鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

相模原南 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４１１０１Ｄ -28	相模原市南区		貸家建付地	（　）	長方形	北東（駅前広場）市道、北西4.4m、角地		商業 (100,500)
b	１０４１１０８Ｄ -95	相模原市南区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東11m市道、中間画地		近商 (90,300)
c	１０４１０１６Ｄ -200	厚木市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東8m市道、南6m、角地		商業 (100,480)
d	１０４１０１０ -19	厚木市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東6m市道、南西6m、角地		商業 (100,360)
e	１０４１０１６ -1	平塚市		建付地	（　）	不整形	北15m市道、東6m、南6m、三方路		商業 (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,043,771	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	1,002,020	100 [ 74.4]	1,346,801	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	1,400,000
b	(　 ) 617,553	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	620,641	100 [ 61.5]	1,009,172		1,050,000
c	(　 ) 676,546	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	637,977	100 [ 69.3]	920,602		957,000
d	(　 ) 502,323	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	482,708	100 [ 51.4]	939,121		977,000
e	(　 ) 611,893	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.8]	583,867	100 [ 88.4]	660,483		687,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -24.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -40.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 950,000 円／㎡]

相模原南 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	16,475,169	3,477,507	12,997,662	8,412,500	4,585,162	（　0.9519） 4,364,616	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	96,991,467 円　　　　（　 836,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

相模原南 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼事務所	95.00	ＲＣ5	486.22
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	500 ％	500 ％	116 ㎡	11.6 m x 10.4 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階を店舗、３～５階を事務所とする店舗事務所ビルを想定した。

⑦有効率　 79.3 ％
の理由

標準的な共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	95.00	74.0	70.30	6,960	489,288	10.0	4,892,880
							0.0	0
2～ 2	店舗	95.00	83.0	78.85	3,600	283,860	8.0	2,270,880
							0.0	0
3～ 3	事務所	95.00	83.0	78.85	3,000	236,550	6.0	1,419,300
							0.0	0
4～ 5	事務所	95.00	83.0	78.85	3,000	236,550	6.0	1,419,300
							0.0	0
～

計		486.22	79.3	385.70		1,482,798		11,421,660
								0

⑨年額支払賃料	1,482,798 円　×　12ヶ月　＝　 17,793,576 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 385.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	17,793,576 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,423,486 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	16,370,090 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	11,421,660 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 105,079 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	16,475,169 円　　　　（　 142,027 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４１１０１Ｔ　　　　-29	4,696 ( 4,537)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 70.0]	100 [ 97.0]	6,916	対象基準階の　月額実質賃料　　 7,018 円/㎡　月額支払賃料（　 6,960 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４１１０１Ｔ　　　　-32	4,993 ( 4,836)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 68.0]	100 [103.0]	7,129
c	１０４１１０１Ｔ　　　　-30	8,165 ( 7,502)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 96.0]	100 [103.0]	8,513

相模原南 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	750,000 円	125,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	533,807 円	17,793,576　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 881,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,062,500 円	125,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	125,000 円	125,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	125,000 円	125,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,477,507 円　（　　　　　　 29,979 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	125,000,000 円	設計監理料率　 250,000 円／㎡　×　 486.22 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 30 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,412,500 円（　　　　　 72,522 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	16,475,169 円
②総費用	3,477,507 円
③純収益　①－②	12,997,662 円
④建物等に帰属する純収益	8,412,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,585,162 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,364,616 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,626 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 96,991,467 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 836,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
相模原南 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

相模原南 5-1

神奈川県

神奈川第１１

氏名

不動産鑑定士　諸田　浩之

TEL.

鑑定評価額

106,000,000 円

１㎡当たりの価格

912,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	700,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	相模原市南区相模大野３丁目３１４番１｢相模大野３－１４－１１｣				②地積　(㎡)	116 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,500)
	1.2:1	医院ＲＣ4F1B	中高層のビルが建ち並ぶ駅前の商業地域	南西16m市道、南東側道	水道、ガス、下水	相模大野 110m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 15 ｍ、西 30 ｍ、南 30 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 10.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

令和１年９月末、伊勢丹相模
原店閉店

街

路

１６ｍ市道

交通

施設

相模大野駅北西方

110m

法令

規制

商業
(100,500)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

商業集積は保っているが伊勢丹の撤退による影響が顕在化している。回遊性が絶たれ収益性に陰りがある。伊勢
丹跡地利用の决定による期待感もあるが、しばらくは地価に下方圧力が働くと予測される。

