鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

相模原南 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４１１０１ -44	相模原市中央区		建付地	（　）	長方形	南西40m国道、南東6m、角地		準住居 (80,200)
b	１０４１１０１Ｄ -373	相模原市中央区		建付地	（　）	不整形	北東25m国道、東4m、角地		準工 (60,200)
c	１０４１１０９ -2	相模原市中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東19m国道、南東8m、南西6m、三方路		準住居 (80,200)
d	１０４１１０６Ｄ -59	相模原市中央区		建付地	（　）	長方形	北東25m市道、南東6m、角地		近商 (100,300)
e	１０４１１０１ -17	相模原市南区		更地	（　）	不整形	北東18m国道、南西6m、二方路		準工 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 160,438	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	157,790	100 [ 101.0]	156,228	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	158,000
b	(　 ) 134,172	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 72.7]	188,800	100 [ 100.0]	188,800		191,000
c	(　 ) 129,382	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	124,207	100 [ 100.9]	123,099		124,000
d	(　 ) 226,880	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	222,254	100 [ 107.0]	207,714		210,000
e	(　 ) 464,064	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	453,701	100 [ 191.8]	236,549		239,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +1.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -27.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +45.0
e	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +35.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 196,000 円／㎡]

相模原南 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	15,264,288	3,215,640	12,048,648	6,989,580	5,059,068	（　0.9699） 4,906,790	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	104,399,787 円　　　　（　 138,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

相模原南 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	600.00	Ｓ1	600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居準防	80 ％	200 ％	200 ％	754 ㎡	37.5 m x 29.0 m	前面道路：国道　 29.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗の一棟貸を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しであるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	600.00	100.0	600.00	2,340	1,404,000	8.0	11,232,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		600.00	100.0	600.00		1,404,000		11,232,000
								0

⑨年額支払賃料	1,404,000 円　×　12ヶ月　＝　 16,848,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	16,848,000 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,684,800 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	15,163,200 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	11,232,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 101,088 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	15,264,288 円　　　　（　 20,244 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４１１０７Ｔ　　　　-27	2,128 ( 2,117)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,128	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,356 円/㎡　月額支払賃料（　 2,340 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４１１１０Ｔ　　　　-56	2,618 ( 2,539)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,618
c	１０４１１０５Ｔ　　　　-47	2,838 ( 2,801)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,838

相模原南 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	556,200 円	92,700,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	505,440 円	16,848,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,180,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 787,900 円	92,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	92,700 円	92,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	92,700 円	92,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,215,640 円　（　　　　　　 4,265 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9699

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	92,700,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0754	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0629 ×　 40 ％　＋　0.0784 × 40 ％　＋ 0.0946 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,989,580 円（　　　　　 9,270 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	15,264,288 円
②総費用	3,215,640 円
③純収益　①－②	12,048,648 円
④建物等に帰属する純収益	6,989,580 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,059,068 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,906,790 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,508 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 104,399,787 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 138,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出
相模原南 5-9　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

相模原南 5-9

神奈川県

神奈川第１１

氏名

不動産鑑定士　八木　達彦

TEL.

鑑定評価額

142,000,000 円

１㎡当たりの価格

188,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	150,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	相模原市南区上鶴間本町９丁目８１８番１｢上鶴間本町９－１－１２｣				②地積　(㎡)	754 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) 準防（その他） (80,200)
	台形 1.2:1	店舗Ｓ1	自動車販売会社、店舗等が建ち並ぶ路線商業地域	南西29m国道、三方路	水道、下水	相模大野 1.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 10 ｍ、南 130 ｍ、北 45 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 37.5 ｍ、奥行　約　　 29.0 ｍ、規模　　 750 ㎡程度、形状　台形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２９ｍ国道

