鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

相模原南 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４１１１４ -12	相模原市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東6m市道、中間画地		商業 (100,360)
b	１０４１１１０Ｄ -39	相模原市南区		建付地	（　）	台形	北東6m市道、中間画地		近商 (90,200)
c	１０４１１０９Ｄ -46	相模原市南区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西4m市道、西4m、角地		近商 (100,240)
d	１０４１１０１ -42	相模原市中央区		建付地	（　）	ほぼ整形	北東6.5m市道、中間画地		近商 (90,300)
e	１０４１１０１Ｄ -19	相模原市中央区		貸家建付地	（　）	台形	東6m市道、中間画地		商業 (100,411)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 470,220	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	472,101	100 [ 92.4]	510,932	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	531,000
b	(　 ) 293,406	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	295,753	100 [ 84.7]	349,177		363,000
c	(　 ) 396,221	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	379,995	100 [ 94.0]	404,250		420,000
d	(　 ) 329,076	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	330,063	100 [ 88.6]	372,532		387,000
e	(　 ) 478,867	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	459,256	100 [ 112.0]	410,050		426,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.5	交通・接近　 -2.2	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.5	交通・接近　 -4.7	環境　　　　 -6.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.5	交通・接近　 -3.2	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -0.2	環境　　　　 -6.5
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.5	交通・接近　 -1.2	環境　　　　 +20.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 375,000 円／㎡]

相模原南 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で再調達原価の把握が困難なため不適用とする。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	38,596,270	4,974,708	33,621,562	26,014,200	7,607,362	（　0.9512） 7,236,123	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	157,307,022 円　　　　（　 263,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

相模原南 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	320.00	ＲＣ5	1,600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防地区計画等	90 ％	300 ％	300 ％	598 ㎡	17.8 m x 34.0 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階を店舗、３～５階を共同住宅と想定した。

⑦有効率　 84.0 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	320.00	80.0	256.00	3,648	933,888	6.0	5,603,328
							0.0	0
2～ 2	店舗	320.00	85.0	272.00	2,800	761,600	6.0	4,569,600
							0.0	0
3～ 5	居宅	320.00	85.0	272.00	2,030	552,160	1.0	552,160
							1.0	552,160
～

～

計		1,600.00	84.0	1,344.00		3,351,968		11,829,408
								1,656,480

⑨年額支払賃料	3,351,968 円　×　12ヶ月　＝　 40,223,616 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,344.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	40,223,616 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,011,181 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	38,212,435 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	11,829,408 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 112,379 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 6 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,656,480 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.1725　＝　 271,456 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	38,596,270 円　　　　（　 64,542 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４１１０４Ｔ　　　　-43	2,934 ( 2,921)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 86.0]	100 [100.0]	3,668	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,666 円/㎡　月額支払賃料（　 3,648 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４１１０４Ｔ　　　　-32	2,435 ( 2,364)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	3,499
c	１０４１１０４Ｔ　　　　-33	2,398 ( 2,326)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	3,331

相模原南 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,910,000 円	382,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,206,708 円	40,223,616　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,061,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 32,400 円	382,000,000　×　　 0.5 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	382,000 円	382,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	382,000 円	382,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,974,708 円　（　　　　　　 8,319 円／㎡）　　（経費率　　 12.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9512

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	382,000,000 円	設計監理料率　 232,000 円／㎡　×　 1,600.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0681	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	26,014,200 円（　　　　　 43,502 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	38,596,270 円
②総費用	4,974,708 円
③純収益　①－②	33,621,562 円
④建物等に帰属する純収益	26,014,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,607,362 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,236,123 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,101 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 157,307,022 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 263,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
相模原南 5-8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

相模原南 5-8

神奈川県

神奈川第１１

氏名

不動産鑑定士　西田　利寛

TEL.

鑑定評価額

222,000,000 円

１㎡当たりの価格

372,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	285,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	相模原市南区古淵２丁目１１６番５｢古淵２－１６－１｣				②地積　(㎡)	598 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）地区計画等 (100,300)
	1:2	店舗、診療所兼共同住宅ＲＣ5	中層の店舗、マンション等が多い駅前商業地域	北東15m市道、北西側道	水道、ガス、下水	古淵 80m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 0 ｍ、南 110 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

中層店舗共同住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 17.5 ｍ、奥行　約　　 34.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１５ｍ市道

