鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

相模原南 -36　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４１１０１Ｄ -89	相模原市南区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北5.3m市道、中間画地		１低専 (60,100)
b	１０４１１０５ -28	相模原市南区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西5m私道、中間画地		１低専 (50,100)
c	１０４１１０８ -48	相模原市南区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西4m市道、南東4m、角地		１低専 (70,100)
d	１０４１１０９Ｄ -22	相模原市南区		建付地	（　）	不整形	北6.3m市道、北東4.2m、角地		１低専 (70,100)
e	１０４１１０１Ｄ -60	相模原市南区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東4m市道、中間画地		１低専 (60,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 239,928	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	245,686	100 [ 95.0]	258,617	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	261,000
b	(　 ) 249,373	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.9]	255,677	100 [ 95.0]	269,134		272,000
c	(　 ) 250,500	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	243,588	100 [ 96.8]	251,640		254,000
d	(　 ) 202,711	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.7]	225,672	100 [ 97.0]	232,652		235,000
e	(　 ) 221,452	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	231,395	100 [ 98.0]	236,117		238,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +1.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +2.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +4.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +1.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +1.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 247,000 円／㎡]

相模原南 -36　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既存市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,436,063	572,856	2,863,207	1,704,780	1,158,427	（　0.9718） 1,125,759	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	23,952,319 円　　　　（　 119,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

相模原南 -36　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	83.61	ＬＳ2	159.25
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防	60 ％	100 ％	100 ％	201 ㎡	14.0 m x 14.4 m	前面道路：市道　 5.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

総戸数４戸、１階平均４１㎡程度、２階平均３７㎡程度のファミリータイプ、２階建共同住宅を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	83.61	100.0	83.61	1,777	148,575	2.0	297,150
							1.0	148,575
2～ 2	住宅	75.64	100.0	75.64	1,813	137,135	2.0	274,270
							1.0	137,135
～

～

～

計		159.25	100.0	159.25		285,710		571,420
								285,710

⑨年額支払賃料	285,710 円　×　12ヶ月　＝　 3,428,520 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 159.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,428,520 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 137,141 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,291,379 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	571,420 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,486 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 285,710 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 139,198 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,436,063 円　　　　（　 17,095 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４１１０８Ｔ　　　　-17	1,750 ( 1,750)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,902	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,893 円/㎡　月額支払賃料（　 1,813 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０４１１０８Ｔ　　　　-18	1,585 ( 1,585)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [110.0]	100 [102.0]	1,884
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

相模原南 -36　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	115,500 円	23,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	102,856 円	3,428,520　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 112,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 196,300 円	23,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	23,100 円	23,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	23,100 円	23,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 572,856 円　（　　　　　　 2,850 円／㎡）　　（経費率　　 16.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9718

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	23,100,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 159.25 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0738	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0784 × 40 ％　＋ 0.0946 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,704,780 円（　　　　　 8,481 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,436,063 円
②総費用	572,856 円
③純収益　①－②	2,863,207 円
④建物等に帰属する純収益	1,704,780 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,158,427 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,125,759 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,601 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,952,319 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 119,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
相模原南 -36　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

相模原南 -36

神奈川県

神奈川第１１

氏名

不動産鑑定士　木村　悦人

TEL.

鑑定評価額

48,000,000 円

１㎡当たりの価格

239,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	190,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	相模原市南区上鶴間６丁目１５６２番１０８｢上鶴間６－８－４｣				②地積　(㎡)	201 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,100) 準防（その他） (60,100)
	1:1	住宅ＬＳ2	中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域	北東5.5m市道	水道、ガス、下水	東林間 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 60 ｍ、南 80 ｍ、北 130 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　５．５
ｍ市道

交通

施設

東林間駅北東方

500m

法令

規制

１低専
(60,100)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

「東林間」駅から徒歩圏内の区画整然とした住宅地域で画地規模は比較的大きく住環境が比較的良好であり、需
要は底堅く、将来的にも現状を維持することが予測され地価は安定的に推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 243,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 119,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は小田急江ノ島線沿線等の相模原市内、隣接市内の住宅地域一円である。需要者は市内や都心部等への大企
業通勤者が主で会社経営者等の高額所得者もいる。「東林間」駅から徒歩圏の第１種低層住居専用地域で比較的規模の
大きい敷地が多く、総額が嵩むが希少性が高いため、需要は比較的堅調である。駅近にもかかわらず細分化はあまり見
られない。中心価格帯は土地２００㎡程度で４千万円後半、建売よりは注文建築が多く、中古住宅の供給が少ない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

