　 ) 67,265	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 81.0]	85,867	100 [ 94.5]	90,865		92,700
c	(　 ) 100,406	100 [ 100.0]	[ 105.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	96,481	100 [ 99.9]	96,578		98,500
d	(　 ) 128,770	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.3]	122,116	100 [ 117.5]	103,929		106,000
e	(　 ) 106,672	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ / ]	100 [ 113.3]	98,481	100 [ 94.8]	103,883		106,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.7	交通・接近　 +3.9	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.43	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.9	交通・接近　 +5.7	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 +0.43	画地　　　　 -19.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.41	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.9	交通・接近　 +1.8	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.41	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.1	交通・接近　 +5.1	環境　　　　 +13.0
d	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 +10.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.3	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 +13.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 102,000 円／㎡]

相模原南 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	49,747,354	9,058,580	40,688,774	27,398,000	13,290,774	（　0.9490） 12,612,945	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	268,360,532 円　　　　（　 65,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

相模原南 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	1,600.00	Ｓ2	3,200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工専	70 ％	200 ％	200 ％	4,092 ㎡	108.0 m x 38.0 m	前面道路：市道　 12.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸しの鉄骨造２階建倉庫を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	倉庫	3,200.00	100.0	3,200.00	1,345	4,304,000	4.0	17,216,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		3,200.00	100.0	3,200.00		4,304,000		17,216,000
								0

⑨年額支払賃料	4,304,000 円　×　12ヶ月　＝　 51,648,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 3,200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	51,648,000 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,065,920 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	49,582,080 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	17,216,000 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 165,274 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	49,747,354 円　　　　（　 12,157 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４１１１４Ｔ　　　　-10	1,680 ( 1,628)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [112.2]	100 [120.0]	1,356	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,351 円/㎡　月額支払賃料（　 1,345 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４１１０５Ｔ　　　　-34	1,565 ( 1,499)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [102.0]	100 [120.0]	1,421
c	１０４１１１４Ｔ　　　　-12	1,341 ( 1,301)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [105.0]	100 [110.0]	1,276

相模原南 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,236,000 円	412,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	516,480 円	51,648,000　×　　　　 1.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,980,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,502,000 円	412,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	412,000 円	412,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	412,000 円	412,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 9,058,580 円　（　　　　　　 2,214 円／㎡）　　（経費率　　 18.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

50 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9490

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	412,000,000 円	設計監理料率　 125,000 円／㎡　×　 3,200.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0665	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 50 ％　＋　0.0689 × 30 ％　＋ 0.0946 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	27,398,000 円（　　　　　 6,696 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	49,747,354 円
②総費用	9,058,580 円
③純収益　①－②	40,688,774 円
④建物等に帰属する純収益	27,398,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	13,290,774 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	12,612,945 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,082 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 268,360,532 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 65,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
相模原南 9-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

相模原南 9-1

神奈川県

神奈川第１１

氏名

不動産鑑定士　諸田　浩之

TEL.

鑑定評価額

397,000,000 円

１㎡当たりの価格

97,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	69,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	相模原市南区麻溝台１丁目９６２番４外｢麻溝台１－６－１｣				②地積　(㎡)	4,092 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		工専 (60,200) （その他） (70,200)
	3:1	倉庫兼事務所Ｓ2	大中規模工場が多い街区整然とした工業地域	西12.5m市道、三方路	水道、下水	相模大野 4.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 20 ｍ、南 400 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

倉庫地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 4,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１２．５ｍ市道

交通

施設

相模大野駅北西方

4.2km

法令

規制

工専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

国道１６号や圏央道相模原愛川ＩＣへのアクセスが良好な内陸型の工業地である。交通アクセスや、背後人口の
多さからの労働力確保の優位性などにより市場競争力が高く、地価は上昇基調で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

倉庫地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 106,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 68,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、相模原市及び近接市域を含む県央を中心とした内陸型の工業地の存する圏域。需要者は相模原市内の製
造業系事業者、国道、ＩＣへの接近性から県内外の流通関係の事業者等が考えられる。当該エリアは、国道１６号や圏
央道相模原愛川ＩＣへのアクセスの良さに加え、背後人口の多さから労働力の確保がしやすいなどのメリットがあり、
市場競争力が高い。このような立地特性から企業の積極投資も見込まれ、需要は強く地価は上昇基調で推移している。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は、貸倉庫、配送センター等の収益目的の土地利用も見られるが、自社の大中工場、事業所の立地が中心であ
り、大型物流施設と同様に採算性が見込まれ収益性を反映して価格形成される市場の成熟程度は高いとは言えない。以
上から、規範性を有するのは現実の取引市場の実態を反映した比準価格と判断するが、収益物件としての側面もあるた
め比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　相模原中央 9-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 94,200 円／㎡