交通

施設

古淵駅南西方

80m

法令

規制

近商
(90,300)
準防
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

中層店舗兼共同住宅、事務所ビルが建ち並ぶ古淵駅に近い既成の駅前商業地域で、現状の地域環境を維持してい
くものと見られる。コロナ禍にあって一時取引が停滞したが、今度徐々に回復していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗共同住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 391,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 288,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は相模原市及び県央エリアにおける駅前商業地域をその圏域とする。需要者は相模原市内の事業経営者のほ
か広域的に活動する企業がみられ、大規模な画地にあっては不動産開発業者も参入する。近隣地域は中層店舗兼共同住
宅、飲食店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ既成の駅前商業地域である。コロナ禍にあって取引が停滞し、地価水準は弱含
みにある。立地条件、面積等による選別がなされ、中心となる価格の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は相模原市内の駅前商業地から比準した。１年を超える事例もあるが、大きな乱高下がなく補正可能であり採
用した。比準の結果、要因格差は概ね妥当な範囲に収束し、市場価格を示す値となった。収益価格は中層の店舗兼共同
住宅を想定した。賃料水準、採用数値等は妥当であるが、商況の弱さ及び賃料の遅効性を反映して低位となった。従っ
て、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡に留意し鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　相模原南 5-5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 348,000 円／㎡

[100.6]
100

100
[100.0]

100
[ 98.0]

[104.0]
100

372,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    372,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナウィルス感染症拡大懸念の影響から経
済活動の停滞が認められる。相模原市内の既
成商業地域の不動産市場も回復途上にある。

中層店舗兼共同住宅、事務所ビル等が建ち並
ぶ駅前商業地域で、コロナ禍のなか取引が減
少したが、回復の兆しが見られる。地域要因
の変動はない。

１５ｍ市道に接する角地であり、画地へのア
プローチの容易さ、建蔽率加算等において優
位性が認められる。個別的要因の変動はない
。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -8.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  +5.5
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

相模原南 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４１１０７Ｄ -19	相模原市中央区		更地	（　）	長方形	南西6m市道、中間画地		近商 (90,200)
b	１０４１１０８Ｄ -60	相模原市南区		建付地	（　）	長方形	北東6m市道、中間画地		２住居 (70,200)
c	１０４１１０４Ｄ -38	相模原市中央区		建付地	（　）	ほぼ台形	北東（駅前広場）市道、中間画地		１住居 (70,200)
d	１０４１１１５Ｄ -67	相模原市南区		更地	（　）	不整形	南東15m県道、北西6m、角地		１住居 (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 257,707	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	257,707	100 [ 68.0]	378,981	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	394,000
b	(　 ) 265,957	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	265,957	100 [ 69.2]	384,331		400,000
c	(　 ) 228,312	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 77.6]	294,216	100 [ 78.2]	376,235		391,000
d	(　 ) 233,427	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 91.8]	256,566	100 [ 70.2]	365,479		380,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.9	交通・接近　 -9.3	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.2	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.9	交通・接近　 -1.9	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.2	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.1	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -22.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.2	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.4	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.2	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 391,000 円／㎡]

相模原南 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	43,105,230	8,429,895	34,675,335	26,354,700	8,320,635	（　0.9512） 7,914,588	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	172,056,261 円　　　　（　 288,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

相模原南 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	320.00	ＲＣ5	1,600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防地区計画等	90 ％	300 ％	300 ％	598 ㎡	17.8 m x 34.0 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階を店舗のフロア貸し、３～５階を１戸当たり４０㎡程度の住宅とする店舗兼共同住宅を想定した。

⑦有効率　 84.0 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	320.00	80.0	256.00	3,952	1,011,712	6.0	6,070,272
							0.0	0
2～ 2	店舗	320.00	85.0	272.00	3,162	860,064	4.0	3,440,256
							0.0	0
3～ 5	住宅	320.00	85.0	272.00	2,411	655,792	1.0	655,792
							1.0	655,792
～

～

計		1,600.00	84.0	1,344.00		3,839,152		11,477,904
								1,967,376

⑨年額支払賃料	3,839,152 円　×　12ヶ月　＝　 46,069,824 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,344.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	46,069,824 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,685,586 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	42,384,238 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	11,477,904 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 105,597 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,967,376 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 615,395 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	43,105,230 円　　　　（　 72,082 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４１１１３Ｔ　　　　-30	3,791 ( 3,628)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,949	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,972 円/㎡　月額支払賃料（　 3,952 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４１１１０Ｔ　　　　-57	3,871 ( 3,858)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	3,995
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

相模原南 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,935,000 円	387,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,382,095 円	46,069,824　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,049,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,289,500 円	387,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	387,000 円	387,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	387,000 円	387,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,429,895 円　（　　　　　　 14,097 円／㎡）　　（経費率　　 19.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9512

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	387,000,000 円	設計監理料率　 235,000 円／㎡　×　 1,600.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0681	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	26,354,700 円（　　　　　 44,071 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	43,105,230 円
②総費用	8,429,895 円
③純収益　①－②	34,675,335 円
④建物等に帰属する純収益	26,354,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,320,635 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,914,588 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,235 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 172,056,261 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 288,000 円／㎡）