交通

施設

相模大野駅南東方

1.3km

法令

規制

準住居
(80,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、自動車販売会社、店舗等が建ち並ぶ路線商業地域であり、今後とも同様な周辺環境を維持していく
ものと予想する。地域要因に特段の変化もなく地価水準は底堅い有効需要から堅調に推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0
三方路　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 195,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 139,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は相模原市を中心に隣接市及び県央周辺市内の路線商業地域である。需要者の中心は広域的に店舗展開する
企業や事業法人で、規模、形状によってはマンションデベロッパーや建設会社、さらに地縁性を有する事業者等が想定
される。国道１６号線沿いは、認知度が高く、交通利便性も良好であり、用途の多様性も高い。したがって需給関係は
底堅く推移している。その結果、取引される価格はまちまちであり市場の中心となる価格帯は見出せない状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は国道１６号線沿いの路線商業地域、自用の店舗のほか賃貸店舗事務所等の収益物件も見られるが、自営等を
目的とする自用の取引が中心であり、賃貸事業者が収益性を重視して不動産取引を行うケースは少なく、賃貸市場の成
熟の程度は総じて低い。したがって収益価格は低位に試算された。よって規範性のある取引事例より求めた比準価格を
重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地から検討した価格との均衡を重視し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　相模原南 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 271,000 円／㎡

[101.1]
100

100
[103.0]

100
[142.9]

[101.0]
100

188,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    187,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は、厳しい状況からの回復基調に弱さが
残る中で、地価は県内商業地平均で上昇が継
続したが、市内では地域により需要に強弱が
見られた。

特に大きな地域要因の変化はなく、国道１６
号線沿いの商業地で、需給動向は底堅いが、
新型コロナの影響を受け地価は一時下落した
が上昇に転じた。

三方路としての効用増以外は、地域における
標準的画地であり、代替・競争等の関係にあ
る他の不動産と比較して優劣及び競争力に変
動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  +6.5
環境　　　　　　 +34.5
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

相模原南 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４１１０１ -44	相模原市中央区		建付地	（　）	長方形	南西40m国道、南東6m、角地		準住居 (80,200)
b	１０４１１０１Ｄ -82	相模原市中央区		建付地	（　）	ほぼ正方形	北東18m市道、北西6m、角地		近商 (100,300)
c	１０４１１０２ -31	相模原市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北15m市道、中間画地		商業 (100,500)
d	１０４１１０１ -43	相模原市中央区		貸家建付地	（　）	長方形	北東18m市道、中間画地		近商 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 160,438	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	156,077	100 [ 95.0]	164,292	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	166,000
b	(　 ) 199,480	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	194,638	100 [ 97.2]	200,245		202,000
c	(　 ) 172,537	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	172,882	100 [ 117.0]	147,762		149,000
d	(　 ) 235,294	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	235,765	100 [ 91.1]	258,798		261,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.5	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +3.5	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +16.5	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 195,000 円／㎡]

相模原南 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	16,201,126	3,305,784	12,895,342	7,690,800	5,204,542	（　0.9446） 4,916,210	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	104,600,213 円　　　　（　 139,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

相模原南 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	300.00	Ｓ2	600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居準防	80 ％	200 ％	200 ％	754 ㎡	37.5 m x 29.0 m	前面道路：国道　 29.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

自動車販売店舗、店舗が建ち並ぶ路線商業地域で、標準的使用を勘案して店舗１棟貸しを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

１棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	店舗	600.00	100.0	600.00	2,374	1,424,400	10.0	14,244,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		600.00	100.0	600.00		1,424,400		14,244,000
								0

⑨年額支払賃料	1,424,400 円　×　12ヶ月　＝　 17,092,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	17,092,800 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,025,568 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	16,067,232 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	14,244,000 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 133,894 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	16,201,126 円　　　　（　 21,487 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４１１１０Ｔ　　　　-56	2,618 ( 2,539)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [108.0]	2,424	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,386 円/㎡　月額支払賃料（　 2,374 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４１１１２Ｔ　　　　-12	2,471 ( 2,369)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,309
c	１０４１１１２Ｔ　　　　-34	2,618 ( 2,539)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [108.0]	2,424

相模原南 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	612,000 円	102,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	512,784 円	17,092,800　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,110,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 867,000 円	102,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	102,000 円	102,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	102,000 円	102,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,305,784 円　（　　　　　　 4,384 円／㎡）　　（経費率　　 20.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9446

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	102,000,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0754	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0784 × 30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,690,800 円（　　　　　 10,200 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	16,201,126 円
②総費用	3,305,784 円
③純収益　①－②	12,895,342 円
④建物等に帰属する純収益	7,690,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,204,542 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,916,210 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,520 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 104,600,213 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 139,000 円／㎡）