鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

相模原南 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４１１１０Ｄ -39	相模原市南区		建付地	（　）	台形	北東6m市道、中間画地		近商 (90,200)
b	１０４１１１３Ｄ -84	相模原市南区		建付地	（　）	長方形	北東6m市道、南西4m、二方路		近商 (100,300)
c	１０４１１０７Ｄ -46	相模原市南区		建付地	（　）	長方形	南西7.3m市道、中間画地		近商 (90,300)
d	１０４１１１５Ｄ -64	相模原市南区		建付地	（　）	ほぼ正方形	北東6m市道、中間画地		２住居 (70,200)
e	１０４１１０１ -42	相模原市中央区		建付地	（　）	ほぼ整形	北東6.5m市道、中間画地		近商 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 293,406	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	293,406	100 [ 93.3]	314,476	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	324,000
b	(　 ) 231,066	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	225,458	100 [ 86.6]	260,344		268,000
c	(　 ) 194,462	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.0]	213,063	100 [ 78.6]	271,073		279,000
d	(　 ) 307,062	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	307,062	100 [ 99.3]	309,227		319,000
e	(　 ) 329,076	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	330,392	100 [ 114.0]	289,818		299,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 -8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
e	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 295,000 円／㎡]

相模原南 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,252,004	1,832,082	7,419,922	6,109,440	1,310,482	（　0.9504） 1,245,482	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	26,499,617 円　　　　（　 204,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

相模原南 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	104.43	Ｓ4	391.95
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防地区計画等	100 ％	300 ％	300 ％	130 ㎡	8.2 m x 16.5 m	前面道路：市道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１が店舗、２階以上がファミリータイプの共同住宅の部分貸しタイプの小規模の中層ビルを想定。

⑦有効率　 86.7 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	95.94	100.0	95.94	3,274	314,108	5.0	1,570,540
							0.0	0
2～ 2	居宅	98.67	82.4	81.27	1,935	157,257	2.0	314,514
							1.0	157,257
3～ 3	居宅	98.67	82.4	81.27	1,935	157,257	2.0	314,514
							1.0	157,257
4～ 4	居宅	98.67	82.4	81.27	1,968	159,939	2.0	319,878
							1.0	159,939
～

計		391.95	86.7	339.75		788,561		2,519,446
								474,453

⑨年額支払賃料	788,561 円　×　12ヶ月　＝　 9,462,732 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 339.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,462,732 円　　×　　 4.9 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 463,674 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,999,058 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,519,446 円　×　　 95.1 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 23,960 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 474,453 円　×　　 95.1 ％　　×　　　 0.5075　＝　 228,986 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,252,004 円　　　　（　 71,169 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４１１１２Ｔ　　　　-33	4,095 ( 4,085)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [104.0]	100 [ 95.0]	100 [110.0]	3,768	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,380 円/㎡　月額支払賃料（　 3,274 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４１１１２Ｔ　　　　-34	2,618 ( 2,539)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 89.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	3,268
c	１０４１１１０Ｔ　　　　-52	2,852 ( 2,765)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,134

相模原南 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	532,800 円	88,800,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	283,882 円	9,462,732　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 83,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 754,800 円	88,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	88,800 円	88,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	88,800 円	88,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,832,082 円　（　　　　　　 14,093 円／㎡）　　（経費率　　 19.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9504

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	88,800,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 391.95 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0688	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0650 × 30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,109,440 円（　　　　　 46,996 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,252,004 円
②総費用	1,832,082 円
③純収益　①－②	7,419,922 円
④建物等に帰属する純収益	6,109,440 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,310,482 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,245,482 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,581 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,499,617 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 204,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出
相模原南 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

相模原南 5-4

神奈川県

神奈川第１１

氏名

不動産鑑定士　今井　勝

TEL.

鑑定評価額

35,600,000 円

１㎡当たりの価格

274,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	200,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	相模原市南区上鶴間７丁目５８４５番４３外｢上鶴間７－５－１｣				②地積　(㎡)	130 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）地区計画等 (100,300)
	1:2	店舗兼住宅Ｓ3	飲食店舗、小売店舗等が建ち並ぶ駅前の商業地域	北西11m市道、北東側道	水道、ガス、下水	東林間 120m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 40 ｍ、南 20 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 130 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１１ｍ市道