(3)最有効使用の判定

中層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 942,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 877,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、県央・湘南エリア及び隣接の町田市をも含む駅前の中高層の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ普通商業地域
。需要者の中心は相模原市を拠点とする企業又は支店を有する企業及び不動産投資家等である。投資適格性の高い物件
への需要は根強いものの、核テナントである伊勢丹撤退による商店街の空き店舗率の上昇もあり先行き不透明感が高ま
り下落基調となった。需要の中心となる価格帯は取引件数が少なく、また個別性が強く把握は困難な状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は広域的に収集した価格牽連性がある事例を採用し試算したもので実証的な価格である。収益価格は投資判断
の材料となり、近隣地域は中心商業圏域に属し、繁華性、商業集積度が優る。賃貸物件は、低層階の店舗、上層階の事
務所等で、駅前投資市場は稀少性等があるものの１階空きテナントも散見され収益性にも不透明感が増している。よっ
て、比準価格をやや重視し収益価格を関連づけて、他の標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　■標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大和 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 620,000 円／㎡

[100.3]
100

100
[100.0]

100
[ 70.7]

[104.0]
100

915,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    920,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市内の人口、老齢化は微増推移で、コロナ禍
の影響が緩和され景気は持ち直しているが動
きは弱い。政策の下支えで不動産市況は全般
に堅調である。

駅前商業地であるが、旧伊勢丹取り壊しによ
り動線が断たれ、人流の減少、店舗空室が増
加している。収益性の減少から地は弱含みで
推移。

商業用地として角地の効用の増加が認められ
る。個別的要因の変動は特にない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -25.0
行政　　　　　　  -4.8
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

相模原南 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４１１０１Ｓ -1	相模原市中央区		貸家建付地	（　）	不整形	南6m市道、西6m、二方路		商業駐車場整備地区 (100,360)
b	１０４１１０１ -40	相模原市緑区		更地	（　）	台形	北東6m市道、中間画地		近商駐車場整備地区 (90,200)
c	１０４１１０８Ｄ -95	相模原市南区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東11m市道、中間画地		近商 (90,300)
d	１０４１０１６Ｄ -200	厚木市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東8m市道、南6m、角地		商業 (100,480)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 1,172,582) 820,807	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	815,168	100 [ 78.7]	1,035,792	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	1,080,000
b	(　 ) 480,192	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	496,038	100 [ 60.5]	819,898		853,000
c	(　 ) 617,553	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	617,553	100 [ 69.9]	883,481		919,000
d	(　 ) 676,546	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	643,667	100 [ 73.2]	879,327		915,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.55	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.55	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -14.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -18.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 942,000 円／㎡]

相模原南 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	17,574,280	3,679,334	13,894,946	9,085,500	4,809,446	（　0.9519） 4,578,112	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	101,735,822 円　　　　（　 877,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

相模原南 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼事務所	95.00	ＲＣ5	486.22
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	500 ％	500 ％	116 ㎡	11.6 m x 10.4 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階が店舗、３～５階が事務所のフロア貸し及び部分貸しタイプの中規模の中層ビルを想定。

⑦有効率　 79.4 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	95.00	74.3	70.54	7,699	543,087	8.0	4,344,696
							0.0	0
2～ 2	店舗	95.00	83.1	78.94	4,200	331,548	5.0	1,657,740
							0.0	0
3～ 3	事務所	95.00	83.1	78.94	3,000	236,820	3.0	710,460
							0.0	0
4～ 5	事務所	95.00	83.1	78.94	3,000	236,820	3.0	710,460
							0.0	0
～

計		486.22	79.4	386.30		1,585,095		8,133,816
								0

⑨年額支払賃料	1,585,095 円　×　12ヶ月　＝　 19,021,140 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 386.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	19,021,140 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,521,691 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	17,499,449 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,133,816 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 74,831 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	17,574,280 円　　　　（　 151,502 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４１１０３Ｔ　　　　-10	5,194 ( 5,142)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 89.0]	100 [ 76.5]	100 [100.0]	7,629	対象基準階の　月額実質賃料　　 7,750 円/㎡　月額支払賃料（　 7,699 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４１１０１Ｔ　　　　-30	8,165 ( 7,502)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	8,068
c	１０４１１０１Ｔ　　　　-29	4,696 ( 4,537)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 63.0]	100 [100.0]	7,685

相模原南 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	810,000 円	135,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	570,634 円	19,021,140　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 881,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,147,500 円	135,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	135,000 円	135,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	135,000 円	135,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,679,334 円　（　　　　　　 31,718 円／㎡）　　（経費率　　 20.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	135,000,000 円	設計監理料率　 270,000 円／㎡　×　 486.22 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 30 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,085,500 円（　　　　　 78,323 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	17,574,280 円
②総費用	3,679,334 円
③純収益　①－②	13,894,946 円
④建物等に帰属する純収益	9,085,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,809,446 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,578,112 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 39,466 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 101,735,822 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 877,000 円／㎡）