[103.1]
100

100
[102.0]

100
[100.4]

[102.0]
100

96,700

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     90,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍の影響が緩和され景気は持ち直して
いる。巣ごもり需要によるＥコマースの拡大
や圏央道のストック効果で市内の工業地需要
は堅調である。

内陸型の工業地で地域要因に大きな変化はな
いが、国道１６号や圏央道ＩＣへのアクセス
の良さに加え、背後人口の多さから市場競争
力が高い。

工業地として三方路の効用の増加が認められ
る。個別的要因の変動は特にない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -6.0
交通・接近　　　  +9.0
環境　　　　　　  -2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+7.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

相模原南 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４１１０７ -51	相模原市南区		更地	（　）	不整形	北西11m市道、北東8m、二方路		｢調区｣ (50,100)
b	１０４１１０３Ｄ -72	相模原市中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、東6m、角地		工専 (70,200)
c	１０４１１０１Ｄ -370	相模原市中央区		更地	（　）	ほぼ正方形	北西15.3m市道、北東8m、角地		工業地区計画等 (70,200)
d	１０４１１０４Ｄ -69	相模原市中央区		建付地	（　）	ほぼ台形	東10.2m県道、中間画地		工業 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 91,694	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 91.8]	101,682	100 [ 98.7]	103,021	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	105,000
b	(　 ) 97,770	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	98,624	100 [ 99.6]	99,020		101,000
c	(　 ) 106,672	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	106,983	100 [ 95.9]	111,557		114,000
d	(　 ) 100,406	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	103,217	100 [ 100.9]	102,296		104,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 106,000 円／㎡]

相模原南 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	55,063,680	9,087,052	45,976,628	32,032,000	13,944,628	（　0.9472） 13,208,352	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	281,028,766 円　　　　（　 68,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

相模原南 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫兼事務所	1,700.00	Ｓ2	3,400.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工専	70 ％	200 ％	200 ％	4,092 ㎡	108.0 m x 38.0 m	前面道路：市道　 12.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

内陸型の工場、倉庫、配送センター等が主に立地する工業地であることから、中規模の鉄骨造２階建倉庫を想定した

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	倉庫・事務所	3,400.00	100.0	3,400.00	1,344	4,569,600	5.0	22,848,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		3,400.00	100.0	3,400.00		4,569,600		22,848,000
								0

⑨年額支払賃料	4,569,600 円　×　12ヶ月　＝　 54,835,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 3,400.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	54,835,200 円　　×　　％＋　　　円　　×　　％　＝　　円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	54,835,200 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	22,848,000 円　×　　 100.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 228,480 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	55,063,680 円　　　　（　 13,456 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４１１０５Ｔ　　　　-33	1,475 ( 1,431)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,524	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,350 円/㎡　月額支払賃料（　 1,344 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４１１１４Ｔ　　　　-10	1,680 ( 1,628)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,697
c	１０４１１０３Ｔ　　　　-3	1,130 ( 1,083)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 84.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	1,223

相模原南 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	455,000 円	455,000,000　×　　　　 0.1 ％
②維持管理費	548,352 円	54,835,200　×　　　　 1.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 3,306,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,867,500 円	455,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	455,000 円	455,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	455,000 円	455,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 9,087,052 円　（　　　　　　 2,221 円／㎡）　　（経費率　　 16.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

50 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9472

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	455,000,000 円	設計監理料率　 130,000 円／㎡　×　 3,400.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0704	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0560 ×　 50 ％　＋　0.0784 × 30 ％　＋ 0.0946 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	32,032,000 円（　　　　　 7,828 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	55,063,680 円
②総費用	9,087,052 円
③純収益　①－②	45,976,628 円
④建物等に帰属する純収益	32,032,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	13,944,628 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	13,208,352 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,228 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 281,028,766 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 68,700 円／㎡）