交通

施設

東林間駅北東方

120m

法令

規制

近商
(90,300)
準防
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

東林間駅前商業地域で、大きな地域要因の変動はないものの、今後も現状の周辺架橋を維持していくものと思わ
れる。そのため、地価水準についても底堅く推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 275,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 202,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は相模原市及び隣接市の小田急線各駅の駅前商業地域で、典型的な需要者は、相模原市内の中小企業等が中
心になると考えられる。貸店舗の賃料収入を目的とした不動産投資家等も考えられるが、土地価格に見合う賃料収入が
見込めず、投資採算性が低いことを考慮すると自用の利用目的のほうが需要は高い。取引価格帯については、取引事例
が少なく、かつ、価格にもバラツキがみられるため把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

典型的な需要者は、相模原市内の中小規模の法人等が中心になると思われる。当該需要者は自己使用目的が多く、貸店
舗等を目的とした投資家等も考えられるが、賃料収入が土地価格に見合う水準にないことから規範性はやや劣る。これ
らの不動産取引の実態を考慮し、価格の決定にあたっては、比準価格を標準に収益価格を比較考量し、鑑定評価額を決
定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    271,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　南 5-1                     　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    273,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナウイルス感染対策を徹底し、ワクチン
接種を促進していく中で、各種政策の効果及
び海外経済の改善もあって持ち直しが期待さ
れる。

近隣住民向けの近隣商業地域であるが、繁華
性はさほど高くはなく、大きな変動はないも
のの、地価は緩やかに上昇が見込まれる。

角地としての効用はみられるが、その他個別
的要因の変動はなし。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.1 ％

+0.4 ％

３　試算価格算定内訳

相模原南 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４１１１２Ｄ -62	大和市		更地	（　）	不整形	南東11m市道、南西7m、角地		近商 (100,200)
b	１０４１１１２Ｄ -45	大和市		更地	（　）	ほぼ長方形	西11m国道、東6m、二方路		近商 (100,200)
c	１０４１１０９ -32	大和市		更地	（　）	ほぼ長方形	北4.3m私道、中間画地		近商 (90,200)
d	１０４１１０９Ｄ -17	大和市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北11m市道、西6m、角地		商業 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 273,000	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 80.0]	338,179	100 [ 97.7]	346,140	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	357,000
b	(　 ) 342,794	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	323,532	100 [ 105.3]	307,248		316,000
c	(　 ) 231,092	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	230,168	100 [ 87.6]	262,749		271,000
d	(　 ) 309,685	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	292,284	100 [ 107.8]	271,135		279,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.3	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.3	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.2	交通・接近　 -0.6	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 275,000 円／㎡]

相模原南 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で再調達原価の把握が困難なため不適用とする。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,810,385	1,717,459	7,092,926	5,792,960	1,299,966	（　0.9504） 1,235,488	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	26,286,979 円　　　　（　 202,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

相模原南 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	105.00	Ｓ4	380.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防地区計画等	80 ％	300 ％	300 ％	130 ㎡	8.0 m x 16.0 m	前面道路：市道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を店舗、２～４階を共同住宅と想定。共同住宅はファミリータイプと想定した。

⑦有効率　 89.8 ％
の理由

共用部分・エントランス部分等を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	95.00	80.0	76.00	3,449	262,124	3.0	786,372
							0.0	0
2～ 4	居宅	95.00	93.0	88.35	1,900	167,865	1.0	167,865
							1.0	167,865
～

～

～

計		380.00	89.8	341.05		765,719		1,289,967
								503,595

⑨年額支払賃料	765,719 円　×　12ヶ月　＝　 9,188,628 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 341.05 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,188,628 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 551,318 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,637,310 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,289,967 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 12,126 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 503,595 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 160,949 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,810,385 円　　　　（　 67,772 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４１１１２Ｔ　　　　-33	4,095 ( 4,085)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,413	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,458 円/㎡　月額支払賃料（　 3,449 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４１１１０Ｔ　　　　-56	2,618 ( 2,539)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,699
c	１０４１１０６Ｔ　　　　-20	3,530 ( 3,333)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [112.0]	100 [100.0]	3,502

相模原南 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	421,000 円	84,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	275,659 円	9,188,628　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 136,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 715,700 円	84,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	84,200 円	84,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	84,200 円	84,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,717,459 円　（　　　　　　 13,211 円／㎡）　　（経費率　　 19.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9504

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	84,200,000 円	設計監理料率　 215,000 円／㎡　×　 380.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0688	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0650 × 30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,792,960 円（　　　　　 44,561 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,810,385 円
②総費用	1,717,459 円
③純収益　①－②	7,092,926 円
④建物等に帰属する純収益	5,792,960 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,299,966 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,235,488 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,504 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,286,979 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 202,000 円／㎡）