鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

相模原南 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４１１０１ -42	相模原市中央区		建付地	（　）	ほぼ整形	北東6.5m市道、中間画地		近商 (90,300)
b	１０３１１１２ -21	相模原市南区		建付地	（　）	ほぼ整形	北西4m私道、中間画地		近商 (90,200)
c	１０４１１０７ -36	座間市		更地	（　）	ほぼ長方形	東5.5m市道、中間画地		近商 (90,200)
d	１０４１１０８ -32	相模原市中央区		建付地	（　）	長方形	北西6m市道、中間画地		近商 (90,300)
e	１０４１１０１ -45	相模原市南区		建付地	（　）	ほぼ整形	南西7.6m市道、北西4m、角地		近商 (100,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 329,076	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	329,076	100 [ 96.0]	342,788	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	343,000
b	(　 ) 254,957	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	256,232	100 [ 83.8]	305,766		306,000
c	(　 ) 181,500	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 74.8]	243,618	100 [ 87.3]	279,058		279,000
d	(　 ) 346,383	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	386,794	100 [ 94.1]	411,046		411,000
e	(　 ) 167,989	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 89.0]	188,752	100 [ 90.3]	209,028		209,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 -25.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -11.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 293,000 円／㎡]

相模原南 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,545,548	2,432,958	9,112,590	7,843,200	1,269,390	（　0.9504） 1,206,428	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	25,668,681 円　　　　（　 209,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

相模原南 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅	90.00	ＲＣ6	490.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	400 ％	400 ％	123 ㎡	9.0 m x 13.6 m	前面道路：市道　 7.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺の利用状況、賃貸需要等を勘案し、１階を店舗、２階を事務所、３～６階をファミリータイプ２ＤＫ（約３４㎡・６戸）を想定。

⑦有効率　 79.8 ％
の理由

想定した建物から共用部分の配置を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	90.00	70.0	63.00	3,180	200,340	6.0	1,202,040
							0.0	0
2～ 2	事務所	80.00	70.0	56.00	2,541	142,296	3.0	426,888
							0.0	0
3～ 3	共同住宅	80.00	85.0	68.00	2,385	162,180	2.0	324,360
							1.0	162,180
4～ 5	共同住宅	80.00	85.0	68.00	2,480	168,640	2.0	337,280
							1.0	168,640
6～ 6	共同住宅	80.00	85.0	68.00	2,541	172,788	2.0	345,576
							1.0	172,788

計		490.00	79.8	391.00		1,014,884		2,973,424
								672,248

⑨年額支払賃料	1,014,884 円　×　12ヶ月　＝　 12,178,608 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 391.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金にて担保されているため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,178,608 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 974,289 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,204,319 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,973,424 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 27,356 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 672,248 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 313,873 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,545,548 円　　　　（　 93,866 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４１１０３Ｔ　　　　-9	3,333 ( 3,333)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	3,367	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,196 円/㎡　月額支払賃料（　 3,180 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４１１０１Ｔ　　　　-11	3,544 ( 3,430)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,375
c	１０４１１０１Ｔ　　　　-10	2,785 ( 2,778)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	3,120

相模原南 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	684,000 円	114,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	365,358 円	12,178,608　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 186,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 969,000 円	114,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	114,000 円	114,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	114,000 円	114,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,432,958 円　（　　　　　　 19,780 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9504

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	114,000,000 円	設計監理料率　 225,000 円／㎡　×　 490.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0688	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0650 × 30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,843,200 円（　　　　　 63,766 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,545,548 円
②総費用	2,432,958 円
③純収益　①－②	9,112,590 円
④建物等に帰属する純収益	7,843,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,269,390 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,206,428 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,808 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,668,681 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 209,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出
相模原南 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

相模原南 5-2

神奈川県

神奈川第１１

氏名

不動産鑑定士　松崎　明

TEL.

鑑定評価額

35,100,000 円

１㎡当たりの価格

285,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	225,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	相模原市南区相模台２丁目４７０９番１９６｢相模台２－４－２｣				②地積　(㎡)	123 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他）地区計画等 (100,400)
	1:1.5	店舗、事務所兼共同住宅ＲＣ6F1B	中層の店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域	北東7.7m市道	水道、ガス、下水	小田急相模原 280m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 70 ｍ、南 0 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中層店舗事務所共同住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 130 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