低層の戸建住宅を中心とした住宅地域で、一部にアパート等の賃貸住宅も散見される。第一種低層住居専用地域に指定
されて指定容積率も低いことから、賃貸住宅等の建設意欲は低い。快適性や自己使用目的の取引が主体で、賃貸住宅等
の収益性に着目した投資目的の取引は極めて少ないことから、本件では、実証的かつ規範性が高い比準価格を標準とし
、収益価格を比較考量し、かつ代表標準地との検討及び市場分析の結果を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　相模原南 -21 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 247,000 円／㎡

[102.4]
100

100
[102.0]

100
[104.9]

[101.0]
100

239,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    237,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

昨年に引き続き新型コロナ感染症の影響が雇
用・所得環境、消費マインドの動向等に不透
明感を与え続けている。

東林間駅徒歩圏の住宅地域で利便性・、快適
性は良好である。価格形成要因に変動は見ら
れない。地価は若干の上昇傾向である。

幅員５．５ｍの北東道路に接面する中間画地
だが、個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  -2.0
行政　　　　　　  +6.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

相模原南 -36　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４１１０６ -36	相模原市南区		更地	（　）	長方形	北西4.5m私道、中間画地		１低専 (60,100)
b	１０４１１１２Ｄ -85	相模原市南区		更地	（　）	長方形	南5.2m市道、中間画地		１低専 (60,100)
c	１０４１１０１Ｄ -70	相模原市南区		更地	（　）	不整形	北西4m市道、北6.5m、角地		１低専 (60,100)
d	１０４１１０８Ｄ -31	相模原市南区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西4m市道、中間画地		１低専 (60,100)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 237,003	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	240,355	100 [ 99.9]	240,596	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	243,000
b	(　 ) 264,429	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	258,524	100 [ 108.7]	237,833		240,000
c	(　 ) 237,723	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 99.9]	240,103	100 [ 98.0]	245,003		247,000
d	(　 ) 227,273	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	225,490	100 [ 94.0]	239,883		242,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +4.0
a	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +12.0
b	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 243,000 円／㎡]

相模原南 -36　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,430,374	571,685	2,858,689	1,704,780	1,153,909	（　0.9718） 1,121,369	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	23,858,915 円　　　　（　 119,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

相模原南 -36　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	83.61	ＬＳ2	159.25
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防	60 ％	100 ％	100 ％	201 ㎡	14.0 m x 14.4 m	前面道路：市道　 5.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

総戸数４戸、１階平均４１㎡程度、２階平均３７㎡程度のファミリータイプ、２階建共同住宅を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	83.61	100.0	83.61	1,765	147,572	2.0	295,144
							1.0	147,572
2～ 2	住宅	75.64	100.0	75.64	1,820	137,665	2.0	275,330
							1.0	137,665
～

～

～

計		159.25	100.0	159.25		285,237		570,474
								285,237

⑨年額支払賃料	285,237 円　×　12ヶ月　＝　 3,422,844 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 159.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等にて担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,422,844 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 136,914 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,285,930 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	570,474 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,477 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 285,237 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 138,967 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,430,374 円　　　　（　 17,067 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４１１０３Ｔ　　　　-14	1,680 ( 1,610)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 97.0]	100 [ 97.0]	1,879	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,900 円/㎡　月額支払賃料（　 1,820 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０４１１１０Ｔ　　　　-45	1,871 ( 1,870)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	1,929
c	１０４１１０４Ｔ　　　　-25	1,810 ( 1,735)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,905

相模原南 -36　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	115,500 円	23,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	102,685 円	3,422,844　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 111,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 196,300 円	23,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	23,100 円	23,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	23,100 円	23,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 571,685 円　（　　　　　　 2,844 円／㎡）　　（経費率　　 16.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9718

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	23,100,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 159.25 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0738	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0784 × 40 ％　＋ 0.0946 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,704,780 円（　　　　　 8,481 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,430,374 円
②総費用	571,685 円
③純収益　①－②	2,858,689 円
④建物等に帰属する純収益	1,704,780 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,153,909 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,121,369 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,579 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,858,915 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 119,000 円／㎡）