７．７ｍ市道

交通

施設

小田急相模原駅北西方

280m

法令

規制

商業
(100,400)
防火
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

中層の店舗、事務所ビルのほかマンションも見受けられる商業地域。小田急相模原駅前は市街地再開発事業等に
より発展が目覚ましいが、近隣地域は大きな変動要因はないため当面は現状を維持するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗事務所共同住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 291,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 202,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は相模原市及び隣接市の比較的駅に近い商業地域。主な需要者は、比較的小規模画地においては地縁性をも
つ個人又は法人事業者が多く、大画地においてはディベロッパー、広域的事業者の参入がみられる。広域的な商業背後
地を有する駅周辺に立地するため希少性があり、需要は堅調で、また容積率が大きい地域では最近マンション建設が盛
んにみられる。画地規模等はばらつきがあり中心となる価格帯を見出すのは難しい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、駅に向かう中心街路沿いの商店街であるため客足は多いものの旧来からの店舗及び空店舗もみられ収益性
は低い。賃貸物件では商業用途は１階、２階のみで３階以上は共同住宅等の住宅用途とする場合が多い。現状では投資
採算性が見合う繁華な商業地域ではなく、取引の中心は自営目的での取引である。よって、比準価格を標準とし、収益
価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　相模原南 5-5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 348,000 円／㎡

[100.6]
100

100
[100.0]

100
[122.8]

[100.0]
100

285,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    284,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

南区の人口は微増傾向。人気の小田急小田原
線、ＪＲ横浜線沿線と運行本数の少ないＪＲ
相模線沿線の地価は二極化傾向にある。

通称サウザンロード相模台商店街にあり駅へ
の接近性が良好でマンション用地の需要も多
く、地価は若干強含み傾向である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +6.8
環境　　　　　　 +21.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

相模原南 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４１１１３Ｄ -84	相模原市南区		建付地	（　）	長方形	北東6m市道、南西4m、二方路		近商 (100,300)
b	１０４１１０９ -17	座間市		更地	（　）	不整形	北西12m道道、中間画地		商業 (100,400)
c	１０４１１０８Ｄ -60	相模原市南区		貸家建付地	（　）	長方形	北東6m市道、中間画地		２住居 (70,200)
d	１０４１１０１ -42	相模原市中央区		建付地	（　）	ほぼ整形	北東6.5m市道、中間画地		近商 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 231,066	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	227,668	100 [ 80.3]	283,522	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	284,000
b	(　 ) 208,073	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 93.5]	222,538	100 [ 78.8]	282,409		282,000
c	(　 ) 265,957	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	265,957	100 [ 86.7]	306,755		307,000
d	(　 ) 329,076	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	330,063	100 [ 91.7]	359,938		360,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.8	環境　　　　 -13.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +2.4	環境　　　　 -26.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -6.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +7.2	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +7.2	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 291,000 円／㎡]

相模原南 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,099,700	2,301,808	8,797,892	7,568,000	1,229,892	（　0.9504） 1,168,889	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	24,869,979 円　　　　（　 202,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

相模原南 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅	88.80	ＲＣ6	487.20
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	400 ％	400 ％	123 ㎡	9.0 m x 13.6 m	前面道路：市道　 7.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階は事務所としてフロア貸し、３～６階は共同住宅としてシングルタイプ平均２８㎡として想定した。

⑦有効率　 74.2 ％
の理由

標準的な共用部分を考慮し査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	88.80	63.0	55.94	3,306	184,938	6.0	1,109,628
							0.0	0
2～ 2	事務所	88.80	79.0	70.15	2,909	204,066	3.0	612,198
							0.0	0
3～ 4	住宅	88.80	79.0	70.15	2,480	173,972	2.0	347,944
							1.0	173,972
5～ 5	住宅	73.60	75.0	55.20	2,513	138,718	2.0	277,436
							1.0	138,718
6～ 6	住宅	58.40	68.0	39.71	2,579	102,412	2.0	204,824
							1.0	102,412

計		487.20	74.2	361.30		978,078		2,899,974
								589,074

⑨年額支払賃料	978,078 円　×　12ヶ月　＝　 11,736,936 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 361.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,736,936 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 938,955 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,797,981 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,899,974 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 26,680 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 589,074 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 275,039 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,099,700 円　　　　（　 90,241 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４１１１０Ｔ　　　　-52	2,852 ( 2,765)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	3,063	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,323 円/㎡　月額支払賃料（　 3,306 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４１１１０Ｔ　　　　-53	3,034 ( 2,941)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	3,329
c	１０４１１１０Ｔ　　　　-54	3,294 ( 3,280)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	3,576

相模原南 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	660,000 円	110,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	352,108 円	11,736,936　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 134,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 935,000 円	110,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	110,000 円	110,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	110,000 円	110,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,301,808 円　（　　　　　　 18,714 円／㎡）　　（経費率　　 20.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9504

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	110,000,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 487.20 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0688	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0650 × 30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,568,000 円（　　　　　 61,528 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,099,700 円
②総費用	2,301,808 円
③純収益　①－②	8,797,892 円
④建物等に帰属する純収益	7,568,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,229,892 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,168,889 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,503 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,869,979 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 202,000 円／㎡）